L’accessibilità alla casa – intesa come la capacità economica dei cittadini di sostenere i costi per l’acquisto o l’affitto – è ormai un’emergenza in molti Paesi, tra cui decisamente l’Italia, dove il tema si intreccia drammaticamente con quello della mobilità lavorativa e dunque del potere di acquisto e più in generale della qualità della vita. Per rendere l’idea basta un dato su tutti, aggiornato a fine 2023: a livello europeo, e dunque non solo italiano, circa il 9% della popolazione spende più del 40% del proprio reddito per l’abitazione.
L’urbanizzazione crescente, la stagnazione dei salari e la tendenza a considerare la casa come un bene di investimento esercitano una pressione sui mercati immobiliari. La situazione è particolarmente grave per i giovani: in Italia circa il 12% degli under 34 infatti è chiamato a destinare oltre il 30% del proprio reddito alla casa, una quota più che tripla rispetto agli over 65 (3,2%). In questo contesto la disponibilità di alloggi a canoni calmierati è limitata e inferiore ai peer europei, ferma al 2,4% contro una media Ue pari all’8%.
Lo studio di di Cassa Depositi e Prestiti: offrire ai lavoratori alloggi a prezzi inferiori del mercato
La carenza di immobili destinati agli affitti e i canoni elevati rispetto al reddito disponibile, oltre a creare oggettive difficoltà finanziarie, frenano come detto pure la mobilità lavorativa imposta dal mercato del lavoro, limitando l’incontro tra domanda e offerta e di conseguenza, la competitività dei territori. Tutti questi temi sono stati al centro del nuovo brief della Direzione Strategie Settoriali e Impatto di Cassa Depositi e Prestiti, che ha analizzato il ruolo strategico del service housing, ovvero l’offerta ai lavoratori di alloggi a prezzi inferiori ai livelli di mercato, come possibile soluzione al problema.
Per conoscere approfonditamente questo fenomeno lo studio individua attraverso l’indice di Fabbisogno di Alloggi per Lavoratori (IFAL) i territori con un’alta concentrazione di fabbisogno di alloggi per lavoratori: si tratta di province concentrate nel Nord (9) e Centro Italia (6), che includono sia grandi centri (come Milano e Roma), sia realtà di minori dimensioni ma con mercati del lavoro dinamici (come Bolzano, Bergamo e Brescia). Da questi territori proviene oltre un terzo del PIL nazionale, qualificandosi come aree rilevanti dal punto di vista economico.
Il service housing: come funziona e perché rischia di essere frenato
Secondo lo studio degli economisti di Cdp il coinvolgimento di investitori istituzionali pazienti, che agiscano secondo un modello di finanziamento indiretto (Fondi di Fondi o tramite operazioni in Partneriato Pubblico-Privato) e l’introduzione di soluzioni abitative ibride (con diversi target di utenza e orizzonti temporali), potrebbero favorire la realizzazione delle iniziative garantendo la loro sostenibilità economico-finanziaria e la possibilità di implementare modelli di intervento replicabili e scalabili a livello nazionale.
Tuttavia non è affatto semplice, poiché lo sviluppo del service housing rischia di essere frenato da quattro fattori: ostacoli urbanistici e amministrativi; frammentazione della governance; assenza di una asset class riconosciuta a livello di sistema; e mancanza di incentivi mirati.
