Il settore immobiliare cinese è molto importante sia per l’economia nazionale sia per le finanze pubbliche locali. Come riporta un recente report del Centro Studi Intesa Sanpaolo, le entrate dei governi locali derivanti dal trasferimento dei diritti di proprietà sui terreni sono variate tra un massimo del 39% del totale nel 2010 a un minimo del 22% nel 2015. A queste si sommano i vari tipi di imposte legate ai terreni, quali l’imposta sull’utilizzo dei terreni urbani, sull’occupazione dei terreni coltivati, le imposte di manutenzione e l’imposta sull’apprezzamento dei terreni in caso di vendita, che costituiscono tra il 5 e il 6% delle entrate dei governi locali. Allo stesso tempo, gli investimenti nel settore immobiliare hanno rivestito un ruolo sempre più rilevante per l’economia, saliti dal 5% del PIL nel 2000 all’11,7% nel 2010 e al 14% nel 2015 (10,6% negli immobili residenziali) e costituiscono il 17% degli investimenti fissi totali. Il settore è molto importante anche per i risvolti nell’indotto e nel mercato del lavoro: il settore nel 2014 impiegava il 16% dei lavoratori urbani non privati.
L’andamento del mercato immobiliare cinese è stato molto positivo nel 2016: l’aumento dei prezzi degli immobili, confinato alle città di prima fascia nel 2015, si è progressivamente esteso alle città di seconda e, in misura minore, di terza fascia. Contemporaneamente sono accelerate le vendite di immobili residenziali, è risalito l’indice di fiducia delle imprese del settore e gli investimenti in edilizia residenziale hanno registrato una modesta ripresa (+4,9% nei primi dieci mesi del 2016) dopo lo storico calo dello 0,2% nel 2015. Il rialzo dei prezzi, che ha superato il 40% negli ultimi 12 mesi nelle città di prima fascia ma anche in alcune di seconda, è stato sostenuto dal progressivo rilassamento delle misure antispeculative a partire dalla primavera del 2015 e dall’allentamento della politica monetaria grazie al quale il tasso medio sui mutui è sceso di circa 250pb dal picco di metà 2014. Il sostegno al mercato, più che in passato, è venuto non solo dalla domanda delle famiglie ma anche da quella più speculativa degli imprenditori immobiliari. La loro partecipazione alle aste per l’acquisto di nuovi terreni è diventata infatti sempre più aggressiva tanto che in alcune città il prezzo di aggiudicazione dei terreni in asta è salito oltre il prezzo degli immobili nei terreni circostanti.
Gli investimenti nel settore edilizio hanno invece registrato un calo del 5% nei primi dieci mesi del 2016 dopo un aumento del 10,2% nel corso dell’anno precedente, trainati dalla contrazione degli investimenti privati (-12,5%).
Tuttavia, nel lungo periodo il mercato immobiliare resterà supportato dall’aumento dei redditi e dal processo di urbanizzazione. Il XIII Piano Quinquennale ha infatti come obiettivo di urbanizzazione il 60% della popolazione entro il 2020 dal 55,9% nel 2015 con previsioni di arrivare a circa il 70% entro il 2030. Alle previsioni attuali dello US Census Bureau sulla dinamica della popolazione cinese ciò comporterebbe un aumento della popolazione urbana di ca. 70 milioni al 2020 rispetto a quella del 2015 (pari a 767 mln) e di 215 mln al 2030. Rimangono però inalterate alcune criticità del mercato immobiliare che torneranno a pesare negativamente sulle prospettive di breve-medio termine del settore: l’invenduto rimane elevato soprattutto nelle città di terza fascia e l’accessibilità, nonostante il miglioramento, rimane in media ancora molto bassa per le famiglie rurali e per le fasce di reddito più deboli nelle aree urbane. La partecipazione al mercato nell’ultimo anno sembra inoltre parzialmente guidata da intenti speculativi che hanno favorito il crearsi di una nuova bolla, soprattutto nelle città di prima fascia.
Gli analisti ritengono che le Autorità si stiano muovendo con molta cautela e soprattutto a livello locale, da un lato cercando di limitare la speculazione nelle città di prima e seconda fascia e dall’altro cercando di favorire il ridimensionamento degli stock di invenduto nelle città di terza fascia. A livello nazionale le misure sono state volte a rallentare il ricorso al credito degli imprenditori. La mancanza, finora, di ritocchi alle percentuali di caparra o alle imposte a livello nazionale segnala che probabilmente le Autorità stanno cercando di deflazionare gradualmente il mercato per evitare un rallentamento troppo rapido del settore immobiliare dato il suo contributo fondamentale alla crescita dell’economia e alle finanze pubbliche locali. Si ritiene, inoltre, che le misure restrittive recentemente reintrodotte contribuiranno comunque a frenare l’avanzata dei prezzi tra 3/6 mesi. Il rallentamento delle prospettive e le probabili difficoltà delle imprese immobiliari di più piccola dimensione limiteranno la recente ripresa degli investimenti nel settore immobiliare e porteranno a un loro ridimensionamento nel corso del 2017. Viene mantenuto quindi invariato lo scenario di graduale rallentamento dell’economia cinese nel 2017 e 2018.
