Il periodo d’oro per il mercato immobiliare, testimoniato dai dati del 2025, sta per volgere al termine. Il clima è decisamente cambiato con l’inizio del 2026, martoriato dalla guerra in Medio Oriente che ha causato la strozzatura dello Stretto di Hormuz provocando a sua volta un rialzo dell’inflazione. Come conseguenza le banche centrali hanno già iniziato a mettere le mani avanti indicando una politica monetaria più restrittiva se queste condizioni perdureranno. E ciò si sta già ripercuotendo sui tassi del mutui, con il tasso variabile che si trova nei pressi ormai del tasso fisso.
In Europa ora, i mercati scontano pienamente due rialzi di 25 punti base nelle tre riunioni della Bce fino a settembre e prevedono circa il 75% di probabilità di un terzo rialzo entro la fine dell’anno con ricadute dirette sul costo dei finanziamenti immobiliari.
Uno scenario completamente diverso rispetto a quello visto tra il 2024 e il 2025 quando la Bce ha deciso ben otto riduzioni del costo del denaro. Nella sua ultima riunione dello scorso 30 aprile la banca centrale ha lasciato invariati i tassi, con quello sui depositi al 2%, quello sul rifinanziamento principale al 2,15% e quello marginale al 2,40%. Ma Francoforte ha sottolineato che l’approccio resterà guidato dai dati, con un’attenzione particolare agli sviluppi del conflitto mediorientale. E dai dati non emerge una situazione tranquilla: il rialzo dei prezzi del petrolio si è trasferito rapidamente sul livello generale dei prezzi, con l’inflazione nell’Eurozona risalita al 2,6% a marzo secondo Eurostat e i dati Istat, che per l’Italia segnalano un +1,2% ad aprile. Una situazione che ricorda in parte quanto accaduto nel 2022, quando lo shock energetico legato al conflitto in Ucraina innescò una corsa al rialzo dei tassi, che travolse in particolare chi aveva un mutuo a tasso variabile.
L’andamento del tasso fisso e del tasso variabile
Secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it, lo scorso aprile il Tan medio dei mutui a 20 e 30 anni a tasso fisso si è attestato al 3,37%, il variabile al 2,62%. La differenza tra le due formule era di 75 punti base a favore del tasso indicizzato, un margine che rende il variabile ancora la soluzione meno costosa nell’immediato.
Ma la situazione è in continua evoluzione. Sul fronte degli indici di riferimento, l’Euribor a 3 mesi ieri è stato fissato al 2,25% dal 2,15% di solo una settimana fa, mentre l’IRS a 20 anni (parametro per i tassi fissi) si colloca in area 3,24% in rialzo dall’area 3% di una settimana fa.
Il variabile, che da giugno 2025 oscillava in un corridoio compreso tra il 2,55% e il 2,72%, ha smesso di scendere da quando la Bce ha interrotto i tagli. Il fisso, dal canto suo, ha incorporato le tensioni geopolitiche con un rialzo graduale, prima legato alle minacce di dazi commerciali e poi alla crisi mediorientale.
Migliore è la situazione per il mutuo green, rivolta a chi ha un immobile ad elevato coefficiente energetico, che, secondo i numeri dell’Osservatorio di MutuiOnline.it, consente di avere un tasso di interesse più basso fino a 40-50 punti base rispetto a un mutuo casa tradizionale.
Secondo dati della Banca d’Italia, aggiornati però a marzo, le banche hanno limato limato leggermente i tassi sui nuovi mutui alle famiglie rimandando comunque sostenuti: il Taeg, che comprende anche le spese accessorie e di istruttoria, si è collocato al 3,81% dal 3,87%.
La festa del 2025 è finita
Ben diversa la situazione del 2025 segnalata dai Dati Statistici Notarili (Dsn) che ha mostrato un’espansione del +6,6% delle compravendite di abitazioni su anno, continuando il trend visto nel 2024, periodo in cui si erano visti, appunto, gli otto taglie dei tassi della Bce. Parallelamente è anche cresciuto nel 2025, con un balzo del +18,8%, il numero di finanziamenti erogati, salendo a quota 404.530 euro, con un incremento del 30,4% del capitale erogato. In particolare gli immobili ad uso abitativo, adibiti a prima e seconda casa, hanno registrato un aumento del 6,6% delle compravendite. Il valore mediano degli acquisti per la prima casa da privati nel 2025 si è attestato a 125.000 euro, in crescita rispetto ai 119.000 euro del 2024 e ai 113.000 euro del 2023.
Il 2025 si chiude per il mercato immobiliare nazionale con un valore complessivo delle transazioni per 145,4 miliardi, in aumento dai 139,4 miliardi del 2024, pari a una crescita del 4,3% su base annua.
