I prezzi degli immobili continueranno a scendere e non si fermeranno, almeno per il biennio 2013-2014. Il mercato inoltre non si riprenderà, fintanto che le banche non cominceranno ad aprire i cordoni della borsa e la pressione fiscale non allenterà la sua morsa. E’ la previsione di Nomisma nel primo rapporto dell’anno sul mercato immobiliare, con focus sulle 13 città campione di dimensioni intermedie (da Trieste a Salerno).
La discesa dei prezzi può apparentemente favorire una ripresa del mercato, ma non in questo contesto: “In assenza di un ripensamento delle politiche creditizie – sostiene il ricercatore Luca Dondi – non ci sarà modo di riportare verso il comparto una quota significativa della domanda potenziale”. Le banche dovranno fare la loro parte o la casa resterà a secco dell’ossigeno che le serve per vivere. “Il problema – spiega Dondi – è che le banche stesse hanno in pancia parecchi immobili, frutto di ipoteche, un patrimonio che andrebbe smaltito e che invece resta, come un macigno, sul loro stomaco. Sono gli istituti però che, non facendo credito, non sostengono il mercato e quindi non possono liberarsi delle loro sofferenze. Insomma è un gatto che si morde la coda e che va risolto dal punto di vista normativo”.
I numeri parlano chiaro: “a preconsuntivo 2012 le erogazioni finalizzate all’acquisto di abitazioni si sono attestate a 25,8 miliardi di euro, con una flessione del 47,4% rispetto al 2011. Diversamente da quanto accaduto nella prima ondata di credit crunch – risultato di una crisi finanziaria internazionale e di forti vincoli alla liquidità sui mercati interbancari – l’attuale inaridimento del canale creditizio (-4,8% nel 2013, rispetto a un 2012 ai minimi storici) è riconducibile ai più elevati rischi percepiti riguardo alle prospettive dell’attività economica e, in particolare, di taluni settori come quello immobiliare”. Senza “eccezionali interventi normativi” la situazione sembra destinata a durare perché “l’inesorabile scivolamento verso la sofferenza di una quota non trascurabile di crediti, associato ad una più stringente regolamentazione che impone alle banche di detenere capitale addizionale rispetto al passato a fronte degli impieghi immobiliari, ha spinto ad un ripensamento delle strategie allocative, che non è escluso possa avere caratteri strutturali”.
Un altro problema pesa poi storicamente sulla casa: le tasse. “Un immobile del valore di centomila euro dato in locazione produce una rendita tassata fra il 45% e il 70% – sottolinea Dondi – la stessa cifra investita in titoli di stato ha un gravame che non supera il 20%. E’ chiaro che non c’è gara”.
Sul fronte degli scambi il mercato, secondo Nomisma, dovrebbe toccare il fondo nel 2013 (416 mila compravendite), per poi cominciare timidamente a risalire oltre le 500mila compravendite a fine 2014. Intanto, anche nelle città intermedie, i tempi di vendita si sono ulteriormente allungati nel 2013: +2 mesi le case nuove, + 2,5 mesi le case usate, +2,7 mesi uffici, capannoni, box auto. Nel decennio d’oro, ’99-2008 i prezzi nelle città intermedie hanno avuto incrementi notevoli (+75,1% le abitazioni nuove) ma inferiori a quelli delle grandi città (+93,7%), mentre la contrazione 2008-2013 è simile: -12,8% e -12,5%.
“Le proiezioni per il biennio 2013-2014 – si legge nel rapporto – delineano una ulteriore contrazione dei prezzi degli immobili, in risposta al deterioramento della situazione economica generale e del mercato immobiliare in particolare. Il peggioramento delle aspettative relative a reddito delle famiglie, livelli occupazionali, erogazioni degli istituti di credito e transazioni immobiliari, fanno sì che anche per i prezzi risulti accentuato l’andamento deflattivo. L’anno in corso dovrebbe chiudersi in tutti i comparti con una caduta media prossima ai 5 punti percentuali, mentre nel 2014 la flessione si dovrebbe attestare poco al di sotto del 4%”. Nelle grandi città la discesa dei prezzi quest’anno dovrebbe essere del 5,2% per le abitazioni; del 5,2% per gli uffici; del 4,9% per i negozi. Il prossimo anno la percentuale resta negativa, ma in modo meno marcato: -3,9% le abitazioni; -3,8% gli uffici, -3,9% i negozi.
Una nota di ottimismo viene infine dal presidente di Nomisma Pietro Modiano: “Nonostante i mutui alle famiglie siano ai minimi storici, gli investimenti per acquisto di abitazioni diverse dalla prima casa mostrano una migliore tenuta. Il parziale di spostamento di ricchezza dal comparto mobiliare a quello immobiliare non è tuttavia in grado di arginare il drastico calo dei livelli di attività”.
