Il settore dei fondi immobiliari conferma nel 2025 una crescita diffusa e strutturale a livello globale ed europeo, con un rafforzamento significativo anche del mercato italiano. È quanto emerge dal 48° Rapporto su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, presentato a Milano da Scenari Immobiliari in collaborazione con Studio Casadei. Il quadro che ne emerge è quello di un mercato in espansione, con il patrimonio globale che supera i 5.110 miliardi di euro, l’Europa che accelera a 1.730 miliardi e l’Italia che si conferma tra i Paesi con la crescita più sostenuta, grazie a fondamentali stabili, aumento degli investimenti e progressiva diversificazione degli asset.
Il mercato globale dei fondi immobiliari supera i 5.100 miliardi
A livello mondiale il patrimonio dei fondi immobiliari (tra fondi tradizionali e Reit) arriva nel 2025 a 5.110 miliardi di euro, con una crescita del 6,2% rispetto all’anno precedente. Il dato conferma che il “mattone finanziario” resta una delle asset class più importanti per grandi investitori e istituzioni.
Dentro questo mercato, i Reit restano la parte più grande: rappresentano circa il 76,1% del totale globale, confermando il ruolo del real estate come asset strategico nei portafogli degli investitori istituzionali.
Europa in espansione, traino dal Sud e dall’Italia
In Europa il comparto continua la fase di espansione con 2.478 fondi immobiliari e 283 Reit attivi, per un patrimonio complessivo di 1.730 miliardi di euro (+4,9%). Nei cinque principali mercati europei (Germania, Francia, Regno Unito, Spagna e Italia) il fatturato complessivo raggiunge 986,5 miliardi di euro (+4,7%), con una previsione che supera 1.138 miliardi nel 2026.
Nel dettaglio, la Germania resta il primo mercato con 324 miliardi di euro, seguita dalla Francia con 220 miliardi. L’Italia si distingue però per la crescita più sostenuta, confermandosi tra i mercati più dinamici del continente e sempre più attrattivo per capitali istituzionali.
Italia: patrimonio in crescita e struttura stabile
In Italia il settore dei fondi immobiliari continua a rafforzarsi. Il patrimonio immobiliare gestito dai fondi arriva a 144,5 miliardi di euro, in crescita del 4%, mentre il Nav complessivo si attesta a 125,7 miliardi (+3,5%).
Il settore cresce anche in termini di attività economica: il fatturato raggiunge 162,7 miliardi di euro (+7,1%), con una previsione per il 2026 pari a 176,8 miliardi (+8,7%). In Italia operano circa 700 fondi e 61 Sgr, e il Paese rappresenta oltre il 13% dei veicoli immobiliari attivi in Europa, rafforzando il proprio peso nel mercato continentale.
Dal punto di vista finanziario, il comparto italiano resta stabile. Il debito complessivo è pari a 62 miliardi di euro, cioè il 43% del patrimonio, un livello considerato sotto controllo. La redditività media (Roe) è pari a 1,7%, quindi contenuta ma stabile.
Secondo il “Rapporto sulla stabilità finanziaria” di aprile 2026 di Bankitalia, che riducono i rischi di liquidità e rendono il sistema più stabile rispetto ad altri mercati internazionali.
Asset allocation: cresce la diversificazione
Il rapporto evidenzia una progressiva diversificazione dei portafogli. L’ufficio resta la principale asset class (56,5%), ma aumentano le quote del residenziale (9,7%) e del comparto ricettivo (7%). Cresce anche l’interesse per asset considerati “prime” e per strategie di riqualificazione urbana.
Le acquisizioni nel 2025 sono state pari a 3,1 miliardi di euro, a fronte di dismissioni per 2,2 miliardi. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto su uffici e retail, mentre le vendite hanno riguardato in larga parte gli asset direzionali.
Chi guida il mercato: investitori istituzionali e grandi gruppi
Il settore è guidato soprattutto da investitori professionali: circa il 60% dei capitali arriva da investitori istituzionali. Il mercato italiano è inoltre molto concentrato, con forte concentrazione delle masse gestite nelle principali Sgr del settore. Tra i player attivi figurano Coima Sgr, Generali Real Estate Sgr, Investire Sgr, Fabrica Immobiliare Sgr e Castello Sgr.
Le previsioni per il 2026 restano orientate alla crescita, pur in un contesto macroeconomico ancora incerto. Il settore viene descritto dagli operatori come stabile e in progressiva evoluzione, con maggiore attenzione alla qualità degli asset, alla sostenibilità e alla diversificazione geografica e settoriale.
