Nel 2025 il real estate italiano torna su livelli che non si vedevano da anni. Gli investimenti corporate raggiungono circa 12,3 miliardi di euro, in crescita del 20% rispetto al 2024, con un quarto trimestre da 4,5 miliardi che rappresenta il miglior risultato dal 2020. Un’accelerazione che consolida la ripresa avviata nella seconda metà dello scorso anno e rafforza le aspettative positive anche per il 2026.
Tassi, crescita e fiducia: il contesto che sostiene il mercato
Il rimbalzo degli investimenti si innesta in un quadro macroeconomico più favorevole. La stabilizzazione dell’inflazione ha permesso alla Banca Centrale Europea di proseguire nel percorso di riduzione dei tassi di interesse, oggi stabili al 2,15%, creando condizioni più attrattive per il capitale immobiliare.
Secondo le stime di Fondo Monetario Internazionale e Istat, il 2025 si chiuderà con una crescita del PIL dello 0,5%, con un’ulteriore accelerazione attesa nel 2026 (+0,8%). A rafforzare la percezione di minore rischio Paese contribuiscono anche il calo dello spread BTP-Bund sotto i 100 punti base e una bilancia commerciale che nel 2024 ha registrato un surplus di 54,9 miliardi di euro. Non a caso, secondo i dati Ocse, l’Italia è oggi il quarto esportatore mondiale, con le esportazioni che valgono il 40% del PIL.
Retail e logistica guidano la crescita
A trainare il mercato sono le asset class più consolidate. Il retail si conferma protagonista con oltre 3,3 miliardi di euro investiti, in aumento del 21% su base annua, sostenuti da operazioni di grande dimensione su outlet, centri commerciali e da una delle più rilevanti transazioni di M&A nel settore della grande distribuzione degli ultimi anni.
Complessivamente, shopping center, retail park e outlet rappresentano circa il 57% del volume investito. Subito dietro si colloca l’industrial & logistics, che raggiunge circa 2,2 miliardi di euro grazie a importanti portafogli sviluppati lungo i principali corridoi autostradali del Nord Italia, confermando la liquidità e l’attrattività strutturale del comparto.
Hospitality e direzionale tra record e stabilità
Il settore hospitality registra la migliore performance dal 2019, superando i 2,1 miliardi di euro, con una crescita del 7% rispetto al 2024. A sostenere i volumi sono stati deal di medio-grandi dimensioni in città come Milano, Roma e Venezia, ma anche in località ad alta vocazione turistica come Capri e il Lago di Como, accanto a un crescente interesse per operazioni value-add e di riposizionamento.
Il direzionale sfiora i 2 miliardi di euro, in linea con l’anno precedente e con la media degli ultimi cinque anni. Milano e la sua area metropolitana catalizzano circa il 65% dei capitali, confermandosi fulcro del mercato uffici, in un contesto sempre più selettivo e orientato a spazi di qualità ed ESG compliant.
Living, student housing e capitali internazionali
Nel comparto living gli investimenti superano gli 840 milioni di euro, in lieve crescita rispetto al 2024. A emergere è soprattutto lo student housing, che concentra quasi il 60% dei volumi del settore e registra un incremento dell’89% su base annua, in continuità con un trend espansivo pluriennale. Cresce anche l’interesse per l’healthcare, con transazioni oltre i 590 milioni di euro, sostenute da portafogli di strutture sanitarie e RSA distribuite sul territorio nazionale. Sul fronte della provenienza dei capitali, gli investitori esteri restano i più attivi, rappresentando circa il 55% del totale.
A sintetizzare l’andamento del mercato è Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti: “Nel 2025, i volumi d’investimento corporate hanno mostrato una crescita significativa: +20% rispetto al 2024. A trainare questo slancio sono stati soprattutto gli investimenti nei settori retail, industrial & logistics, alberghiero che hanno toccato livelli record rispetto agli ultimi anni”. E ancora: “Il settore retail rappresenta oltre il 25% del volume degli investimenti, segnando un ‘ritorno’ di interesse per questa asset class, la cui crescita si muove di pari passo con il settore logistico”, mentre “l’hospitality ha registrato la migliore prestazione post-covid, confermando l’elevato interesse da parte di investitori, fondi e operatori”. Un quadro che restituisce l’immagine di un mercato in evoluzione, tornato centrale nelle strategie degli investitori.
