Il Covid ci opprime. In molti casi mette le nostre finanze alle strette. Fino a moltiplicare un problema purtroppo diffuso: la morosità degli inquilini. A volte incolpevole, specie in questo difficile momento, a causa dell’oggettiva difficoltà a far fronte agli impegni. In questi casi vale, visti i tempi che corrono, la classica vecchia regola: un po’ di pazienza, comprensione (quando il nostro inquilino oggettivamente la merita) e una sana ricerca di una soluzione condivisa prima di passare alle vie legali. Ciò non toglie che possiamo, e forse dobbiamo, fare qualcosa di più. Attrezzandoci per tempo. Quando si stipula di un contratto di locazione è dunque importante che il locatore cerchi delle soluzioni preventive che possano limitare i danni derivanti dalla mancata liquidità dell’inquilino con la perdita dei proventi per il proprietario di casa e, di conseguenza, l’inizio di una sempre lunga e complicata procedura di sfratto del conduttore.
Le garanzie di base
Gli strumenti basilari di garanzia maggiormente utilizzati dal proprietario dell’immobile sono: il deposito cauzionale; la verifica della busta paga del locatario; la richiesta di una fideiussione bancaria o assicurativa.
La prima garanzia che può richiedere il locatore prima della stipula del contratto di locazione è il deposito cauzionale, ossia una somma di denaro corrispondente alla somma di alcune mensilità (almeno un paio, tipicamente tre, ma anche di più). La somma corrispondente, che viene trattenuta da proprietario e restituita alla chiusura del contratto di locazione con la corresponsione degli interessi legali, ha la finalità di tutelare, come prima “barriera” in caso di problemi, il proprietario di casa da eventuali inadempimenti posti in essere dall’inquilino a causa, ad esempio, del mancato versamento di alcuni canoni di locazione o da possibili danni causati all’immobile.
Altro strumento di protezione utilizzato dal locatore, consiste nel raccogliere, chiedendole al locatario, tutte le informazioni utili riscontrabili dalla busta paga, in merito al contratto di lavoro della persona che intende prendere in affitto l’immobile. Questo controllo consente al locatore di poter conoscere la disponibilità economica del soggetto per i futuri pagamenti.
Nel caso in cui l’inquilino sia ritenuto solvibile ma decida di non pagare il canone, il proprietario, rappresentato da un legale, dopo aver richiesto un decreto ingiuntivo presso il tribunale, può procedere al pignoramento dei beni (immobili ma anche parte dello stipendio o della pensione) e, anche successivamente, può richiedere al tribunale l’avvio del procedimento di sfratto.
Un ulteriore mezzo di protezione “preventivo” molto utilizzato negli ultimi anni con l’insorgenza delle crisi economiche e ancor più in quest’ultimo periodo per i danni causati dalla pandemia di Covid-19, è la fideiussione, istituto disciplinato dal diritto civilistico (art 1938 cc.).
La fideiussione consiste in un contratto in cui un garante, che può essere una banca o una compagnia assicurativa, si impegna a pagare i canoni per conto dell’affittuario per una determinata durata e copertura, nel caso di mancanza di liquidità. Esistono due tipi di fideiussione: la fideiussione bancaria e la fideiussione assicurativa
La fideiussione bancaria
La fideiussione bancaria consiste nell’ottenimento della garanzia prestata dalla banca per tutelare appunto il proprietario di casa dal rischio di insolvenza dell’inquilino. Nell’ipotesi in cui il proprietario di casa richieda questo strumento di garanzia dovrà essere l’inquilino a rivolgersi a qualsiasi istituto di credito che offre questo tipo di prodotto. L’istituto di credito, prima di concedere la garanzia, deve accertarsi della stabilità, della solvibilità economica e delle proprietà dell’inquilino attraverso la verifica di tutte le informazioni utili, fra cui: carta d’identità, la dichiarazione dei redditi 730 o modello unico, la busta paga, la copia del contratto di locazione. L’erogazione della fideiussione da parte della banca prevede un costo di apertura e il pagamento delle commissioni normalmente da corrispondere annualmente in misura fissa e/o in percentuale.
Spesso, all’interno del contratto di fideiussione si inserisce la clausola chiamata “fideiussione a prima richiesta”, caratterizzata dalla presenza di tre soggetti, il debitore (o l’inquilino), il beneficiario (il proprietario di casa) e il fideiussore. Questo istituto prevede l’ipotesi in cui che se il titolare dell’immobile ha instaurato una fideiussione inclusa questa clausola, il debitore nel momento in cui sia inadempiente agli obblighi contrattuali, può richiedere attraverso una semplice richiesta il pagamento dei canoni non pagati direttamente ad un garante o alla banca, senza che quest’ultimo possa opporre alcua eccezione.
La fideiussione assicurativa
Quando la garanzia viene prestata non da un istituto di credito ma da una compagnia di assicurazione, parliamo di una fideiussione assicurativa. Per richiederla l’inquilino dovrà stipulare una polizza a titolo di garanzia con una compagnia assicurativa, che preveda il pagamento anticipato del premio per tutta la durata del contratto, che varia in funzione dell’ammontare della stessa polizza.
In caso in cui l’inquilino non riesca a pagare il canone mensile di locazione, il locatore dopo aver atteso per 30 giorni l’adempimento degli obblighi contrattuali, nei successivi 30 giorni deve provvedere a denunciare l’inquilino per morosità.
Per dare avvio alla procedura di recupero della somma prevista dalla fideiussione assicurativa, il proprietario deve presentare alla compagnia assicurativa: copia del contratto di locazione regolarmente registrato, copia della polizza assicurativa, copia del provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità. Se la pratica avrà esito positivo, l’assicurazione provvederà al pagamento.
Le differenze tra fideiussioni
Le differenze più significative tra la fideiussione bancaria e quella assicurativa, in termini di oneri e garanzie reali, sono: la soglia di accesso, le tempistiche di erogazione, i costi.
Riguardo alla soglia di accesso prima di ottenere la fideiussione bancaria la banca esige un’indagine molto attenta, anche attraverso il Sistema di Informazioni Creditizie (CRIF) al fine di verificare la stabilità e la solvibilità economica del richiedente. La fideiussione assicurativa, invece, prevede una soglia di accesso molto bassa, in quanto colui che la stipula deve esibire esclusivamente i propri documenti identificativi, come la carta d’identità, il contratto di locazione regolarmente registrato e l’ultima dichiarazione dei redditi.
Quanto alle tempistiche di erogazione la procedura della fideiussione assicurativa può essere avviata soltanto dopo che il proprietario dell’immobile ha ultimato la pratica legale per lo sfratto. Le tempistiche di erogazione del risarcimento sono immediate, al contrario della fideiussione bancaria in cui il processo di istruttoria è più lento e quindi i tempi sono dilatati.
Infine i costi. Per quanto riguarda la fideiussione bancaria sono tendenzialmente più alti rispetto a quella assicurativa. Infatti al momento della concessione, all’inquilino spetterà il pagamento di una commissione fissa annua, pari l’1-2% sull’importo che la banca si impegna a garantirgli. Invece con la fideiussione assicurativa, il premio assicurativo può essere corrisposto a rate mensilmente oppure se si preferisce in unica soluzione. Il costo non è fisso ma può dipendere da molte variabili, come: importo della fideiussione o massimale garantito, durata della polizza che dipenderà dalle capacità economiche del richiedente, tipo di contratto stipulato, le spese d’istruttoria, il tasso di interesse annuo stabilito in base all’affidabilità creditizia del richiedente.
