Si avvicina il giorno X per le tasse sulla casa: entro il 16 dicembre i contribuenti italiani sono chiamati a versare il saldo sia della Tasi sia dell’Imu. Dall’anno prossimo i due prelievi sul mattone dovrebbero tornare a unificarsi in una sola tassa comunale, ma per il momento bisogna rassegnarsi a lavorare su un doppio tavolo. L’imposta municipale unica e la tassa sui servizi indivisibili, infatti, differiscono sotto vari aspetti: calcolo, oggetto dell’imposizione, detrazioni, esenzioni, codici e altro ancora. Riepiloghiamo in un vademecum alcune cose indispensabili da sapere in vista della scadenza ormai imminente.
1. SU COSA SI PAGANO TASI E IMU? CHI PAGA E CHI NO?
E’ bene tenere presente una distinzione preliminare: a livello normativo e fiscale, per abitazione principale s’intende l’immobile in cui si ha la residenza anagrafica e si risiede abitualmente; il concetto di prima casa ha a che vedere invece con il possesso dell’immobile (si può acquistare un immobile come prima casa anche mantenendo la residenza altrove, purché nello stesso Comune).
Per quanto riguarda le “pertinenze relative all’abitazione principale”, l’insieme comprende unità immobiliari di vario genere: magazzini e locali di deposito (categoria catastale C/2), box auto, rimesse, stalle e scuderie (C/6), tettoie chiuse o aperte (C/7). Ai fini Tasi, le pertinenze sono assimilate all’abitazione principale.
Tasi
La tassa è dovuta per i servizi che i Comuni erogano indistintamente a tutti i cittadini, come la pulizia delle strade, l’illuminazione pubblica o la sicurezza. Si paga su tutti gli immobili, comprese le abitazioni principali.
Imu
L’Imu grava sulla prima casa soltanto se l’immobile è di lusso, ovvero se rientra nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi “di eminenti pregi artistici o storici”). In questi casi si potrà usufruire di un’aliquota ridotta deliberata dal Comune e di una detrazione di 200 euro (nessuno sconto ulteriore legato ai figli). L’imposta è dovuta inoltre su tutti gli immobili diversi dalla prima casa, compresi fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli, fabbricati rurali ad uso abitativo e immobili strumentali all’attività professionale o d’impresa.
Oltre che sulle prime case non di lusso, l’esenzione scatta anche su un’altra serie d’immobili: quelli di cooperative edilizie a proprietà indivisa utilizzati come abitazione principale dai soci assegnatari; gli alloggi sociali; l’unico immobile (non affittato) di proprietà di militari o personale delle forze di polizia; la casa coniugale affidata all’ex coniuge; i fabbricati rurali strumentali; gli immobili destinati esclusivamente alla ricerca scientifica.
I Comuni, inoltre, possono deliberare l’esenzione per altre tre categorie d’immobili: abitazioni la cui proprietà o il cui usufrutto è di anziani o disabili che hanno la residenza in istituti di lungodegenza (a condizione che la casa non sia affittata); il singolo immobile (non locato) posseduto dai cittadini italiani non residenti in Italia; unità immobiliari concesse in comodato a figli o genitori come abitazione principale. In quest’ultimo caso l’esenzione sulla prima casa vale se la rendita catastale non supera i 500 euro, oppure (senza alcun limite) se chi beneficia del comodato ha un reddito Isee fino a 15mila euro annui.
2. COME SI CALCOLA LA BASE IMPONIBILE?
La base imponibile per Imu e Tasi è la stessa. Per ricavarla è necessario rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicarla per i relativi coefficienti:
– 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A, con esclusione della categoria catastale A/10 e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7;
– 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B, e nelle categorie C/3, C/4 e C/5 (laboratori artigianali, palestre (senza fini di lucro), stabilimenti balneari);
– 80 per i fabbricati classificati nella categoria D/5 (istituti di credito, cambio, assicurazione);
– 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 (uffici e studi privati);
– 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D (capannoni, alberghi, cinema, ecc.), ad eccezione degli immobili classificati nella categoria D/5, per i quali, come detto, il moltiplicatore è 80;
– 55 per i fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi).
3. QUALI SONO LE ALIQUOTE?
Tasi
L’abitazione principale. L’aliquota base è pari all’uno per mille, mentre l’aliquota massima per quest’anno non può superare il 2,5 per mille. I Comuni possono modificare le soglie entro questi due limiti, ma hanno anche il potere di aumentare l’aliquota massima, a patto che rispettino due condizioni: l’incremento non deve eccedere lo 0,8 per mille (quindi il vero limite per l’aliquota è il 3,3 per mille) e l’amministrazione ha l’obbligo d’impiegare il gettito aggiuntivo per finanziare le detrazioni sull’abitazione principale e le sue pertinenze.
Gli altri immobili. Per gli immobili diversi dall’abitazione principale, l’aliquota Tasi è agganciata a quella dell’Imu. La somma delle due aliquote, infatti, non può superare il 10,6 per mille, che corrisponde all’aliquota massima dell’imposta municipale unica. Di conseguenza, nei Comuni in cui l’amministrazione ha spinto l’Imu al livello più alto possibile, non si paga un euro di tassa sui servizi. D’altra parte, se l’aliquota Imu è stabilita al 10,2 per mille, quella della Tasi non può superare lo 0,4 per mille. Anche per gli immobili diversi dall’abitazione principale, tuttavia, vale la regola dell’incremento massimo pari allo 0,8 per mille: i Comuni potranno imporlo (alzando il tetto della somma di Imu e Tasi all’11,4 per mille), ma sempre a patto di destinare il gettito in più alle agevolazioni.
Imu
L’aliquota massima è pari al 10,6 per mille, ma la decisione finale spetta ai Comuni. Per conoscere la quota precisa da applicare bisogna fare riferimento alle delibere comunali pubblicate sul sito del Tesoro entro il 28 ottobre. In assenza di pubblicazione valgono le soglie dell’anno scorso. Se invece il Comune decide di alzare l’aliquota, con il saldo si deve pagare anche il conguaglio rispetto all’acconto: il totale da versare con la seconda rata, quindi, corrisponde all’Imu calcolata per l’intero 2014 con l’aliquota comunale meno l’importo della prima rata pagata a giugno. Inolre, l’aliquota Imu è legata a quella della Tasi (vedi paragrafo precedente).
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4. DETRAZIONI, DEDUZIONI E SCONTI
Tasi
Sulle detrazioni, come sulle aliquote, non esistono regole generali, perché le decisioni in merito spettano ai singoli Comuni, che hanno la facoltà di prevederle o meno. L’unico obbligo, come detto, scatta per le amministrazioni che hanno deliberato di alzare le aliquote fino all’incremento massimo dello 0,8 per mille. In termini pratici, le detrazioni possono dipendere da vari fattori: rendita catastale (come a Roma, Milano, Torino e Firenze), presenza e numero di figli (come a Pisa e a Bergamo), reddito, numero degli occupanti, metri quadri, quartiere o altro ancora.
Sugli immobili rurali strumentali, inoltre, la Tasi si paga con uno sconto: l’aliquota non può superare l’1 per mille, e per i Comuni è impossibile aumentarla, né applicare maggiorazioni.
Imu
Immobili strumentali. L’Imu dovuta sugli immobili utilizzati esclusivamente a fini professionali o d’impresa commerciale è deducibile da Ires e Irap nella misura del 20%. E’ prevista l’esenzione completa sugli immobili rurali strumentali. Nessuna deduzione, invece, per gli immobili ad uso promiscuo.
Terreni agricoli. Per i terreni agricoli la base imponibile si calcola rivalutando del 25% il reddito dominicale in catasto al primo gennaio 2014 e moltiplicando quindi il risultato per un coefficiente: 75 in caso di terreni di proprietà e a conduzione di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola; 135 negli altri casi. L’aliquota Imu per i terreni agricoli è quella base del 7,6 per mille. I Comuni possono aumentarla o diminuirla di una quota non superiore al 3 per mille.
I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali sono assoggettati ad Imu solo per la parte di valore eccedente i 6mila euro, con le seguenti riduzioni:
– del 70% dell’imposta sulla parte di valore eccedente i 6mila euro e fino a 15.500 euro;
– del 50% dell’imposta sulla parte di valore eccedente 15.500 euro e fino a 25.500 euro;
– del 25% dell’imposta sulla parte di valore eccedente 25.500 euro e fino a 32mila euro.
Per quanto riguarda l’esenzione Imu sui terreni agricoli situati in aree (ex) montane, lunedì primo dicembre il Tesoro ha pubblicato sul proprio sito il nuovo decreto che definisce quali Comuni ne avranno diritto. Il testo obbligherebbe i possessori di terreni situati in oltre 4mila Comuni italiani a pagare l’imposta entro il prossimo 16 dicembre 2014, dando loro meno di due settimane per calcoli e versamenti. Il Governo ha quindi deciso di prorogare la scadenza a giugno, anche per avere il tempo d’individuare criteri più solidi con cui distinguere chi dovrà pagare da chi invece sarà esentato.
Base imponibile ridotta del 50%. Lo sconto è previsto in due casi: per i fabbricati d’interesse storico o artistico e per quelli inagibili o inabitabili (le condizione dell’immobile devono essere accertate dall’Ufficio tecnico comunale attraverso una perizia a carico del proprietario dell’immobile o attraverso una dichiarazione sostitutiva).
5. COME FUZNIONA PER CHI E’ IN AFFITTO?
Tasi
Sul fronte degli affitti, con la Tasi arriva una novità importante: a pagare non è solo il padrone di casa (come nel caso dell’Imu), ma anche l’inquilino. Entrambi devono utilizzare per il calcolo le aliquote per gli immobili diversi dall’abitazione principale. La ripartizione delle quote è stabilita dal Comune in un intervallo obbligato che va dal 70 al 90% per il titolare dell’immobile e dal 10 al 30% per l’occupante. La proporzione più diffusa è 70-30%, ma le variazioni non mancano (dall’80-20% di Roma al 90-10% di Milano).
La buona notizia per i padroni di casa è che non sono tenuti a comunicare con gli inquilini: i versamenti si effettuano separatamente e in caso di mancato pagamento spetta all’amministrazione recuperare le somme dovute. D’altra parte, i locatari sono obbligati a metter mano al portafogli solo nel caso in cui il contratto abbia una durata superiore ai sei mesi nel corso dello stesso anno solare. L’esenzione scatta anche se l’importo da pagare è inferiore a 16 euro.
Imu
L’Inquilino non paga in alcun caso: l’imposta municipale unica è esclusivamente a carico del padrone di casa.
6. COME SI PAGA?
Finiti i calcoli, bisogna passare al versamento vero e proprio. Tasi e Imu si possono pagare attraverso i servizi di home banking oppure agli sportelli bancari o postali con il bollettino o il modello F24. Chi sceglie quest’ultima opzione deve indicare anche il codice tributo. Ecco gli schemi:
Tasi
– per l’abitazione principale e le relative pertinenze 3958;
– per gli immobili diversi dalle abitazioni principali 3961;
– per i fabbricati rurali ad uso strumentale 3959;
– per le aree edificabili 3960.
Imu
– per l’abitazione principale e relative pertinenze 3912;
– per i fabbricati rurali ad uso strumentale 3913;
– per i terreni (Comune) 3914;
– per i terreni (Stato) 3915;
– per le aree fabbricabili (Comune) 3916;
– per le aree fabbricabili (Stato) 3917;
– per gli altri fabbricati (Comune) 3918;
– per gli altri fabbricati (Stato) 3919;
– per interessi da accertamento (Comune) 3923;
– per sanzioni da accertamento (Comune) 3924;
– per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (Stato) 3925;
– per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (incremento Comune) 3930.
