Sono più di 15 anni che le sgr immobiliari italiane raccolgono e gestiscono risparmio collettivo e in 15 anni di lavoro questa industria è ormai un segmento fondamentale per lo sviluppo dell’economia reale del nostro Paese. Alcuni interventi normativi, negli ultimi anni, sono stati importanti per il mondo della finanza e dei servizi immobiliari, che sono a servizio dell’economia del Paese e dei cittadini con modelli trasparenti e qualificati adottati a livello internazionale globale. Altre misure normative hanno avuto un impatto negativo, come ad esempio la riduzione unilaterale degli affitti passivi della Pubblica Amministrazione a seguito della spending review.
In questo senso, vi potrebbero essere diverse ipotesi di interventi normativi per rilanciare gli investimenti. Primo fra tutti sulla disciplina delle situazioni di conflitto d’interessi e di incompatibilità, invertendone il criterio di determinazione tramite il passaggio da una logica “per gruppo del gestore e gruppo dell’esperto” ad una logica di incompatibilità “per singolo fondo”, in linea con gli standard internazionali. Inoltre, sempre al fine di porre rimedio alle eccessive prescrizioni imposte dal D.M. n. 30/2015, si potrebbe introdurre un nuovo criterio di incompatibilità degli esperti indipendenti in caso di dipendenza finanziaria. I benefici che si possono trarre vanno dalla trasparenza del mercato alla incentivazione degli investimenti, in linea con gli standard internazionali (in particolare per gli esperti indipendenti e i valutatori immobiliari).
In particolare, al fine di porre rimedio alle eccessive prescrizioni imposte dal D.M. n. 30/2015, si potrebbero prevedere nel TUF nuovi criteri per l’affidamento degli incarichi di valutazione all’esperto indipendente cui devono uniformarsi i gestori (SGR e SICAF) di Oicr. In particolare, la novella, in linea con gli Standard di Valutazione RICS che in Italia rappresentano da tempo un riferimento consolidato nella valutazione dei fondi comuni di investimento immobiliare, stabilisce l’obbligo in capo agli esperti indipendenti, alle società da essi controllate, collegate o soggette a comune controllo, alle società controllanti, agli amministratori e ai dipendenti, di astenersi dallo svolgimento di incarichi di valutazione e non estimativi nei confronti del gestore, delle società da esso controllate o che lo controllano, nonché delle società e dei gestori sottoposti a comune controllo qualora i compensi per l’incarico ricevuto superino una determinata soglia ( ipotizzabile il 25% ) del totale complessivo dei ricavi dell’ultimo esercizio chiuso. Tale circostanza costituisce causa di revoca dell’incarico. Per incarichi non estimativi si intendono le attività di: (i) verifica e consulenza non direttamente connesse a valutazioni immobiliari; (ii) amministrazione di immobili; (iii) manutenzione ordinaria e straordinaria; (iv) progettazione, sviluppo e ristrutturazione immobiliare; (v) intermediazione immobiliare. Da ultimo, viene reintrodotta la previsione di rinnovo o conferimento di nuovo incarico di esperto indipendente senza il necessario decorso di periodi di vacatio.
Altro tema di particolare rilevanza è la lettura obiettiva e trasparente dei dati delle attività delle sgr immobiliari che con commissioni adeguate sono riuscite e riescono a dare una redditività media ancora coerente con gli obiettivi di ritorno dei fondi e ciò nonostante una situazione dell’economia complessa. Ad esempio nell’analizzare i rendiconti dei fondi bisognerebbe far riferimento alle perduranti difficoltà di assorbimento del mercato immobiliare che non hanno impedito ai fondi retail, nel corso del 2015, di ultimare cessioni per circa 400 milioni di euro. All’interno commissioni di gestione vengono da alcuni studi ricompresi anche tutti i costi che i fondi immobiliari sostengono in quanto strettamente funzionali all’attività ordinaria del fondo, ovvero previste da disposizioni legislative o regolamentari (compenso annuo spettante alla banca depositaria e agli esperti indipendenti, i costi connessi con l’acquisizione e la dismissione delle attività del fondo, gli oneri connessi con l’eventuale quotazione dei certificati rappresentativi delle quote, gli oneri finanziari per i debiti assunti dal fondo, le spese legali e giudiziarie sostenute nell’esclusivo interesse del fondo e gli oneri fiscali di pertinenza del fondo, etc).
Non viene data evidenza che i gestori di fondi immobiliari hanno commissioni medie di gestione sotto l’1% del valore totale delle attività del Fondo (al netto delle plusvalenze non realizzate), ancora inferiori rispetto a quelle delle sgr mobiliari, che hanno mediamente commissioni di gestione intorno all’1,5%-1,7% del patrimonio (non gestendo, tra l’altro, le problematiche dei portafogli immobiliari, legate alla ricerca di un conduttore per gli immobili in locazione, a costi di riqualificazione del portafoglio, tasse di proprietà, utenze, insolvenza dei conduttori, occupazioni abusive, ecc).
Da parte degli immobiliaristi italiani è stato dimostrato un senso di appartenenza, continuando a credere e a sostenere il Paese, dialogando con le istituzioni governative/parlamentari/tecniche nazionali e locali, le agenzie fiscali, le autorità di vigilanza, al fine di trovare soluzioni utili per l’abbattimento del debito pubblico e la valorizzazione ed efficientamento del patrimonio immobiliare, tutelando le professionalità che operano quotidianamente con serietà.
Sono ora importanti interventi organici di politica industriale nei settori della finanza e dei servizi immobiliari suffragati da dati e informazioni complete e qualificate, comparabili con le buone pratiche, i modelli e i veicoli presenti a livello mondiale, tenuto comunque conto delle eccellenze e peculiarità degli operatori immobiliari italiani.
