El ladrillo vuelve a estar de moda. La recuperación del mercado inmobiliario se está consolidando, en Italia y en todo el mundo, y en particular el sector de los fondos inmobiliarios: así lo revela el Informe 2018 presentado en Milán por Scenari Immobiliari, titulado "Fondos inmobiliarios en Italia y en el extranjero". Si por un lado la recuperación de los precios ve a Italia a la zaga de la media mundial ("Esto se debe a que en los años de la crisis hemos perdido menos que otros países y en cualquier caso el mercado ya se está recuperando con fuerza en las grandes ciudades como Roma y Milán”, explica a FIRSTonline Francesca Zirnstein, editora del informe), en materia de ahorro gestionado en activos inmobiliarios, nuestro país en 2018 se está alineando con el resto de Europa.
De hecho, Scenari Immobiliari prevé que el valor liquidativo (NAV) de los fondos inmobiliarios en Italia debería alcanzar los 55 53 millones de euros, frente a los 2017 XNUMX millones de XNUMX, que representaron un crecimiento de más del 10% en comparación con 2016, con un número de fondos que ahora supera los 420 (más que Francia y Alemania), frente a los 7 de 2001. Pero 2017 fue un año dorado a nivel mundial: el patrimonio de las distintas formas de fondos inmobiliarios (cotizados, no cotizados, REIT o Real Estate Investment Trusts) a finales del año pasado alcanzó los 2.830 millones de euros, un 8 más % sobre 2016, con el segundo mejor resultado histórico. La mayor parte de este patrimonio, el 77%, está en manos de SOCIMIs, una herramienta especialmente ágil para los inversores: se trata de sociedades cotizadas en bolsa, exentas del impuesto sobre beneficios, en las que se puede invertir fácilmente, incluso con unos pocos euros y diversificar.
Aún mejor fue el resultado de la países europeos examinados según el informe, a saber, Italia, Francia, Alemania, Gran Bretaña, Luxemburgo, Holanda, España y Suiza: después de la caída en el bienio 2008-2009, los activos totales de los fondos comenzaron a crecer nuevamente a una tasa promedio del 7,3% anual en el período 2010-2013, para acelerarse en los últimos años, con crecimientos en torno al 10% en 2015 y 2016 y superiores al 16% en 2017, cuando registró el mejor comportamiento (en términos de crecimiento porcentual) de el siglo en curso, alcanzando más de 590 mil millones. En Europa dos tercios de los activos siguen siendo gestionados por fondos tradicionales (que pasó de 143 en 2000 a los 1.550 actuales), tanto cotizados como no cotizados. Las previsiones para 2018 son de un incremento adicional del 5%, pasando a superar los 600 millones.
El rendimiento de estas inversiones también está mejorando: el Roe, es decir, la rentabilidad, de los fondos europeos fue del 3,8% en 2017, el mejor dato desde 2007 (4,3%), triplicando el de 2012 (1,3%). “Esto se debe – explica Zinstein – a la disminución de vehículos con desempeño negativo, a la diferenciación del tipo de inversiones ya los resultados obtenidos por Gran Bretaña”. De hecho, Londres, como consecuencia del Brexit, había registrado un dato muy negativo en 2016, para repuntar al año siguiente con un Roe del 8,4%. Sin embargo, en términos de rentabilidad, Italia sigue funcionando lentamente.: 2017 fue mejor que el año anterior, pero con un Roe aún en el 0,4% ("Esto también se debe a que es la media entre realidades muy diversas", explican los autores del estudio) y ninguna SGR italiana en el ranking de las 10 mejor en Europa.
“En 2017 – declaró Francesca Zirnstein, directora general de Scenari Immobiliari, ilustrando el Informe – la actividad de los fondos inmobiliarios en Europa fue importante. Las ventas y adquisiciones de activos, así como la construcción de nuevos vehículos, se vieron apoyadas por los resultados positivos del sector inmobiliario y por un clima de renovado optimismo debido a la consolidación del crecimiento económico, la importante liquidez en circulación y la gran estabilidad de los tipos de interés que contribuyó a confirmar que la inversión inmobiliaria es más atractiva que la inversión en bonos. Las previsiones recogidas para 2018 entre los principales operadores europeos son de un crecimiento de los activos superior al cinco por ciento. También se espera que aumente el número de fondos y la tendencia en el primer trimestre de 2018 confirma el panorama previsto".
“En Italia – añadió Mario Breglia presidente de Scenari Immobiliari – los activos inmobiliarios en manos directas de los fondos ascienden a 58 millones de euros, incluidas las inversiones extranjeras, con un incremento del 8,4 por ciento respecto a 2016. Los fondos activos van en aumento, 420 en total, también para ser utilizados como vehículo por sujetos extranjeros que operan cada vez más en el mercado inmobiliario italiano. La deuda del sistema de fondos está en constante descenso y asciende ya a 24 millones de euros, con una incidencia del 41,3 por ciento sobre los activos. En 2010, por ejemplo, era el 57 por ciento del sistema. Este Informe también presenta, por primera vez, los datos relativos a las sociedades gestoras de activos del sistema, cuya facturación total en 2017 rondó los 320 millones de euros, con cerca de 1.200 empleados. Las compras durante el año ascendieron a 7,6 millones de euros frente a 4,4 millones de cesiones. Las perspectivas para 2018, en base a las indicaciones recogidas de las gestoras de activos, son positivas y en línea con las del año anterior. De momento, el cambio político no parece haber cambiado las estrategias de los operadores que, al contrario, son optimistas de cara a los próximos tres años y creen en el crecimiento del sector, con más fondos y una mayor diversificación de productos”.
MERCADO INMOBILIARIO: PRECIOS Y DINÁMICA
El informe también realizó una encuesta entre las gestoras de activos del sector inmobiliario, sobre las expectativas relativas a los precios de compra y venta en el periodo 2018-2020, en los distintos sectores (residencias, oficinas, comercios, naves industriales, hoteles). En general, no se espera un crecimiento significativo en el comercio en este sentido: en tiendas casi la mitad de los encuestados esperan estabilidadPrevalece un crecimiento moderado sobre el resto de sectores, mientras que se espera un crecimiento superior al 10% solo para almacenes (uno de cada cinco gestores de activos entrevistados lo cree así).
Está justo en los cobertizos aunque eso por otro lado, se espera una contracción importante de los precios, superando el 7% en los próximos años. En los demás sectores también prevalece una expectativa de estabilidad en los precios, con aumentos moderados para residencias, oficinas y hoteles. Equilibrio sustancial también en lo que respecta a las rentas: una gestora de activos de cada tres espera estabilidad, el 26% prevé una contracción moderada y siempre el 26% una subida moderada.
Finalmente, en cuanto a las zonas, a nivel nacional, capaces de captar las mejores oportunidades de inversión en los próximos tres años, cabe señalar que las sociedades gestoras de activos que operan en el sector inmobiliario consideran las regiones del Norte y Centro como las más interesante La gran noticia, especialmente en el Noroeste, es el esperado auge de los espacios de trabajo compartidos. (93% de los entrevistados lo considera probable), pero también el de las casas y oficinas de estudiantes. En el Nordeste, en cambio, prevalece el interés por las naves industriales y logísticas, mientras que en el Centro deberían dispararse las inversiones en tiendas y (sobre todo en Roma) en hoteles. Nuevamente el Sur se queda rezagado: sólo interesan los sectores hotelero y de centros comerciales, pero en todo caso con porcentajes modestos. Sin oficinas, sin coworking, sin plantas industriales.
