La voglia di comprar una casa nueva o cambiar lo propio por algo diferente es inherente al ADN de los italianos. Muchos de los cuales no se dejan desanimar por las subidas de tipos que les pesan tasa de interés hipotecario ya existentes y están buscando la mejor manera de obtener financiamiento sin desmayarse.
Hipotecas: fijas o variables, ¿qué tasa es la adecuada?
El camino ahora mismo es el de elegir un hipoteca de tasa fija ofreciendo atractivos niveles de tasas, haciendo que la compra de una nueva casa siga siendo un sueño viable.
“Aquellos que necesitan una hipoteca hoy deben recordar que yo tasas fijas tienen costos históricamente más que aceptable: comparando las ofertas puedes encontrar la tarifa fija incluso por debajo del 3%"El explica Alessio Santarelli, director general de la división Broking del grupo HipotecasOnline. “Ahora mismo, el teléfono fijo está configurado como un elección más segura, sobre todo teniendo en cuenta que la brecha entre fijo y variable es cada vez más estrecha: la diferencia en febrero es de 11 pb a favor del variable sobre la mejor oferta (2,88% vs 2,99%) y de solo 6 pb sobre la oferta media (3,58% vs 3,52%)". De hecho, el IRS (el parámetro de referencia que suelen utilizar los bancos para calcular el tipo fijo de las hipotecas) se mantiene estable, mientras que el Euribor sigue creciendo, llevando los tipos variables casi al mismo nivel que los fijos.
Frente a la primera subida de tipos del BCE en julio de 2022, se ha producido un crecimiento de +267 pb en el Euribor a 1 mes y de +259 pb en el Euribor a 3 meses. En cambio, las subidas del tipo de referencia de las hipotecas fijas fueron mucho más contenidas: respecto a julio de 2022, el IRS a 10 años subió 100 pb, el de 20 años 70 pb y el de 30 años 62 pb. bps. Las señales ya se han visto: en los dos primeros meses de 2023 se caracterizaron por un retorno de las solicitudes a tipo fijo que ya representan el 80,3% del mix (+34,3% respecto al cuarto trimestre de 2022).
El impacto de Lagarde en las hipotecas suscritas en el pasado
Naturalmente, para aquellos que habían tomado una hipoteca de tasa fija en el pasado, pueden ignorar cualquier tormenta de tasa de interés, porque su cupón se mantendrá durante toda la vida del préstamo.
En cambio, para aquellos que en el pasado eligieron hipoteca de tasa variable, incluso si habrá tenido en cuenta el hecho de que a lo largo de su vida, a menudo muy larga, habría habido fluctuaciones, ahora tiene que lidiar con cuotas necesariamente más altas.
Christine Lagarde, titular del BCE, desde julio del año pasado ha firmado hasta 6 subidas de tipos consecutivas, en total de 400 puntos básicos desde el nivel cero desde el que partieron. Para aquellos que tomaron esa decisión, ahora hay dos alternativaen realidad tres: transferir el préstamo en un banco que ofrezca mejores condiciones o pregunte por el pasaje a una hipoteca a tipo fijo o mixto. o simplemente puedes esperar el fin del ciclo de Lagarde de endurecimiento monetario con una bajada de los tipos oficiales hacia el nivel esperado del 2%, con la consiguiente reducción de la cuota.
¿Cuánto tiempo se mantendrán altas las tasas?
¿Cuánto tiempo pasará hasta que las tasas vuelvan a caer? Difícil de decir exactamente, pero una buena indicación proviene del mercado de futuros en Índices Euribor a 3 meses. Los expertos prevén que este tipo, que se utiliza para calcular la cuota de tipo variable, alcance su punto máximo en septiembre de 2023, cuando el tipo hipotecario medio considerado podría rozar el 5,10%. Después de septiembre, de nuevo según lo esperado, los tipos deberían empezar a bajar y a partir de enero de 2024 la caída debería ser constante, tanto que las cotizaciones de junio de 2024 estiman el Euribor a 3 meses en torno al 3,42%.
¿Cómo ha cambiado la cuota de la hipoteca a tipo variable?
Para las hipotecas existentes, respecto a febrero del año pasado, la cuota de una hipoteca variable de 140.000 a 20 años aumenta un 25,3% (de 625 a 783 euros), mientras que para una hipoteca de 250.000 euros a 30 años aumenta un 43,7% (de 793 a 1.139 euros), calcula MutuiOnline.it. La nueva última subida de los tipos oficiales se trasladará a los tramos en unas semanas y el tipo a 20 años alcanzará los 819 euros mientras que el tipo a 30 años alcanzará los 1.212 euros, con una nueva subida del 4,6% y del 6,4% respectivamente respecto hasta la fecha.
El impacto del aumento de las cuotas enel ingreso promedio de una familia italiana, igual a 33.000 euros netos al año: si en febrero de 2022 el pago de la hipoteca a 20 años representaba el 22% de los ingresos mensuales, con el aumento alcanzará el 30% de los ingresos mensuales. Mayor aún es el aumento de la cuota de la hipoteca a 30 años, que pasa del 20% al 40% de los ingresos mensuales.
La posibilidad de subrogación
“Hoy la tasa fija es una opción tanto para los nuevos prestatarios como para aquellos que quieren protegerse del continuo aumento de las cuotas”, dice Santarelli. Y entonces la opción puede ser cambiar la hipoteca.
Con las tasas fijas al mismo nivel que las tasas variables, seguimos viendo un fuerte interés en los préstamos solicitudes de subrogación, ya aumentada a partir del último trimestre de 2022, en un 85% de tipo variable a tipo fijo.
La Ley de Presupuestos también ha vuelto a introducir la posibilidad de transformar las hipotecas a tipo variable en hipotecas a tipo fijo con el propio banco en condiciones preestablecidas. “Sin embargo, esta regla no parece despegar: las entidades de crédito nos dicen que están recibiendo muchas solicitudes de información pero pocas solicitudes reales, quizás porque los clientes no cumplen los requisitos (préstamo inicial por debajo de 200 mil euros, ISEE por debajo de 35 mil euros y no insolvencia o morosidad) o quizás porque la oferta diseñada con los criterios del decreto no es competitiva, ya que los prestatarios tienen que trasladar las condiciones diferenciales de las hipotecas a tipo variable contratadas cuando los Euribors eran negativos a hipotecas a tipo fijo, muchas veces en condiciones menos competitivas que lo que se encuentra hoy en el mercado con un sustituto normal. Para todos estos clientes, las subrogaciones son sin duda una opción a considerar”, dice Santarelli.
