A Área de Pesquisa do Banca Monte dei Paschi di Siena elaborou o sexto relatório “O mercado residencial italiano e as hipotecas para famílias”, que sintetiza os resultados finais de 2011 relativos ao mercado imobiliário residencial e ao mercado de crédito bancário a particulares. A análise também inclui um foco no mercado imobiliário residencial na Toscana, Lombardia, Emilia Romagna e Veneto por Ance Toscana.
Estes são os principais pontos da pesquisa:
– 2011 não confirmou os sinais de uma fraca recuperação percebida em 2010. De fato, houve uma queda no número de vendas de imóveis residenciais no mercado interno de -2,2% no ap (equivalente a cerca de 14.000 transações a menos).
-As variações 2011/2010 mostram para cada área territorial uma diminuição do número de transações: a queda mais consistente foi registrada no Nordeste (-3,4% ap).
- A dinâmica dos preços no setor residencial é substancialmente estática na Itália. Apesar da queda no número de vendas, não há mudanças substanciais no preço médio. O crescimento numérico da população, o período de juros ainda baixos, a racionalização das licenças de construção sustentaram o mercado de cotações.
- A nível internacional, em 2011 os preços das casas continuaram a cair no mercado americano, enquanto na Europa parece que o ponto mínimo já foi atingido. Em 2012, espera-se confiança moderada para o mercado residencial alemão, cautela para os mercados italiano e francês, enquanto entre os mercados emergentes, a Turquia, a Rússia e a Polónia deverão confirmar os progressos registados nos últimos anos.
- Investimento em novas casas está em baixa, tanto na Itália, onde a relação investimento/PIB voltou aos níveis de 2006, quanto na Europa. Entre os países europeus monitorados, a Espanha tem a relação Investimentos/PIB com a queda mais evidente: 6,9% em 2011 ante 13% em 2006.
– Uma pesquisa com operadores de mercado qualificados mostra que, nos últimos três anos, exceto pelos julgamentos de neutralidade expressos em 2010, a tendência no mercado italiano sempre sinalizou níveis de recuo na região de -10 pontos índice (pi), que caiu para -47 pi, no último levantamento de abril de 2012.
– Mesmo na análise do mercado imobiliário em 2011 por Ance Toscana, que compara o desempenho da Lombardia, Veneto, Emilia Romagna e Toscana, surge uma queda clara e generalizada em 2011 em relação a 2010: o mercado da Lombardia é o que apresenta maior dinamismo. A Toscana apresenta os piores resultados, com queda nas vendas de 5,1%, com os municípios não capitais sofrendo uma contração de 5,7%.
- O estoque de hipotecas na Itália mostrou uma tendência melhor do que na Europa, com uma variação homóloga de +4,4% e com a quota de mercado da Itália no total do crédito à habitação residente na Zona Euro a manter-se substancialmente inalterada em 9,7% (vs 9,5% em dezembro de 2010). Em março de 2012, o estoque de hipotecas residentes cresceu 3,0% ap na Itália e 0,8% ap na zona do euro.
– Desde o início do ano, porém, a entrada de negócios registrou forte queda com os fluxos diminuindo -52,0% em março de 2012 na ap, agravando significativamente a contração já ocorrida em 2011 vs 2010 (-8,8%). A forte contração de 2011 também é confirmada pela campeã Assofin, onde as “Outras Hipotecas” (substituições e sub-rogações) sofreram a maior contração (-24,9% em termos de fluxos e -27,9% em número de contratos).
– A taxa variável do novo crédito à habitação a particulares, após o ligeiro aumento registado em 2010, voltou a aumentar, atingindo 3,6% em dezembro de 2011, em linha com o aumento da taxa Euribor3M. A taxa fixa, depois de ter registado um decréscimo em 2010, aumentou em 2011, atingindo cerca de 5,0% em Dezembro. Com isso, o spread fixo-variável caiu em dezembro de 2011 para 1,4% ante 1,8% em dezembro de 2010. Nos três primeiros meses de 2012, houve aumento da taxa variável (que chegou a 3,9%) e da taxa prefixada (5,2%) enquanto a Euribor 3M cai para 0,8%.
- A estimativa do observatório de taxas do MPS prevê uma política monetária extremamente expansiva também nos próximos 2 anos. Isto é confirmado pela nova redução no mês passado das taxas implícitas na Euribor 3M que descontam as taxas abaixo de 1% até ao final de 2014. Apesar disso, a inflação continua elevada em muitos países devido ao ajustamento das tarifas e dos preços administrados.
- Ao longo de 2011, novos desembolsos com taxa fixa voltaram a crescer, mas cerca de 50% dos desembolsos ainda são estipulados a uma taxa variável que continua sendo a forma preferida pelos italianos.? A taxa de incumprimento relativa às famílias de consumo (cujo crédito é maioritariamente representado por crédito à habitação para aquisição de habitação) registou uma evolução estável em 2011, situando-se em 1,4%. Por outro lado, após permanecer estável em 2010, a qualidade do crédito dos setores produtivos piorou 10 pontos base em 2011.
