“Os primeiros meses de 2016 têm mostrado sinais de recuperação, que, embora ainda débeis, já não se limitam apenas ao sector residencial, mas também têm investido em imobiliário para empresas". É o que revela o Observatório do Mercado Imobiliário de julho editado pela Nomisma e apresentado na quarta-feira em Milão.
“Os sinais reconfortantes de recuperação na frente de vendas – aponta o estudo – poderá, no entanto, ser anulado nos próximos seis meses por um quadro continental caracterizado pelo enfraquecimento progressivo das perspetivas de crescimento, com o resultado inesperado do referendo do Brexit que representa um formidável detonador para uma nova fase de incerteza e instabilidade que contribui para atenuar um otimismo que parecia ressurgir após mais de 8 anos de recessão”.
Do lado de hipotecas, a Nomisma prevê que, “face ao abrandamento dos critérios de oferta das instituições de crédito, às baixas taxas de juro e a uma procura que confirma a sua expansão, o mercado nos dará um lento processo de expansão, com uma recuperação gradual, ainda que incompleta face aos anos pré-crise. No entanto, uma revisão em baixa limitada dos desembolsos poderá surgir no segundo semestre de 2, para depois retomar a trajetória de expansão nos anos 3-2016”.
No mercado imobiliário de varejo, os sinais mais marcantes vêm da compra e venda de casas (+3,6% em 2014, +6,5% em 2015). Os primeiros três meses de 2016 registaram um crescimento generalizado em todos os setores, com um aumento de +17,3% face ao mesmo período do ano anterior. Especificamente +20,6% para o setor residencial e +14,5% para isso comercial, Enquanto o terciário apresenta um fraco +1,3%. Nove anos após o início da crise, o mercado de vendas em 13 grandes cidades italianas apresenta um redimensionamento de 40% no segmento residencial e de 50% nos edifícios para empresas.
É perceptível no segmento escritórios uma nova desaceleração nos mercados de Milano e Roma, enquanto cidades como Genova, Nápoles e Bologna mostram uma tendência moderadamente positiva.
Passando a considerar contratos de aluguel de habitação, em 2015 foi subscrito um valor pouco superior a um milhão, dos quais apenas 22% atribuíveis a municípios “residenciais de alta tensão”. A tipologia predominante é a de arrendamentos de longa duração (60%), enquanto os contratos transitórios representam 18% e os arrendamentos com renda contratada 20%. Apenas 2,2% é representado por aluguéis subsidiados para estudantes. O estudo da Nomisma mostra como o arrendamento mercantil – no conjunto dos 13 principais mercados acompanhados – está a ganhar quota em detrimento do arrendamento mercantil.
no último semestre os prazos para a conclusão das negociações eles geralmente diminuíram, com uma melhora consolidada para residências contra um declínio mais fraco para escritórios e lojas.
Como para o desconto aplicado, o diferencial tem apresentado – pelo terceiro ano consecutivo – uma redução, ainda que se mantenha em valores bastante superiores (em mais de 6 pontos percentuais) face aos níveis pré-crise.
No primeiro semestre de 2016 a tendência anual de variação dos preços ainda se posiciona em terreno negativo, com uma variação que oscila entre -1,8% das novas casas e -2,5% dos escritórios.
Nomisma aponta como a recuperação do mercado de compra e venda de imóveis difícil de propagar para preços, pondo assim em causa a evidência histórica que identifica o atraso com que os valores de mercado reagem ao aumento da negociação em cerca de dois anos.
Os retornos de um investimento no setor imobiliário, segundo indicações do Instituto, estão entre 5% das residências e escritórios e 7% das lojas.
A fotografia oferecida pela Nomisma reproduz uma família italiana cuja atitude é essencialmente rígida nas decisões de despesa e cujo reflexo é uma prudência tendencial e um setor bancário mais inclinado a privilegiar as operações de sub-rogação ou substituição do que a apostar na capacidade de reembolso de grande parte da procura potencial.
Mesmo num contexto de atenção à qualidade dos créditos, na primeira parte de 2016 a gradual flexibilização dos critérios de concessão de crédito a empresas e particulares. A este respeito, refira-se que em abril de 2016 a taxa média das operações com prazo superior a 10 anos atingiu 2,63%, contra 2,22% na Zona Euro, com um spread bastante modesto (41bp) face ao registado em agosto de 2013 (162bps ).
Geral, o empréstimo concedido às famílias para aquisição de habitação, incluindo operações de sub-rogação e substituição, atingiu um volume de 2015 mil milhões em 41,2 contra 24,1 em 2014. O crescimento dos desembolsos apresentou, em particular, uma acentuação no quarto trimestre com um volume desembolsado superior a 13 mil milhões. A taxa de crescimento dos desembolsos atingiu 70,6% em 2015, diminuindo apenas marginalmente no primeiro trimestre de 2016, atingindo cerca de 55%.
Recorde-se que em 2015 e na primeira parte do corrente ano, o forte aumento dos montantes desembolsados foi afectada pela já referida componente substancial de sub-rogação e substituição. Segundo estimativas do Nomisma, essa dinâmica desempenhou um papel crucial no crescimento dos desembolsos nos últimos dois anos, passando de 7,5% em 2014 para 28,4% em 2015 e para 28% em 2016.
À luz dos resultados do último inquérito, 852.000 mil famílias constituem a procura de aquisição de habitação, das quais 395.000 mil à procura de crédito à habitação, com uma projeção em termos de crédito pouco inferior a 47 mil milhões de euros.
Pelo que se deduz do Observatório, são mais de 53.000 as famílias que pretendem ligar empréstimo para renovação da casa principal nos próximos 12 meses, enquanto mais de 1,8 milhão de famílias não descartam tomar providências no futuro.
