O tijolo está de volta à moda. A recuperação do mercado imobiliário está se consolidando, na Itália e no mundo, e em particular no setor de fundos imobiliários: é o que revela o Relatório 2018 apresentado em Milão pela Scenari Immobiliari, intitulado "Fundos imobiliários na Itália e no exterior". Se por um lado a recuperação dos preços faz com que a Itália fique atrás da média mundial ("Isso porque nos anos da crise perdemos menos que outros países e, de qualquer forma, o mercado já está se recuperando fortemente em grandes cidades como Roma e Milão", explica à FIRSTonline Francesca Zirnstein, editora do relatório), no que diz respeito à poupança gerida em activos imobiliários, o nosso país em 2018 está a alinhar-se com o resto da Europa.
De fato, a Scenari Immobiliari prevê que o Net Asset Value (NAV) dos fundos imobiliários na Itália deve atingir 55 bilhões de euros, de 53 bilhões em 2017, o que representou um crescimento superior a 10% face a 2016, com um número de fundos a ultrapassar os 420 (mais do que França e Alemanha), contra 7 em 2001. Mas 2017 foi um ano de ouro a nível global: os ativos das várias formas de fundos imobiliários (cotados, não cotados, REITs ou Fundos de Investimento Imobiliário) atingiram no final do ano passado 2.830 mil milhões de euros, mais 8 % sobre 2016, com o segundo melhor resultado histórico. A maior parte deste património, 77%, está nas mãos dos REIT, uma ferramenta particularmente ágil para os investidores: são empresas cotadas em bolsa, isentas de imposto sobre lucros, nas quais pode investir facilmente, mesmo com alguns euros e diversificar.
Melhor ainda foi o resultado do países europeus examinados segundo o relatório, nomeadamente Itália, França, Alemanha, Grã-Bretanha, Luxemburgo, Holanda, Espanha e Suíça: após a quebra no biénio 2008-2009, o activo total dos fundos voltou a crescer a uma taxa média de 7,3% ao ano no período 2010-2013, a acelerar nos últimos anos, com crescimentos na ordem dos 10% em 2015 e 2016 e mais de 16% em 2017, quando registou o melhor desempenho (em termos de crescimento percentual) de século em curso, atingindo mais de 590 bilhões. Na Europa dois terços dos ativos ainda são geridos por fundos tradicionais (que passou de 143 em 2000 para os atuais 1.550), cotadas e não cotadas. As previsões para 2018 são de um novo aumento de 5%, passando dos 600 mil milhões.
O desempenho destes investimentos também está a melhorar: o Roe, ou seja, a rentabilidade, dos fundos europeus foi de 3,8% em 2017, o melhor valor desde 2007 (4,3%), triplicou o valor de 2012 (1,3%). “Isso se deve – explica Zinstein – à queda de veículos com desempenho negativo, à diferenciação do tipo de investimentos e aos resultados obtidos pela Grã-Bretanha”. De facto, Londres, fruto do Brexit, tinha registado um valor muito negativo em 2016, para depois recuperar no ano seguinte com um Roe de 8,4%. Em termos de lucratividade, no entanto, a Itália ainda está funcionando lentamente: 2017 foi melhor que o ano anterior, mas com um Roe ainda nos 0,4% ("Isto também porque é a média entre realidades muito diversificadas", explicam os autores do estudo) e nenhum SGR italiano no ranking dos 10 melhor da Europa.
“Em 2017 – declarou Francesca Zirnstein, gerente geral da Scenari Immobiliari, ilustra o Relatório – foi importante a actividade dos fundos imobiliários na Europa. As vendas e aquisições de ativos, bem como a construção de novas viaturas, foram suportadas por resultados positivos no setor imobiliário e por um clima de renovado otimismo devido à consolidação do crescimento económico, à significativa liquidez em circulação e à substancial estabilidade das taxas de juro que contribuiu para confirmam o investimento imobiliário como mais atraente do que o investimento em obrigações. As previsões recolhidas para 2018 junto dos principais operadores europeus são de um crescimento do ativo superior a cinco por cento. O número de fundos também deverá aumentar e a tendência no primeiro trimestre de 2018 confirma o quadro de previsões”.
“Na Itália – acrescentou Mario Breglia presidente da Scenari Immobiliari – os ativos imobiliários detidos diretamente pelos fundos ascendem a 58 mil milhões de euros, incluindo investimentos estrangeiros, com um aumento de 8,4 por cento face a 2016. Os fundos ativos estão a aumentar, 420 no total, também para utilização como veículo de sujeitos estrangeiros que operam cada vez mais no mercado imobiliário italiano. A dívida do sistema de fundos está em constante declínio e ascende agora a 24 mil milhões de euros, com uma incidência de 41,3 por cento no ativo. Em 2010, por exemplo, era 57% do sistema. Este Relatório apresenta também, pela primeira vez, os dados relativos às sociedades gestoras de ativos do sistema, cujo volume de negócios total em 2017 foi de cerca de 320 milhões de euros, com cerca de 1.200 colaboradores. As compras durante o ano ascenderam a 7,6 mil milhões de euros contra 4,4 mil milhões de alienações. As perspetivas para 2018, com base nas indicações recolhidas junto das sociedades gestoras de ativos, são positivas e em linha com o ano anterior. Neste momento, a mudança política parece não ter alterado as estratégias das operadoras que, pelo contrário, estão otimistas com os próximos três anos e acreditam no crescimento do setor, com mais recursos e maior diversificação de produtos.”
MERCADO IMOBILIÁRIO: PREÇOS E DINÂMICA
O relatório procedeu ainda a um inquérito junto das sociedades gestoras de património do setor imobiliário, sobre as expectativas relativas aos preços de compra e venda no período 2018-2020, nos vários setores (residências, escritórios, lojas, armazéns industriais, hotéis). Em geral, não se espera um crescimento significativo do comércio nesse sentido: nas lojas quase metade dos entrevistados espera estabilidadeo crescimento moderado prevalece sobre os demais setores, enquanto o crescimento de mais de 10% é esperado apenas para armazéns (um em cada cinco gestores de ativos entrevistados pensa assim).
É bem nos galpões que por outro lado, espera-se uma contracção significativa dos preços, superando 7% nos próximos anos. Nos demais setores também prevalece a expectativa de estabilidade nos preços, com altas moderadas para residências, escritórios e hotéis. Equilíbrio substancial também no que diz respeito às rendas: uma em cada três gestoras de ativos espera estabilidade, 26% prevê uma contração moderada e sempre 26% um aumento moderado.
Por último, no que respeita às áreas, a nível nacional, capazes de interceptar as melhores oportunidades de investimento nos próximos três anos, refira-se que as sociedades gestoras de activos a operar no sector imobiliário consideram as regiões do Norte e Centro as mais interessante. A grande novidade, especialmente no Noroeste, é o esperado boom de espaços de trabalho compartilhados (93% dos entrevistados consideram provável), mas também o de residências e escritórios de estudantes. No Nordeste, por outro lado, prevalece o interesse por galpões industriais e logísticos, enquanto no Centro os investimentos em lojas e (principalmente em Roma) devem disparar. Mais uma vez o Sul fica para trás: interessam apenas os setores hoteleiro e de shopping centers, mas de qualquer forma com percentuais modestos. Sem escritórios, sem coworking, sem plantas industriais.
