El Área de Investigación de la Banca Monte dei Paschi di Siena ha elaborado el sexto informe “El mercado residencial italiano y las hipotecas a las familias”, que resume los resultados finales de 2011 relativos al mercado inmobiliario residencial y al mercado de préstamos bancarios a las familias. El análisis también incluye un enfoque en el mercado inmobiliario residencial en Toscana, Lombardía, Emilia Romaña y Véneto por parte de Ance Toscana.
Estos son los puntos principales de la investigación:
– 2011 no confirmó los signos de débil recuperación percibidos en 2010. De hecho, hubo una descenso del número de ventas de inmuebles residenciales en el mercado nacional del -2,2% en ap (equivalente a unas 14.000 transacciones menos).
-Las variaciones 2011/2010 muestran para cada ámbito territorial un disminución en el número de transacciones: la caída más consistente se registró en el Nordeste (-3,4% en ap).
– La dinámica de precios en el sector residencial es sustancialmente estática en Italia. A pesar de la caída en el número de ventas, no hay cambios sustanciales en el precio promedio. El crecimiento numérico de la población, el período de tasas de interés aún bajas, la racionalización de los permisos de construcción apoyaron el mercado de cotizaciones.
– A nivel internacional, en 2011 los precios de la vivienda continuaron cayendo en el mercado americano, mientras que en Europa parece que ya se ha alcanzado el punto mínimo. En 2012 se espera confianza moderada para el mercado residencial alemán, cautela para los mercados italiano y francés, mientras que entre los mercados emergentes se espera que Turquía, Rusia y Polonia confirmen el avance registrado en los últimos años.
– Cae la inversión en viviendas nuevas, tanto en Italia, donde la relación inversión/PIB vuelve a los niveles de 2006, como en Europa. Entre los países europeos monitorizados, España tiene el ratio Inversiones/PIB con la caída más evidente: un 6,9% en 2011 desde un 13% en 2006.
– Una encuesta con operadores de mercado calificados muestra que, en los últimos tres años, salvo los juicios de neutralidad expresados en 2010, la tendencia en el mercado italiano siempre ha señalado niveles de retroceso en la región de -10 puntos de índice (pi), que colapsó a -47 pi, en la última encuesta de abril de 2012.
– Incluso en el análisis del mercado inmobiliario en 2011 realizado por Ance Toscana, que compara el comportamiento de Lombardía, Véneto, Emilia Romaña y Toscana, surge un descenso claro y generalizado en 2011 con respecto a 2010: el mercado de Lombardía es el que muestra mayor dinamismo. Toscana muestra los peores resultados, con una caída de las ventas del 5,1%, siendo los municipios no capitalinos los que sufren una contracción del 5,7%.
– El stock de hipotecas en Italia mostró una mejor tendencia que en Europa, con una variación interanual del +4,4% y la cuota de mercado de Italia en el total de préstamos hipotecarios residentes en la Eurozona se mantiene sustancialmente sin cambios en el 9,7% (vs 9,5% en diciembre de 2010). En marzo de 2012, el stock de hipotecas para residentes creció un 3,0% anual en Italia y un 0,8% anual en la Eurozona.
– Desde principios de año, sin embargo, la entrada de negocios registró una fuerte caída con flujos decreciendo un -52,0% en marzo de 2012 sobre ap, empeorando significativamente la contracción que ya se había producido en 2011 vs 2010 (-8,8%). La fuerte contracción de 2011 también la confirma el campeón Assofin, donde “Otras Hipotecas” (reemplazos y subrogaciones) sufre la mayor contracción (-24,9% en flujos y -27,9% en número de contratos).
– El tipo variable de los nuevos préstamos hipotecarios a las familias, tras el ligero incremento registrado en 2010, vuelve a subir hasta el 3,6% en diciembre de 2011, en línea con la subida del tipo Euribor3M. El tipo fijo, tras haber registrado un descenso en 2010, aumentó en 2011, situándose en torno al 5,0% en diciembre. En consecuencia, el diferencial fijo-variable disminuyó en diciembre de 2011 al 1,4% frente al 1,8% de diciembre de 2010. En los tres primeros meses de 2012 se produjo un aumento de la tasa variable (que alcanzó el 3,9%) y la tasa fija (5,2%) mientras que el Euribor 3M baja al 0,8%.
– La estimación del observatorio de tasas MPS pronostica una política monetaria extremadamente expansiva también en los próximos 2 años. Así lo confirma la nueva reducción el pasado mes de los tipos implícitos del Euribor 3M que descuentan tipos por debajo del 1% hasta finales de 2014. A pesar de ello, la inflación sigue siendo alta en muchos países debido al ajuste de tarifas y precios administrados.
– Durante 2011, los nuevos desembolsos a tasa fija comenzaron a incrementarse nuevamente, pero alrededor del 50% de los desembolsos todavía se estipulan a una tasa variable que sigue siendo la forma preferida por los italianos.? La tasa de morosidad relativa a los hogares consumidores (cuyos préstamos están mayoritariamente representados por hipotecas para la adquisición de vivienda) registró una tendencia estable en 2011, en el 1,4%. Por otro lado, luego de mantenerse estable en 2010, la calidad crediticia de los sectores productivos se deterioró 10 puntos básicos en 2011.
