Un préstamo es un contrato por el cual un banco (prestamista) entrega una determinada cantidad de dinero a un sujeto (prestatario) y este último se obliga a devolver la misma cantidad de dinero más los intereses pactados durante un determinado período de tiempo.
En otras palabras, la hipoteca es un préstamo a medio-largo plazo, desembolsado por un banco u otro intermediario financiero autorizado, reembolsable según el plan de amortización establecido contractualmente.
Las hipotecas y los planes de amortización se dividen en préstamos a tipo fijo y a tipo variable. Con las hipotecas a tipo fijo, el cliente paga siempre los mismos intereses al banco durante toda la duración del préstamo, mientras que con las hipotecas a tipo variable pagará en función de la evolución mensual de los tipos de interés.
TIPOS
Las hipotecas que se describen a continuación pertenecen a la categoría de préstamos a medio-largo plazo con garantía hipotecaria:
1. Préstamo hipotecario
La categoría de préstamos hipotecarios incluye todos los préstamos garantizados en forma de hipoteca, por lo que también se trata de préstamos de liquidez o préstamos de consolidación, además de préstamos para terrenos, reestructuración o construcción.
2. Préstamo de tierra
El préstamo inmobiliario tiene limitaciones frente a los préstamos hipotecarios, tanto por el tipo de hipoteca como por las cantidades que se pueden desembolsar. La hipoteca registrada como garantía debe ser necesariamente de primer grado y el porcentaje máximo financiable, salvo que se presenten otras garantías (como un seguro de vida), no puede exceder del 80% del menor entre el valor y el precio de la venta de la propiedad sujeta a una solicitud de préstamo. La pertenencia de la propia hipoteca a la categoría de hipotecas territoriales da lugar a concesiones, tales como:
– posibilidad de reducir a la mitad los honorarios del notario;
– posible reducción en el valor registrado de la hipoteca a medida que disminuye el capital financiado a través de reembolsos;
– tiempos más largos antes de que el banco inicie la acción de ejecución;
– posibilidad de obtener el fraccionamiento del préstamo y de la hipoteca en caso de fraccionamiento en varias unidades.
PRÉSTAMO DE CONSTRUCCIÓN
En este caso, la hipoteca se registra sobre el terreno edificable y cubrirá la totalidad del inmueble una vez construido, por lo que en el caso de venta de diferentes unidades, se deberá realizar la solicitud de loteo. Por regla general, los préstamos para la construcción se desembolsan por tramos y no en una sola solución, según niveles más o menos preestablecidos de avance de las obras.
Este aspecto repercute en mayores costos preliminares y de avalúo (por las mayores intervenciones que habrá que realizar), entendiéndose que el monto financiado es igual al pactado en el contrato de préstamo. Por lo demás, se aplican las mismas consideraciones que para el préstamo de terrenos.
prestamo no asegurado
El préstamo quirografario es un préstamo, no respaldado por una hipoteca, que prevé cuotas de pago diferido.
INTERESES Y ANATOCISMO
Los intereses adeudados tras la concesión de un préstamo se dividen en intereses compensatorios o de contraprestación e intereses moratorios.
Las primeras (compensatorias o contraprestaciones) son aquellas que el deudor adeuda por una suma de dinero a la que no se le ha fijado un plazo para su devolución.
Si, por el contrario, se ha fijado el plazo para el pago pero ha vencido, el acreedor, desde la expiración del plazo para la ejecución, tiene derecho a los intereses, que siempre son compensatorios, pero si el acreedor ha previsto notificación formal , se ocupará de los intereses adeudados por la demora, y por tanto de los intereses moratorios.
A veces, sin embargo, sucede que los intereses producen, a su vez, nuevos intereses y este fenómeno se llama anatocismo.
Este término indica el fenómeno de la capitalización de intereses. Es la aplicación de intereses sobre intereses ya devengados con anterioridad en perjuicio del deudor. Por ejemplo, sobre un capital de 100 euros, en un período determinado, ganan un interés igual a 2 euros. El anatocismo consiste en que si estos intereses no se pagan, se añaden al capital (100 euros + 2 euros) de manera que, en el siguiente periodo de cómputo en los intereses, los intereses ya no se calculan sobre 100 sino sobre 102. Y así sucesivamente de un período a otro.
A partir de abril de 2016, el artículo 120, inciso 2 de la TUB, define un retorno al anatocismo con una capitalización anual (ya no trimestral). Pasados los 60 días, el cliente puede solicitar intereses, eligiendo si adeuda la cuenta corriente con la reanudación de la capitalización o cancela la cuenta de intereses.
El interés compuesto está prohibido en el pago de intereses mientras que recientemente, con el decreto de "bancos de ahorro", se ha vuelto a introducir para los intereses moratorios capitalizables.
El concepto de anatocismo también encuentra aplicación en otros servicios financieros como crédito al consumo, préstamos, préstamos a corto plazo y sobregiros en cuenta corriente.
Recientemente, por ejemplo, una oración n. 17150 de 17 de agosto de 2016 de Casación que afirmó los nuevos principios de derecho en materia de anatocismo y usura en los contratos bancarios.
GASTOS RELACIONADOS CON LA HIPOTECA
Los costos hipotecarios se dividen en costos hipotecarios únicos, que se pagarán una sola vez, y costos hipotecarios recurrentes, que se pagarán durante la vigencia del préstamo.
Las cuotas únicas de la hipoteca son:
1. Gastos Preliminares: la investigación preliminar es la fase en la que el Banco lleva a cabo todas las actuaciones necesarias para establecer si procede o no conceder el préstamo, tales como evaluar la solvencia del solicitante del préstamo o adquirir la documentación necesaria. El coste puede determinarse como una cantidad fija, que oscila entre 180 y 300 euros, o como un porcentaje entre el 0,1% y el 0,5% de la cantidad financiada;
2. Gastos de tasación: la tasación la realiza un técnico de confianza del Banco que averigua el valor del inmueble pero sobre todo que no presente anomalías o abusos constructivos. Los costes varían entre 100 y 300 euros;
3. Impuesto sustitutivo: en lugar de los impuestos registrales, hipotecarios, catastrales y de sellos, según el Decreto Legislativo 168/2004, se exige en la medida del 0,25% del monto desembolsado si la entidad pagadora es un banco o institución financiera ecualizada y usted comprar una propiedad residencial para la cual puede aprovechar los beneficios de la primera vivienda;
4. Honorarios notariales: incluyen los honorarios notariales (a calcular según tarifas específicas) y los impuestos debidos al Estado por la actividad contractual (en particular, la inscripción de la hipoteca). Estos gastos varían según el tipo de escritura, el monto de la hipoteca y el prestamista. Dada la variabilidad de los distintos factores, siempre es recomendable solicitar un presupuesto específico para los gastos notariales;
5. Gastos por amortización anticipada de hipotecas: el artículo 7 de la ley 40/2007 (Legge Bersani) establece que no se aplicará ninguna penalización por la amortización anticipada o parcial de hipotecas estipulada, a partir del 2 de febrero de 2007, por personas físicas para la 'compra o rehabilitación de unidades inmobiliarias destinadas a la vivienda o al desarrollo de la actividad económica o profesional. Para los préstamos concedidos hasta el 2 de febrero de 2007, la amortización anticipada del préstamo estaba sujeta en ocasiones a una comisión a favor del banco. Era una tasa global que tenía el carácter de una sanción impuesta al deudor que pedía el pago anticipado de una parte o de la totalidad del capital residual.
Los gastos hipotecarios recurrentes, por su parte, son:
1. Cobro o Comisiones de Cobro y Comisiones de Gestión: es práctica habitual solicitar una cuota de cobro fraccionado por cada pago, normalmente entre 1 y 3 Euros. También existe una larga lista de microgastos de gestión, como el de emitir la certificación anual de gasto por intereses o el de enviar avisos de cambios de tipos.
2. Gastos por Seguro Hipotecario: El Seguro de Incendio es obligatorio y su costo total depende del valor de la propiedad y del monto y duración de la hipoteca. Indicativamente para una hipoteca de 100.000 euros a 15 – 20 años (el coste total varía entre 250 y 400 euros). Además, algunos prestamistas pueden exigirle que contrate un seguro de vida.
