“Los primeros meses de 2016 han mostrado signos de recuperación, que, aunque todavía débiles, ya no se limitan únicamente al sector residencial, sino que también han invertido en inmuebles para empresas". Así se desprende del Observatorio del Mercado Inmobiliario de julio editado por Nomisma y presentado este miércoles en Milán.
“Los signos reconfortantes de recuperación en el frente de ventas –señala el estudio– podría sin embargo anularse en los próximos seis meses por un marco continental caracterizado por el progresivo debilitamiento de las perspectivas de crecimiento, con el inesperado resultado del referéndum del Brexit que supone un formidable detonante de una nueva fase de incertidumbre e inestabilidad que contribuye a atenuar un optimismo que parecía resurgir tras más de 8 años de recesión”.
Del lado de hipotecas, Nomisma pronostica que, “ante la flexibilización de los criterios de oferta de las entidades de crédito, los bajos tipos de interés y una demanda que se confirma en expansión, el mercado nos entregará un lento proceso de expansión, con una recuperación paulatina, aunque incompleta respecto a los años previos a la crisis. Sin embargo, podría surgir una revisión limitada a la baja de los desembolsos en el segundo semestre de 2, para luego retomar la senda de expansión en los años 3-2016”.
En el mercado inmobiliario minorista, las señales más llamativas provienen de la compraventa de casas (+3,6% en 2014, +6,5% en 2015). Los tres primeros meses de 2016 han sido de crecimiento generalizado en todos los sectores, con un incremento del +17,3% respecto al mismo periodo del año anterior. En concreto +20,6% para el sector residencial y +14,5% por eso comercial, Mientras que el terciario presenta un débil +1,3%. Nueve años después del inicio de la crisis, el mercado de ventas en 13 grandes ciudades italianas presenta un downsizing del 40% en el segmento residencial y del 50% en edificios para empresas.
Se nota en el segmento Oficinas una nueva desaceleración en los mercados de Milán e Roma, mientras que ciudades como Genova, Nápoles e Bologna muestran una tendencia moderadamente positiva.
Pasando a considerar contratos de alquiler de viviendas, en 2015 se suscribió una cifra de algo más de un millón, de los cuales solo un 22% atribuible a municipios “residenciales de alta tensión”. La tipología predominante es la de alquileres de larga duración (60%), mientras que los contratos transitorios representan el 18% y los arrendamientos con renta pactada el 20%. Sólo el 2,2% está representado por alquileres subvencionados para estudiantes. El estudio de Nomisma muestra cómo el leasing gratuito –en el conjunto de los 13 principales mercados monitorizados– está ganando cuota en detrimento del leasing gratuito.
En el último semestre los plazos para la conclusión de las negociaciones en general declinaron, con una mejora consolidada para los hogares frente a una caída más débil para las oficinas y las tiendas.
En cuanto a el descuento aplicado, la brecha ha mostrado -por tercer año consecutivo- una reducción, aunque todavía se mantiene en valores muy por encima (en más de 6 puntos porcentuales) en comparación con los niveles previos a la crisis.
En el primer semestre de 2016 el cambio de tendencia anual en los precios continúa posicionado en terreno negativo, con una variación que oscila desde el -1,8% de las viviendas nuevas hasta el -2,5% de las oficinas.
Nomisma señala cómo la recuperación del mercado de compraventa de viviendas difícil de propagar a los precios, poniendo así en tela de juicio la evidencia histórica que identifica el retraso con el que los valores de mercado reaccionan al aumento de la cotización en unos dos años.
Los retornos de un inversión en el sector inmobiliario, según indicaciones del Instituto, se encuentran entre el 5% de viviendas y oficinas y el 7% de comercios.
La fotografía que ofrece Nomisma reproduce una familia italiana cuya actitud es esencialmente pegajosa en las decisiones de gasto y cuyo reflejo es una prudencia tendencial y un sector bancario más proclive a favorecer operaciones de subrogación o sustitución que a apostar por la capacidad de pago de gran parte de la demanda potencial.
Aún en un contexto de atención a la calidad de las colocaciones, en la primera parte de 2016 la paulatina flexibilización de los criterios de concesión de préstamos a empresas y familias. En este sentido, considérese cómo en abril de 2016 el tipo medio de las operaciones con una duración superior a 10 años alcanzó el 2,63%, frente al 2,22% de la Eurozona, con un diferencial bastante modesto (41pb) frente al registrado en agosto de 2013 (162pb). ).
En general, el préstamo concedido a los hogares para la compra de viviendas, incluidas las operaciones de subrogación y sustitución, alcanzó un volumen de 2015 millones en 41,2 frente a los 24,1 de 2014. El crecimiento de los desembolsos mostró, en particular, una acentuación en el cuarto trimestre con un volumen desembolsado superior a 13 millones. La tasa de crecimiento de los desembolsos alcanzó el 70,6 % en 2015 y luego disminuyó solo marginalmente en el primer trimestre de 2016, alcanzando alrededor del 55 %.
Cabe recordar que en 2015 y en la primera parte del presente año, el fuerte incremento en los montos desembolsados estaba afectado por el ya mencionado componente sustancial de subrogación y sustitución. Según estimaciones de Nomisma, esta dinámica ha jugado un papel crucial en el crecimiento de los desembolsos en los últimos dos años, al pasar de 7,5% en 2014 a 28,4% en 2015 y a 28% en 2016.
A la luz de los resultados de la última encuesta, 852.000 familias componen la demanda para la compra de vivienda, de las cuales 395.000 buscan una hipoteca, con una proyección en términos de préstamos de algo menos de 47 millones de euros.
Por lo que se deduce del Observatorio, hay más de 53.000 familias con la intención de encender préstamo de renovación de la casa principal en los próximos 12 meses, mientras que más de 1,8 millones de familias no descartan tomar medidas en el futuro.
