Las gestoras de activos inmobiliarios italianos llevan más de 15 años recaudando y gestionando ahorros colectivos y en 15 años de trabajo esta industria es ahora un segmento fundamental para el desarrollo de la economía real de nuestro país. Algunas intervenciones regulatorias, en los últimos años, han sido importantes para el mundo de las finanzas y los servicios inmobiliarios, que están al servicio de la economía del país y de los ciudadanos con modelos transparentes y calificados adoptados a nivel internacional global. Otras medidas regulatorias han tenido un impacto negativo, como la reducción unilateral de las rentas pasivas por parte de la Administración Pública tras la revisión del gasto.
En este sentido, podrían existir diferentes hipótesis de intervenciones regulatorias para relanzar las inversiones. En primer lugar sobre la disciplina de situaciones de conflicto de interés e incompatibilidad, revirtiendo el criterio de determinación mediante el paso de una lógica “por grupo del administrador y grupo del experto” a una lógica de incompatibilidad “por fondo individual”, en línea con los estándares internacionales. Además, siempre para remediar las excesivas exigencias impuestas por el DM n. 30/2015, se podría introducir un nuevo criterio de incompatibilidad de expertos independientes en caso de dependencia financiera. Los beneficios que se pueden obtener van desde la transparencia del mercado hasta los incentivos a la inversión, en línea con los estándares internacionales (en particular para expertos independientes y tasadores inmobiliarios).
En particular, para remediar los requisitos excesivos impuestos por el DM n. 30/2015, podría estar previsto en el TUF nuevos criterios para la asignación de tareas de evaluación al experto independiente que deben cumplir las gestoras (SGR y SICAF) de las IIC. En particular, la novela, en línea con las Normas de Valoración RICS que en Italia representan desde hace mucho tiempo una referencia consolidada en la valoración de fondos de inversión inmobiliarios, establece la obligación para los expertos independientes, las sociedades controladas por ellos, asociadas o sujetas a control común , a las sociedades matrices, directores y empleados, a abstenerse de realizar encargos evaluativos y no estimativos hacia el administrador, las sociedades controladas por éste o que lo controlen, así como las sociedades y administradores sujetos al control de control común si los honorarios por la asignación recibida superan un determinado umbral (presumiblemente el 25 %) de los ingresos totales generales del último ejercicio financiero. Esta circunstancia constituye causa de revocación de la cesión. Se entiende por encargos distintos de tasación las siguientes actividades: (i) verificación y consultoría no directamente vinculadas a la tasación de inmuebles; (ii) administración de la propiedad; (iii) mantenimiento ordinario y extraordinario; (iv) diseño, desarrollo y rehabilitación de inmuebles; (v) corretaje de bienes inmuebles. Por último, se reintroduce la previsión de renovación o asignación de un nuevo cargo de experto independiente sin el necesario transcurso de los períodos vacantes.
Otro tema de especial relevancia es la lectura objetiva y transparente de los datos sobre la actividad de las gestoras de activos inmobiliarios que, con las comisiones adecuadas, han conseguido y son capaces de dar una rentabilidad media que sigue siendo coherente con los objetivos de rentabilidad de los fondos. y esto a pesar de una situación económica compleja. Por ejemplo, al analizar los estados de cuenta de fondos, se debe hacer referencia a los perdurables. dificultades de absorción del mercado inmobiliario lo que no impidió que los fondos minoristas, durante 2015, completaran ventas por aproximadamente 400 millones de euros. Según algunos estudios, las comisiones de gestión incluyen también todos los costes en que incurren los fondos inmobiliarios por ser estrictamente funcionales a la actividad ordinaria del fondo, o previstos por disposiciones legislativas o reglamentarias (cuota anual adeudada al banco custodio y expertos independientes, los costes relacionados con la adquisición y enajenación de los activos del fondo, los gastos relacionados con la posible cotización de los títulos representativos de las participaciones, los gastos financieros por las deudas asumidas por el fondo, los gastos legales y judiciales incurridos en el interés exclusivo del fondo y la carga fiscal del fondo, etc.).
No se aporta ninguna prueba de que las gestoras de fondos inmobiliarios hayan honorarios de gestión promedio por debajo del 1% del valor total de los activos del Fondo (neto de plusvalías latentes), incluso inferiores a las de las sociedades de gestión de activos, que tienen de media comisiones de gestión en torno al 1,5%-1,7% de los activos (sin gestionar, entre otras cosas, los problemas de las carteras inmobiliarias, vinculados a la búsqueda de arrendatario para los inmuebles arrendados, a la reurbanización de la cartera , impuestos a la propiedad, servicios públicos, insolvencia de inquilinos, ocupaciones ilegales, etc.).
Se ha demostrado un sentido de pertenencia por parte de los promotores inmobiliarios italianos, al continuar creyendo y apoyando al país, en diálogo con el gobierno nacional y local/instituciones parlamentarias/técnicas, agencias tributarias, autoridades de supervisión, para encontrar útiles soluciones para la reducción de la deuda pública y la puesta en valor y eficiencia del patrimonio inmobiliario, protegiendo a los profesionales que trabajan cada día con seriedad.
ahora son importantes intervenciones orgánicas de la política industrial en los sectores de servicios financieros e inmobiliarios respaldados por datos e información completos y calificados, comparables con buenas prácticas, modelos y vehículos presentes en todo el mundo, teniendo en cuenta la excelencia y las peculiaridades de los operadores inmobiliarios italianos.
