No tabuleiro de xadrez geopolítico, a incerteza pinta cenários econômicos futuros com cores escuras, com consequências claras também sobre hipotecas para comprar uma casa com a inevitável subida das taxas de juro. O perigo real é que se tornará mais difícil e caro pedir dinheiro emprestado. Se em 2022 se esperava um aumento, não foi o cenário de guerra que levou à fibrilação dos mercados e à aceleração das altas de preços. A inflação vertiginosa, impulsionada ainda mais pela guerra entre a Rússia e a Ucrânia, pode levar os bancos centrais a adotar políticas restritivas para evitar que o custo de vida se torne estrutural para diminuir a liquidez em circulação (menos dinheiro em circulação significa maior valor e, consequentemente, , menor inflação). Uma perspectiva que está me fazendo voar taxas de hipoteca fixas e que presumivelmente caracterizarão os mercados de crédito no longo prazo.
Além disso, um aumento nas taxas eleva os rendimentos dos títulos do governo, que consequentemente custarão menos; portanto, a remuneração da dívida pública se tornará mais onerosa. Os rendimentos dos depósitos bancários também tenderão a aumentar: os bancos recompensarão mais as poupanças dos cidadãos.
Crédito à habitação: Eurirs acima de 1%, Euribor ainda negativa
Na sequência do recente movimento das taxas de juro, que conduziu no último mês a uma subida dos índices Eurirs a 20 anos (tipicamente utilizados para hipotecas de taxa fixa) em mais de 40 pontos base (de 0,85% para 1,27% em poucas semanas ), pode-se dizer que a fase áurea das taxas em mínimas históricas está no fim da linha. No entanto, há menos tensões no hipotecas de taxa ajustável: a Euribor a três meses (parâmetro variável do crédito) manteve-se ainda em terreno negativo, com um pequeno salto de cerca de 10 pontos (de -0.56% para -0.46%). Quem quiser economizar no curto prazo pode optar pela solução de taxa flutuante que até agora está quase 80 pontos base a menos que a fixa, mas a situação pode mudar em breve.
Os futuros de Euribor a 3 meses descontam o regresso do índice a território positivo já no final de 2022. A partir de 2024, os mesmos futuros projetam o multiplicador de taxas variáveis em 1,3% até 2028. Se por um lado é é verdade que estes futuros sempre tiveram subidas da Euribor que então não ocorreram, por outro lado as actuais condições para ver essas subidas são em parte confirmadas pelas declarações do número um do BCE, Christine Lagarde que em 30 de março ele afirmou que a política monetária terá que se preocupar com o surto inflacionário postergando ações de sustentação da política fiscal. É precisamente pelas suas palavras que as taxas interbancárias ligadas às hipotecas têm encontrado um impulso ascendente, uma vez que as Euribor refletem precisamente as decisões sobre as taxas do BCE. Tudo, portanto, dependerá da evolução dos dados de inflação de médio prazo.
Se o Banco Central Europeu decidisse aumentar as taxas de juro, as hipotecas a taxa fixa já estipuladas não seriam afetadas e beneficiariam dos acordos feitos entre os contratantes, o banco e o cliente. As hipotecas de taxa variável, por outro lado, serão diretamente afetadas pela mudança.
Inflação e taxas de juros 2022
Com a inflação em março atingindo um recorde (+7,5%) e as estimativas de inflação em 5-10 anos passando de 1,86% para 2,26% na zona do euro, qualquer pessoa com uma hipoteca de taxa variável de longo prazo poderia avaliar a opção de sub-rogação para fixa. Mesmo que a prestação seja mais elevada no imediato (também porque as hipotecas de sub-rogação são mais caras), a longo prazo a despesa global com juros poderia ser mais barata se o BCE fosse forçado a aumentar várias vezes as taxas para conter a pressão inflacionária. E isso impactaria diretamente nas parcelas das hipotecas novas e de taxa variável, enquanto as fixas manterão a estabilidade independentemente dos eventos.
A procura por financiamento imobiliário foi impulsionada no ano passado por perfis jovens graças aos incentivos do governo para a compra de um imóvel e que também vão continuar em 2022. Mas o aumento das taxas pode bloquear o concessões para o sub 36 e suas chances de obter empréstimos para habitação.
Quem pretende comprar casa deve avaliar cuidadosamente o tipo de hipoteca. Se a situação ainda é estável para taxas variáveis, hoje as hipotecas de taxa fixa já estão mais caras do que há um ano, mas ainda em níveis baixos, mas destinadas a crescer. Ao mesmo tempo, aqueles com taxas variáveis estão atrelados à inflação e às decisões do BCE e podem se tornar menos convenientes com o tempo.
