O investimento no setor imobiliário em Itália está a crescer. Em 2024 foram registados 9,9 mil milhões de euros investimentos corporativos, um aumento de 66% em relação a 2023. Em particular, o terceiro e quarto trimestres de 2024 parecem ser os melhores trimestres dos últimos dois anos. Rvarejo e escritórios constituem as classes de ativos dominantes, com a hotelaria a registar o segundo melhor desempenho de sempre a nível anual, com 1,8 mil milhões de euros. Sublinhar a presença de investidores estrangeiros, igual a 62%, liderados por franceses e americanos. A tendência deverá continuar também em 2025, segundo dados divulgados pelo Gabetti Immobiliare Research Office.
Em 2024, foram registados 9,9 mil milhões de euros de investimentos empresariais em Itália, um volume que aumentou 66% face a 2023 (6 mil milhões de euros), graças ao impulso do segundo semestre do ano que quase duplicou os volumes do primeiro. De facto, o terceiro e quarto trimestres foram os melhores dos últimos dois anos com um investimento total de 3 e 3,3 mil milhões de euros respetivamente.
A marca Italia garante margens elevadas e trará impulso também em 2025
“Em 2024, a resposta positiva do mercado de capitais certifica a recuperação dos investimentos e o regresso dos investidores estrangeiros que decidiram investir o seu capital em Itália”, afirmou. Alessandro Lombardo, diretor comercial do Grupo Gabetti “O nosso país, de facto, comparado com outros países europeus que historicamente ostentam uma maior dimensão do mercado de capitais no setor imobiliário, garante uma excelente relação risco/retorno nas operações de alocação de ativos. Em termos de produto, o ponto forte do país é justamente apostar em Marca italiana. Este último atrai capitais interessados não só em possuir e alugar espaços, mas em atingir inquilinos que sejam uma expressão da italianidade no mundo e que garantam margens altas. Exemplos disto incluem algumas transações significativas, especialmente nos setores industrial e hoteleiro. Isto será a tendência 2025, que verá crescer não só as operações de valor acrescentado nos segmentos hoteleiro e habitacional, mas também as operações geradoras de rendimento no setor industrial/GDO, graças a operações em que a atuação do inquilino será decisiva na geração de maiores margens para o investimento imobiliária"
O volume de investimentos no mercado de capitais em 2024 certifica o ponto de inflexão de investimentos corporativos e um confiança recém-descoberta de investidores em direção à Itália. Graças a um contexto macroeconómico mais favorável face a 2023 e a um processo de repricing que está prestes a terminar, o investimentos imobiliários corporativos eles são voltou ao crescimento.
Com a queda dos preços dos títulos, o interesse em imóveis retorna
Lo cenário inflacionário superou a fase turbulenta de 2023 e em dezembro de 2024 o índice geral atingiu 1,3% (há um ano era de 5,3%). A descida da curva de inflação foi consequentemente decisiva para orientar o conselho do BCE para a redução das taxas de juro que, entre Junho e Dezembro do ano passado, fez com que a taxa de refinanciamento passasse de 4,50% para 3,15%. Uma redução das taxas que, segundo declarações dos órgãos oficiais do BCE, também será implementada em 2025. A Euribor, índice que reflecte a evolução da taxa variável, caiu 0,88% num ano, de 3,94. % para 3,06%. Consequentemente, o corte das taxas do BCE também está a ter impacto no mercado obrigacionista, com os cupões a tornarem-se menos lucrativos mês após mês em comparação com o ano anterior. Segundo dados do Bankitalia, de facto, o rendimento bruto dos BTP a dez anos passou de 4,4% (novembro de 2023) para 3,5% (novembro de 2024), uma diminuição de quase 10 pontos base. Um cenário que vê perder o apelo do mercado de títulos e recompensar investimento imobiliário, um prémio devido precisamente ao processo de repricing que viu o rendimento aumentar em diversas classes de ativos. Ao nível do PIB, segundo as previsões do Istat, 2024 fechará com um aumento de 0,5%, confirmando o crescimento que se mantém desde o segundo semestre de 2020. No entanto, a evolução do quadro geopolítico continua por observar, com possíveis sinais de détente entre a Rússia e a Ucrânia, que conduziria a um maior clima de confiança em todo o continente europeu, e o conflito israelo-palestiniano, que parece ter ultrapassado a sua fase crítica.
Neste cenário, além dos capitais core que confirmam o seu interesse em investir em Itália para produtos core e core plus (especialmente ema área de Milão), a grande oportunidade para o nosso país reside na necessidade de adaptar esse enorme ativo imobiliário comercial que não atende às expectativas de demanda e que poderia atrair muito capital de valor agregado.
O volume de investimentos em 2024
Analisando detalhadamente cada classe de ativos, em 2024 varejo se destaca com 2,8 mil milhões de euros investidos. Um resultado obtido graças a um segundo semestre que foi o melhor de sempre, não só pelo excepcional negócio celebrado no terceiro trimestre em Via Monte Napoleão de 1,3 mil milhões de euros, mas também graças a um excelente quarto trimestre que atraiu 930 milhões de euros, o maior volume de um único trimestre nos últimos oito anos, líquido do trimestre anterior em que o negócio de ativos singular acima mencionado.
Nos últimos três meses do ano, as operações relativas ao shoppings e supermercados (GDO), notamos em particular um importante negócio que envolveu um portfólio de vários supermercados localizados em toda a Itália.
O setor segue escritórios com quase 2 mil milhões de euros (20% do total investido) com volumes a crescer +64% face a 2023 (1,2 mil milhões de euros). A contribuir para este resultado esteve o impulso dado pelo quarto trimestre com um volume de 760 milhões de euros, entre as transações mais importantes esteve a venda de um ativo troféu acima de 100 milhões de euros no centro de Roma. Tanto a capital como Milão confirmam-se como principais localizações desta classe de ativos. Além disso, embora ainda seja uma tendência limitada, o sector tem sido afectado por conversões de uso, predominantemente para os setores residencial e hoteleiro.
Do ponto de vista do aluguel de escritórios, Milão registou uma absorção de 378.300 mil m11,1, uma queda de 2023% face a 10,4, com um crescimento de 2024% no número de transações fechadas em todo o ano de 170.900. Roma também registou uma queda significativa, mas fisiológica, após o histórico do ano passado recorde, com absorção de escritórios de 2024 mil mXNUMX em XNUMX.
Mas se você analisá-los os últimos 5 anos, 2024 parece ser o segundo melhor ano em termos de absorção de espaço de escritórios. Apesar do declínio, o dinamismo do sector foi determinado pela persistência busca por espaços de qualidade e compatíveis com ESG por ocupantes que continuam a enfrentar uma oferta limitada de tais espaços. Esta lacuna entre a oferta e a procura está a levar a um aumento das rendas prime, como demonstrado pelo CBD (Central Business District) de Milão, onde a renda prime aumentou, atingindo 730 euros/m550/ano. Mercado estável, no entanto, na área CBD e EUR de Roma, onde as rendas prime se situaram em 360 euros/m4,75/ano e 4,25 euros/mXNUMX/ano, respetivamente. No que diz respeito às prime net yields do CBD de ambas as cidades, estas mantêm-se estáveis face ao trimestre anterior, situando-se respetivamente em XNUMX% para a cidade de Roma e em XNUMX% para a de Milão.
Com 1,8 mil milhões de euros investidos (18% do total investido), o mercado de hospitalidade apresentou um notável dinamismo ao longo de 2024 com uma média superior a 440 milhões de euros investidos por trimestre, registando assim o segundo melhor resultado de sempre a nível anual. Entre os negócios mais significativos deste último trimestre, após meses de negociações, foi concluída a aquisição do hotel de luxo de 5 estrelas, Bauer Hotel em Veneza, pelo grupo cipriota Mohari Hospitality por um valor superior a 300 milhões de euros. A operação também envolve uma importante restauração que valorizará ainda mais a estrutura. Esta operação, bem como outras, demonstram o interesse dos investidores em operações de valor acrescentado em hotéis de gama média-alta (4-5 estrelas), com vista ao reposicionamento da propriedade de forma a obter maiores margens de lucro no longo prazo. A nível municipal, as cidades com melhor desempenho foram Roma, Veneza, Milão, com especial atenção também para Forte dei Marmi, na Toscana. No sul da Itália a região que se destacou foi a Sicília.
setor segue industrial/logística com 1,7 mil milhões de euros, 17% do volume global desde o início do ano, marcando o terceiro melhor desempenho desta classe de ativos até agora em 2024. O dinamismo deste sector aumentou nos últimos anos, na sequência do impulso dado pelae-commerce, o que, resultando num maior tráfego de mercadorias, alimentou a necessidade de encontrar novos espaços logísticos. E é precisamente o norte de Itália que, pela sua posição geográfica e pelo seu sistema de infraestruturas, surge como a zona de maior apelo para os investidores que procuram espaços modernos e estrategicamente posicionados. No centro de Itália, a província de Roma é a área onde os investidores alocaram o seu capital.
Em termos de volumes de investimento, o setor residencial registou um volume de 800 milhões de euros, 8% do total, registando um decréscimo de 5% face a 2023 mas foi o terceiro melhor ano em termos de volumes transacionados. No entanto, importa realçar que o dinamismo deste sector ainda está por vir, visto que se trata de uma classe de activos ainda não valorizada no mercado italiano. O impulso nos volumes transacionados deu-se no quarto trimestre do ano, com pouco mais de 400 milhões de euros investidos. As transações registadas concentraram-se maioritariamente em Milão, cidade que mais uma vez se confirma como centro de interesse dos investidores graças a uma procura habitacional cada vez maior nas diversas modalidades de habitação coletiva. De facto, no quarto trimestre assistimos a quatro encerramentos relativos aos segmentos de habitação estudantil e habitação sénior, tanto em Milão como em Florença.
Em 2024, o setor uso misto regista quase 570 milhões de euros de volume investido (6% do total). Este resultado foi alcançado principalmente através da aquisição dos estaleiros ferroviários Farini e San Cristoforo, que juntos fazem parte do processo de regeneração dos estaleiros ferroviários iniciado pelo Município de Milão. Somam-se a este negócio também os investimentos em ativos destinados ao uso em escritórios/varejo.
finalmente, assistência médica e as alternativas representaram 1% e 2% do total respetivamente (300 milhões de euros no total). Em particular, a alternativa inclui o encerramento de operações de centrais telefónicas, centros de dados e instalações educacionais.
Em 2024, o maior volume de investimentos, localizados numa área geográfica específica, ocorreu em Norte da Itália (56%)seguido do Centro com 20% e do Sul com 6%. Os restantes 18% são compostos por investimentos espalhados por todo o território nacional.
Do ponto de vista da origem do capital, o investidores estrangeiros (62%) são os operadores mais ativos do mercado; entre estes os franceses destacam-se no sector retalhista e os americanos concentram-se principalmente no sector logístico e retalhista.
