Há mais de 15 anos que as empresas italianas de gestão de activos imobiliários recolhem e gerem poupanças colectivas e em 15 anos de trabalho esta indústria é hoje um segmento fundamental para o desenvolvimento da economia real do nosso país. Algumas intervenções regulatórias, nos últimos anos, têm sido importantes para o mundo dos serviços financeiros e imobiliários, que estão ao serviço da economia do país e dos cidadãos com modelos transparentes e qualificados adotados a nível internacional global. Outras medidas regulatórias tiveram impacto negativo, como a redução unilateral das rendas passivas por parte da Administração Pública na sequência da revisão da despesa.
Nesse sentido, pode haver diferentes hipóteses de intervenções regulatórias para relançar os investimentos. Em primeiro lugar na disciplina de situações de conflito de interesses e incompatibilidade, invertendo o critério de determinação através da passagem de uma lógica "por grupo do gestor e grupo do perito" para uma lógica de incompatibilidade "por fundo individual", de acordo com os padrões internacionais. Além disso, sempre para sanar as exigências excessivas impostas pelo DM n. 30/2015, poderá ser introduzido um novo critério de incompatibilidade de peritos independentes em caso de dependência financeira. Os benefícios que podem ser obtidos vão desde a transparência do mercado até incentivos ao investimento, de acordo com os padrões internacionais (em particular para peritos independentes e avaliadores imobiliários).
Em especial, para sanar o excesso de exigências impostas pelo DM n. 30/2015, poderia ser previsto no TUF novos critérios para atribuir tarefas de avaliação ao perito independente que os dirigentes (SGR e SICAF) das UCI devem cumprir. Em particular, a novela, em linha com os RICS Valuation Standards que em Itália há muito representam uma referência consolidada na avaliação de fundos de investimento imobiliário, estabelece a obrigação de peritos independentes, as sociedades por eles dominadas, associadas ou sujeitas a controlo comum , às sociedades-mãe, administradores e empregados, absterem-se de proceder a avaliações e atribuições não orçamentais em relação ao administrador, às sociedades por ele controladas ou que o controlem, bem como às sociedades e administradores sujeitos a controlo de controlo comum se os honorários para a atribuição recebida exceder um determinado limite (presumivelmente 25%) das receitas totais globais para o último exercício financeiro. Esta circunstância constitui fundamento para a revogação da cessão. Entende-se por trabalhos não avaliativos as seguintes atividades: (i) verificação e consultoria não diretamente ligadas a avaliações imobiliárias; (ii) administração de imóveis; (iii) manutenção ordinária e extraordinária; (iv) projeto, desenvolvimento e reforma de imóveis; (v) intermediação imobiliária. Por último, é reintroduzida a previsão de renovação ou atribuição de nova nomeação de perito independente sem o devido decurso dos períodos de férias.
Outra questão de particular relevância é a leitura objetiva e transparente dos dados sobre a atividade das sociedades gestoras de ativos imobiliários que, com comissões adequadas, têm conseguido e conseguem dar uma rentabilidade média ainda consistente com os objetivos de rentabilidade dos fundos e isso apesar de uma situação econômica complexa. Por exemplo, ao analisar os extratos de fundos, deve-se fazer referência aos duradouros dificuldades de absorção do mercado imobiliário o que não impediu que os fundos de retalho, durante o ano de 2015, concluíssem vendas de cerca de 400 milhões de euros. De acordo com alguns estudos, as comissões de gestão incluem também todos os custos incorridos pelos fundos imobiliários por serem estritamente funcionais à atividade normal do fundo, ou previstos por disposições legislativas ou regulamentares (comissões anuais devidas ao banco depositário e peritos independentes, os custos relacionados com a aquisição e alienação dos activos do fundo, os encargos relacionados com a eventual listagem dos títulos representativos das unidades, os encargos financeiros pelas dívidas assumidas pelo fundo, as despesas legais e judiciais incorridas no interesse exclusivo do fundo e a carga tributária incidente sobre o fundo, etc.).
Não há evidências de que os gestores de fundos imobiliários tenham taxas médias de administração abaixo de 1% do valor total do ativo do Fundo (líquido de ganhos de capital não realizados), ainda mais baixos do que os das empresas de gestão de ativos, que têm em média comissões de gestão na ordem dos 1,5%-1,7% do património (não gerindo, entre outras coisas, os problemas das carteiras imobiliárias, ligados à procura de inquilino para os imóveis arrendados, aquando da requalificação da carteira , impostos prediais, serviços públicos, insolvência de inquilinos, ocupações ilegais, etc.).
Um sentimento de pertença foi demonstrado por parte dos promotores imobiliários italianos, continuando a acreditar e apoiar o país, em diálogo com o governo nacional e local/instituições parlamentares/técnicas, agências fiscais, autoridades de supervisão, a fim de encontrar informações úteis soluções para redução da dívida pública e valorização e eficiência do patrimônio imobiliário, protegendo com seriedade os profissionais que trabalham todos os dias.
Eles agora são importantes intervenções orgânicas da política industrial nos setores de serviços financeiros e imobiliários apoiados em dados e informações completas e qualificadas, comparáveis com boas práticas, modelos e veículos presentes em todo o mundo, levando em consideração a excelência e peculiaridades dos operadores imobiliários italianos.
