En momentos de incertidumbre la atención vuelve a lo que el imaginario colectivo ha introyectado como la inversión refugio por excelencia: el ladrillo. Pero, ¿sigue siendo cierto que los bienes inmuebles son siempre la mejor inversión?
Según un estudio de la consultora independiente con sede en Turín ALFA, excepto que la casa ofrece esa cómoda sensación de "fisicalidad" de la inversión que se puede ver y tocar, sin embargo, debe tenerse en cuenta que en los últimos 10 años el mercado inmobiliario ha mostrado mucha volatilidad y los precios medios han bajado.
A menos que pueda comprar varias propiedades en diferentes áreas, puede ser una buena oportunidad para elegir propiedades ETF inmobiliarios, instrumentos de bajo costo también cotizados en la Bolsa Italiana que permiten al ahorrador, con una sola "inversión", comprar acciones en decenas de empresas inmobiliarias. Sin embargo, hubo un tiempo en que la creencia de que los bienes raíces son siempre una buena oportunidad de inversión estaba firmemente arraigada entre la gente. ¿Pero sigue siendo así?
¿De dónde nace la idea de que una vivienda es siempre una inversión segura?
En la cultura nacional italiana, la inversión en bienes raíces ha sido un hito en el crecimiento del país desde la posguerra hasta el tercer milenio. Cualquiera que invirtiera en bienes raíces en la década de 50 experimentó una fuerte revalorización del capital debido a múltiples factores:
– La fase de estabilidad posterior a la Segunda Guerra Mundial y la auge económico hicieron que las ventas y los precios reales aumentaran exponencialmente;
– La renta neta media de los hogares creció más intensamente que la curva de precios de los inmuebles y esto permitió destinar a ella parte del ahorro;
– El acceso a otras formas de inversión fue más difícil (tenencia física de oro, inversiones en valores: los primeros fondos datan de mediados de los 80).
En algunas zonas del mundo el fenómeno de la inversión inmobiliaria ha sido muy potente (como en España por ejemplo). Pero luego intervinieron muchos otros factores para que se ha producido un efecto burbuja en algunos países. Italia no está en esta situación, pero cuando el mercado global cae, es poco probable que el ya más frágil vaya contra la tendencia, dice el informe.
Hogar, ¿cuáles son los riesgos del mercado inmobiliario?
Ya hemos hablado de la volatilidad del sector, pero hay que añadir eso también la falta de diversificación de la inversión puede ser un problema, pero sobre todo los temas de la costes y rendimiento real.
Por el lado de los costes, además del precio de compra y venta, la inversión inmobiliaria no es precisamente gratuita. Debe cuantificar los costos de transacción (compraventa), incluyendo comisión de agencia inmobiliaria, impuesto de registro, gastos de notaría. También podría haber costos de reestructuración, muebles, seguros hasta los costos de una posible hipoteca o préstamo (gastos, intereses, práctica) y luego habrá que agregarlos en el futuro los costos de mantenimiento de la propiedad.
No solo eso -dice el informe- "existe otro riesgo más difícil de cuantificar que atañe al familiar"falta de liquidez de la inversión”, ya que a menudo es difícil transformar el componente básico en efectivo en poco tiempo si es necesario.
Existe la posibilidad -es cierto- de alquilar del inmueble, pero hay que estar seguros de "encontrar inquilinos DOC que paguen con regularidad y no contribuyan a anticipar el deterioro de nuestra inversión".
Los ETF inmobiliarios pueden ser una alternativa menos arriesgada
Por lo tanto, los bienes raíces siguen siendo un activo absolutamente interesante, pero deben evaluarse con gran atención dentro de una cartera de inversiones bien diversificada, dice el informe. Sin embargo, para al menos tratar de reducir algunos de los riesgos, se puede pensar en abordarlo con instrumentos cotizados y de bajo costo como ETF inmobiliarios.
Hay varios también cotizados en la Borsa Italiana que permiten al ahorrador, con una sola "inversión", comprar acciones de decenas de empresas inmobiliarias (SOCIMI) que desarrollan su actividad de forma profesional, en diferentes áreas geográficas, diferentes sectores (no sólo existe el sector residencial, sino también el comercial, logístico, etc.) y que permiten al menos la reducción del riesgo específico (sí comprar acciones en miles de propiedades) también en términos geográficos. Como beneficio adicional están losinmediatamente negociable.
