Rendimientos potenciales y beneficios de diversificación, el mercado inmobiliario tiene mucho que ofrecer como clase de activo de inversión, tanto que, después de las peores repercusiones de la crisis financiera mundial, los inversores han comenzado a encontrar valor y oportunidades nuevamente en varias partes del mundo. mundo
Por ello, cuatro expertos en inversión del grupo Natixis Global Asset Management decidieron compartir sus puntos de vista sobre el escenario a corto plazo del sector y sobre los mercados en los que creen que la recuperación se está fortaleciendo.
En el mercado de EE. UU., comienza Michael Acton, director de investigación de AEW Capital Management, las perspectivas para los REIT (Fideicomisos de inversión en bienes raíces) seguirán mejorando en la segunda mitad del año.
Gracias a lo que denomina “el cambio de rumbo más significativo en términos de política monetaria en Estados Unidos en las últimas décadas” y el consiguiente fortalecimiento de la actividad económica, los REIT pueden aprovechar un entorno especialmente favorable. De hecho, recuerda Acton, el mercado inmobiliario está íntimamente ligado al desempeño de las economías locales, con efectos que se refuerzan mutuamente dado que cada vivienda genera más de 50.000 dólares para las comunidades en las que se ubica, como consecuencia de la mayor necesidad de bienes y servicios (según estimaciones de la Asociación Nacional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria).
Pero hay otros signos positivos, continúa Acton, incluido uno que ha pasado casi desapercibido: la fuerte mejora en la posición presupuestaria del gobierno federal. Si bien sigue siendo alto, el déficit se ha reducido casi a la mitad desde el año pasado, según lo informado por la Oficina de Presupuesto del Congreso de EE. UU. (CBO), y se espera que permanezca relativamente estable durante los próximos dos años.
La demanda debería estar respaldada por la entrada en el mercado de aproximadamente 2.000.000 de nuevas familias, formadas entre 2007 y 2011 y que actualmente buscan vivienda, y además, por su estrecha vinculación con el sector de la vivienda, también podría comportarse bien el sector del almacenaje.
Desde un punto de vista geográfico -concluye el experto- a finales de esta década, habiendo alcanzado la independencia energética, se espera que EE.UU. se convierta en un exportador neto de petróleo y, quizás, también de gas natural. Desde esta perspectiva, surge una oportunidad potencial en áreas caracterizadas por una importante presencia de fuentes de energía, emprende Acton.
A medida que convergen las expectativas sobre los precios de oferta y demanda -toma la palabra Sam Martin, Director de Investigación y Estrategia de AEW Europa-, también se espera un aumento en los volúmenes de inversión en los países europeos afectados por la crisis de la deuda. La mayor disponibilidad de financiación mediante deuda, respaldada también por la persistencia de tipos interbancarios extremadamente bajos y tipos swap a cinco años, debería contribuir al aumento de la actividad inversora inmobiliaria en 2013. Sin embargo -advierte Martin- es probable que la demanda de locales para el uso de oficinas en Europa seguirá siendo bajo a corto plazo, teniendo en cuenta la continuación de la recesión en muchos países europeos.
Dmitri Rabin, analista sénior de activos titulizados de Loomis, Sayles & Company, se hace eco de las consideraciones de precios. Con referencia al mercado estadounidense, Rabin señala que hasta abril de 2013 los precios de la vivienda subieron un 11,9% según los resultados del Informe del índice de precios de la vivienda CoreLogic® (que excluye las ventas relacionadas con los préstamos morosos), aumentos con una base amplia, habiendo cubierto 49 de los 50 estados, y no puramente estacional. Además, -señala Rabin- cabe señalar que aún después de las recientes alzas, el precio de las viviendas en Estados Unidos, a nivel nacional, sigue estando un 22% por debajo de los precios máximos. Así que hay mucho margen de mejora.
En cuanto a los tipos, el experto observa que el tipo fijo a treinta años de las hipotecas ha registrado un importante incremento, lo que supone una previsión de aumento del 10%-15% en la cuota mensual que pagan los nuevos prestatarios. Sin embargo, Rabin asegura que la capacidad de pago de los préstamos hipotecarios no debería verse afectada "incluso si el precio de las casas aumentara un 10% y las tasas hipotecarias aumentaran un 2%", manteniéndose aproximadamente en línea con la del período 1981-2010. De hecho –continúa explicando el analista– el crecimiento de los tipos de interés y la capacidad de pago no han demostrado ser indicadores válidos para predecir la evolución de los precios de la vivienda. Se considera mucho más útil referirse al equilibrio entre oferta y demanda, lo que pinta un panorama muy favorable dado que el valor de las estructuras vacías está cerca de mínimos históricos.
El mercado estadounidense probablemente esté experimentando una fase de despertar después de un largo período de ajuste -explica Philippe Waechter, economista jefe de Natixis Asset Management- y la contribución de la inversión inmobiliaria al PIB ahora es positiva. Sin embargo, la recuperación de los préstamos hipotecarios en EE. UU., China y Europa avanza a ritmos diferentes.
En China, el vínculo entre la actividad económica y el crecimiento inmobiliario se debilitó después de 2009, lo que resultó en diferentes niveles de actividad en diferentes partes del país. Los mayores riesgos se encuentran en ciudades como Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou, donde todavía existe una fuerte demanda que se ve contrarrestada por una escasa o nula capacidad de construcción. Según Waechter, estos mercados podrían volverse más especulativos porque ya están saturados y, por lo tanto, sujetos a fuertes correcciones si la política del banco central se vuelve más restrictiva. La situación de las ciudades chinas más pequeñas con poblaciones de menos de un millón también es peligrosa. Aquí, casi al contrario que antes, hay una sobreoferta de vivienda, además financiada por la banca en la sombra. La combinación de estos factores, cree Waechter, podría ser la causa de mucho sufrimiento.
Finalmente, en Europa, la distribución geográfica es relevante, aunque el mercado inmobiliario está intentando recuperar impulso en la mayoría de los países. Los precios de las propiedades están cayendo en 8 de 14 países, por ejemplo en España, Italia, Francia e Irlanda, pero están subiendo en Estonia, Luxemburgo, Malta, Bélgica y Finlandia. Reino Unido es el mercado más fuerte, aunque –señala Waechter– todavía no hay señales de una fuerte recuperación.
Como nota de precaución, se señalan repetidamente los riesgos y costos involucrados en la inversión inmobiliaria. Aunque el colapso de los rendimientos de la mayoría de las clases de activos de riesgo (como resultado de las políticas financieras del gobierno y las medidas de política monetaria expansiva) ha hecho que los bienes raíces sean una propuesta de inversión relativamente atractiva, los inversores deben ser conscientes de los riesgos en los que incurren, incluida una menor liquidez y fluctuaciones. valores de los activos.
“Los activos inmobiliarios son activos intensivos en capital. Quienes invierten en ellos -concluye Michael Acton- utilizan un importante apalancamiento financiero y, obviamente, esto también repercute en los costes asociados".
