La aspiración a vivir en casa propia se confirma como generalizada en todas las economías, como demuestra el elevado porcentaje de hogares que tienen vivienda en propiedad en la zona del euro. Según la encuesta sobre la riqueza de los hogares en los países de la UEM1, en comparación con un valor medio del 60 %, la proporción de propietarios de viviendas es menor solo en Alemania (44 %), Francia (55 %), los Países Bajos (57 %) y Austria (47 %). %), mientras que en los demás el porcentaje varía del 67 % en Luxemburgo al 90 % en Eslovaquia.
Teniendo en cuenta que en la zona del euro el valor medio de la vivienda principal es igual a 180 20 euros, la compra se realiza a menudo también gracias a un préstamo: de hecho, aproximadamente el XNUMX % de los hogares de la zona del euro están lejos y completaron la venta de la casa de la que son dueños.
La variabilidad de indicadores similares es amplia para los distintos países del área dado que el valor medio de una vivienda se sitúa entre 56 miles de euros en Eslovaquia y 500 miles de euros en Luxemburgo y que el porcentaje de hogares prestatarios oscila entre el 9,3% de Eslovaquia y 44% de los Países Bajos. La fotografía de la encuesta del BCE no permite comparaciones temporales pero diversas fuentes dan indicaciones sobre la evolución de los préstamos para la adquisición de vivienda y los cambios que se han producido en la concesión de crédito hipotecario durante los largos años de crisis. Los datos disponibles muestran que la desaceleración del crédito a los hogares en muchas economías avanzadas ha afectado en menor medida a los préstamos para la adquisición de vivienda que a otros tipos de crédito.
En junio se produjo un descenso de los préstamos hipotecarios de más del 3% solo en Grecia, España, Portugal, Chipre y Letonia, que en conjunto suponen menos del 21% de los préstamos de la UEM para la compra de vivienda. Un estudio en profundidad de la Comisión Europea revela cómo en los últimos años en algunos de estos países el vencimiento a largo plazo de las hipotecas, el predominio de tipos variables y una alta incidencia de la financiación sobre el valor de la propiedad (LTV) han constituido incentivos para asumir riesgos desproporcionados con respecto a la capacidad de solvencia de los hogares. En otras economías del área en cambio, donde también hay una disminución de las hipotecas, ésta no supera el 2%; es el caso de Irlanda (-1,9%), Italia (-1,2%) y Holanda (-0,4%).
En general, en el conjunto de la unión monetaria, la dinámica, por modesta que sea, se ha mantenido casi siempre positiva, incluso en los períodos de crisis más aguda. La variación marginalmente negativa registrada en la UEM en mayo y junio (-0,3 y -0,4% respectivamente) se debe al cambio de signo de la encuesta francesa, que pasó del +3,4% en abril al -1,9% de los dos siguientes meses. Las comunicaciones del banco central francés, sin embargo, confirman la persistencia del crecimiento todavía por encima del 3%.
Todavía en junio, se confirmaron las dinámicas tendencias de los demás países, que van desde +1% en Eslovenia hasta +13,1% en Bélgica. El cuadro desigual de tendencias entre las distintas economías de la UEM también se encuentra en la incidencia del crédito hipotecario sobre los préstamos totales al sector privado: en comparación con un valor promedio del 36% (junio), se encuentran porcentajes más bajos solo para Italia (22%). , Austria (26 %) y Bélgica (35 %), mientras que en el resto de países la cuota oscila entre el 36,5 % en los Países Bajos y el 45,3 % en Portugal.
En general, en comparación con 2009, se ha producido un aumento de este indicador en casi todas partes, con la única excepción relativa a los Países Bajos donde, sin embargo, la disminución no llega a 1 punto porcentual.
Estados Unidos: la recuperación de las hipotecas tendrá que esperar
En Estados Unidos, la recuperación de los precios del mercado inmobiliario y de las ventas (ambas bastante desiguales en las distintas zonas del país) no parece haber impulsado la dinámica de los préstamos para la compra de vivienda. Sobre la evolución de las hipotecas pesan varios factores, en primer lugar el agotamiento de las operaciones de refinanciación a favor de contratos vinculados directamente a la compra de la vivienda y no a la posible revalorización del inmueble.
Factores coyunturales como la subida de tipos de interés y las adversas condiciones meteorológicas del pasado invierno también contribuyeron desfavorablemente a la dinámica de las hipotecas. Además, la emisión de regulaciones más estrictas para las operaciones de las instituciones de crédito para proteger a los clientes contribuyó aún más a la desaceleración de las hipotecas. La combinación de estos elementos resultó en una reducción de 60% a/a en los desembolsos en el primer trimestre de este año, llevando el agregado a su nivel más bajo en los últimos nueve años.
Sin embargo, a menudo se enumeran otras causas sobre la dinámica del mercado inmobiliario y, en consecuencia, del mercado de crédito hipotecario, cuyos efectos también se mantendrán en el medio-largo plazo. Un primer factor es el demográfico: los llamados Millennials, es decir, los que se encuentran en el grupo de edad de 21 a 34 años, hijos de los baby boomers, tienden a ser arrendatarios durante mucho tiempo debido a la dificultad de inserción en el mercado laboral, mientras que los las mujeres mayores de generaciones mayores, en fase de jubilación, con la intención de reducir el tamaño de la vivienda que poseen, suelen vender y liquidar la compra posterior en efectivo; aunque desacelerándose, las operaciones inmobiliarias liquidadas en efectivo representaron el pasado mes de abril el 37% del total.
Otro factor perjudicial para la compra de vivienda es la intensidad y duración de la actual recuperación que, según algunos comentaristas, se basa más en estímulos fiscales y monetarios que en una senda estable para reiniciar la actividad económica: el subempleo y el estancamiento del ingreso per cápita frena compradores potenciales de invertir en la propiedad de la vivienda.
En Estados Unidos, la crisis también ha supuesto un cambio sustancial en las características socioeconómicas de los propietarios/deudores; en comparación con los años anteriores a la crisis, de hecho, observamos un aumento en los desembolsos para los tramos de ingresos más altos, una disminución en la proporción de préstamos de alto riesgo (hasta el 3% del total de préstamos, desde el 28% en 2006) y un aumento de solicitudes rechazadas por solicitantes pertenecientes a los colectivos más desfavorecidos.
Crédito hipotecario en Italia
También en nuestro país, la irrupción de la crisis interrumpió la larga fase de expansión del crédito para la compra de vivienda. En 2013, los desembolsos a los hogares consumidores para la compra de vivienda ascendieron a 21 millones de euros, 4 millones menos que el año anterior y 34 más que el máximo de 2010. Sin embargo, los indicios relativos a los primeros meses de este año apuntan a un reversión de la tendencia de los nuevos préstamos (aumento del 8,4% en el primer trimestre) y continuación de la reducción de los tipos relativos.
Según la última encuesta sobre condiciones crediticias en Italia, la demanda ha vuelto a crecer y también las condiciones de oferta deberían haber registrado una relajación de los criterios para la concesión de préstamos. Otros signos de mejora en relación con las hipotecas provienen de la encuesta periódica6 sobre el mercado inmobiliario: en el primer trimestre, las ventas realizadas gracias a un préstamo hipotecario subieron hasta el 62,7% (56,1% un año antes) y el préstamo hasta el 61,5% ( nuevamente del 56,1% en el primer trimestre de 2013).
También en nuestro país, la reducción de los desembolsos estuvo acompañada de cambios en las características sociodemográficas de los prestatarios: en comparación con 2008, a pesar de que la participación de los hogares endeudados para la compra de bienes inmuebles se mantuvo sustancialmente sin cambios en 12,4%, existe una reducción en el porcentaje de los pertenecientes a hogares de bajos ingresos, mientras que hay un aumento significativo de las familias prestatarias con los ingresos más altos, muchas veces caracterizadas por el jefe de hogar ocupado. Si observamos la distribución de los hogares endeudados para la compra de inmuebles por grupo de edad, notamos la progresiva disminución de la proporción de hogares con jefes de hogar menores de 35 años.
En conjunto, estas evidencias sugieren que la recomposición de los hogares endeudados se ha producido a favor de los colectivos de menor riesgo, repercutiendo positivamente en el grado de deterioro de los préstamos hipotecarios que ha aumentado sólo unas décimas de punto (hasta el 6,2% del total de préstamos). a los hogares del 5,4% en 2012). A ello contribuyó ciertamente la renovación de las medidas de suspensión del pago de las cuotas hipotecarias a las familias en dificultades; desde 2010, año de lanzamiento de la iniciativa, hasta abril de 2014, 116.000 familias se han beneficiado de las medidas, cifra que se estima crecerá en otras 12 durante este año.
