La substituto da hipoteca (ou portabilidade) permite a quem já possui um empréstimo em andamento transfira a dívida gratuitamente do banco que o desembolsou para outra instituição de crédito que aplique condições mais vantajosas e até para alterar a taxa, passando de variável para fixa ou vice-versa, bem como a duração da prestação.
Depois do recente aumento da taxa de juros pelo BCE para conter a inflação, as hipotecas de taxa variável tornaram-se mais caras. Até poucos meses atrás, a taxa variável era claramente a preferida, mas diante de novos aumentos do Banco Central, a vantagem pode ser significativamente reduzida nos próximos meses. EU'Euribor três meses, o índice de referência para as hipotecas de taxa variável, está atualmente em 1,06% e em forte alta em relação a 12 meses atrás, quando estava em território negativo (-0,57%). enquanto oRS aos 20 anos, o índice usado para hipotecas de taxa fixa, está em 2,32% contra 0,35% há um ano. O valor a ser pago, hoje maior, permanecerá sempre o mesmo. A esses aumentos devem ser adicionados lo propagação que os bancos adicionam ao empréstimo concedido para comprar um imóvel. Em qualquer caso, você sempre pode usar o sub-rogação de empréstimo com base na evolução do cenário macroeconômico.
Em suma, a escolha de hipoteca ou sub-rogação é subjetiva e depende de suas garantias financeiras. Mas como funciona a sub-rogação de uma hipoteca? E quando deve ser feito? Aqui está tudo o que você precisa saber.
Como funciona a sub-rogação do empréstimo?
Prevista no artigo 102 do código civil, a sub-rogação do empréstimo foi modificada em 2007 pela decreto Bersani que permitia a transferência do crédito em curso para o cliente de um banco para outro sem custos adicionais e com a vantagem deste último de optar por condições contratuais mais vantajosas. Não há, portanto, custos notariais, impostos, comissões para a investigação preliminar do banco e qualquer penalidade por reembolso antecipado, mesmo quando a chamada lei Bersani estava prevista no antigo contrato anterior.
Com a sub-rogação de uma hipoteca pode alterar as condições duração, Avalor da parcela periódico e o taxa de hipoteca, mas não o valor restante do empréstimo.
Além disso, o titulares e qualquer garanti terão que permanecer os mesmos também no novo contrato. Em alguns casos, o novo banco, na presença de maiores garantias de renda, pode liberar outros titulares do empréstimo ou fiadores.
Quando pode ser feita a sub-rogação do empréstimo e quantas vezes?
A lei não prevê sem limite de tempo para o mutuário, que pode, portanto, optar por transferir seu empréstimo a qualquer momento. Além disso, existe a possibilidade de um empréstimo ser sub-rogado ainda mais vezes.
Quando é permitido?
A transmissão da hipoteca é permitida sobre a habitação principal, sobre a segunda habitação e sobre as hipotecas destinadas a actividades comerciais e profissionais. Pode ainda ser concedido para crédito habitação empresarial (excepto para microempresas com menos de 10 trabalhadores e volume de negócios inferior a 2 milhões de euros).
Como solicitar uma sub-rogação hipotecária?
O requerente dirige-se ao balcão do banco onde pretende mover a hipoteca e faz pedido de sub-rogação. A nova instituição examinará o processo, com os prazos e modalidades de pedido de empréstimo e o antigo banco não poderá opor-se ao pedido de transferência.
Ao se inscrever, é necessário o seguinte papéis: documentação do empréstimo contraído com o antigo banco (cópia autenticada); nota de registro de hipoteca (cópia); documento de identidade e código fiscal do titular (ou titulares) da hipoteca (fotocópia); documento dos fiadores do empréstimo, se presente (fotocópia); certidão de estado civil; documentos de renda; documentos cadastrais do imóvel, plantas e levantamentos.
Além disso, serão necessários os dados do novo banco e da pessoa de contato que acompanha a operação, juntamente com o valor da dívida residual no dia em que a escritura de sub-rogação for realizada definitivamente.
Il transferência de empréstimo isso tem que acontecer dentro de 30 dias. Caso contrário, o cliente pode reclamar uma indemnização igual a 1% do valor do empréstimo por cada mês ou fração de mês de atraso.
Quando você deve sub-rogar uma hipoteca?
Tendo em vista que o mutuário pode solicitar a sub-rogação a qualquer momento e até mais de uma vez, entender quando é conveniente é aspecto fundamental. Claro que não é aconselhável fazê-lo com alguns anos no final reembolso do empréstimo, uma vez que no final do período de reembolso as prestações são maioritariamente constituídas apenas pelo valor principal e, portanto, a sub-rogação não traz grandes vantagens.
A sub-rogação, por outro lado, é conveniente se as ofertas no mercado forem mais favoráveis em termos de taxas e prestações finais do que o atual contrato de empréstimo estipulado. Portanto, depende do desempenho dos índices que determinam a taxa (Euribor ou Eurirs).
Quando a taxa é pelo menos um ponto percentual maior do que os desembolsados no período de juros, a sub-rogação pode ser uma excelente solução para obter um bom economia econômica.
Para entender isso, basta multiplicar os pagamentos da antiga hipoteca por sua duração residual e os novos pagamentos da hipoteca pela duração do empréstimo de sub-rogação. Se o primeiro valor for superior ao segundo, então é melhor proceder à transferência do empréstimo, caso contrário não.
Se o novo banco o conceder, pode também optar por uma duração superior à do empréstimo anterior para reduzir o valor da prestação periódica. No entanto, isso envolve um novo plano de amortização em que a taxa de juros inicialmente será muito substancial. Uma despesa a ser levada em conta na avaliação da conveniência econômica de sub-rogar o empréstimo.
Tarifas subindo? Renegocie sua hipoteca ou solicite uma nova
Além da sub-rogação, existem dois outros caminhos que podem ser tomados caso o pagamento da hipoteca tenha se tornado insustentável: renegociar o empréstimo o substituí-lo. No primeiro caso, optar por diluir as parcelas remanescentes por um prazo maior não parece vantajoso, pois pagam-se mais juros, mas pelo menos a parcela periódica certamente fica menos pesada para o tomador. Você pode renegociar: o tipo de hipoteca (de variável para fixa); duração; a taxa e o spread praticados pelo banco. No entanto, o banco não está legalmente obrigado a renegociar o prazo do empréstimo que depende da idade do cliente para ser aceite.
Enquanto, fechar o empréstimo e abrir uma nova com outra instituição de crédito é uma solução que tem custos, riscos mas também vantagens. Geralmente é usado quando é necessário dinheiro, pois é a única maneira de aumentar o valor da hipoteca original.
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