Est-il possible d'économiser jusqu'à 30, 40 ou même 80 120 euros sur une hypothèque de XNUMX XNUMX ? En théorie oui, il suffit d'utiliser la subrogation. Le fonctionnement est simple : avec cet outil, vous pouvez transférer la dette de votre banque vers une autre institution qui offre de meilleures conditions en termes de taux et de durée, sans frais supplémentaires (par exemple, pas de frais de notaire), mais aussi sans possibilité de changement le montant qui reste à restituer.
LE CADRE ACTUEL : TAUX FIXES ET VARIABLES, PAIEMENTS
Selon une analyse publiée par MutuiOnline.it, le premier courtier en ligne du secteur en Italie, "la situation actuelle est tout à fait unique", notamment en ce qui concerne les tarifs. À ce jour, les meilleures offres de prêts hypothécaires à taux fixe commencent à des rendements encore inférieurs à 3 % pour des durées allant jusqu'à vingt ans, atteignant un peu plus de 3 % pour des échéances plus longues. Le précédent record remontait à fin 2010, lorsque les meilleurs taux fixes s'élevaient à 4 %. Quant aux taux variables, grâce à un Euribor nul et des spreads en baisse continue, ils démarrent actuellement à 1,65%.
En outre, des améliorations ont également été enregistrées sur le front des décaissements: selon l'ABI, les nouveaux prêts hypothécaires accordés en février s'élèvent à 27,7 millions, le premier mois de plein fonctionnement du Fonds de garantie du logement, doté d'une dotation de 600 millions de fois. garantir un financement de 12 à 15 milliards au profit des ménages en difficulté, notamment des jeunes couples.
COMBIEN ET DANS QUELS CAS VOUS ÉCONOMISEZ AVEC LE SUBROGA
Le scénario actuel est donc beaucoup plus favorable qu'il y a quelques années. Immédiatement après la crise financière, « les taux hypothécaires avaient considérablement augmenté – rappelle MutuiOnline.it -. Quiconque a contracté un crédit immobilier entre 2011 et 2013, par exemple, paie encore jusqu'à plus de 4% pour le seul spread (contre un large éventail de spreads actuellement déjà inférieurs à 2%), ou des taux fixes encore plus élevés que les 6%".
Et ce n'est pas tout : les économies potentielles sont très élevées même pour des prêts commencés il y a plus de dix ans. "Seulement pour les crédits immobiliers à taux fixe souscrits entre 2002 et 2013 - poursuit l'analyse -, l'écart entre les taux moyens initiaux et les taux fixes disponibles aujourd'hui est de nature à permettre, grâce à la subrogation, une économie moyenne comprise entre 30 et 40 euros sur un prêt initial de 120 mille euros d'une durée de vingt à trente ans ».
La même considération vaut "tant pour les crédits immobiliers datant du début des années 6, où les taux fixes dépassaient largement les 2010% - poursuit l'étude -, que pour les crédits immobiliers plus récents à des taux inférieurs, mais avec encore de nombreuses années de remboursements à venir : sur trente- hypothèques contractées à partir de 80, une subrogation pourrait entraîner des économies allant jusqu'à 100 milliers d'euros. Bien que cela semble presque irréel, si l'hypothèse du passage d'un taux fixe à un taux variable était envisagée, l'effet serait encore amplifié : dans certains cas, l'économie pourrait dépasser XNUMX milliers d'euros mais, dans ce cas, cette mesure serait incertaine car lié à l'évolution future des taux variables ».
En moyenne, la subrogation offre la possibilité d'économiser de 3 à 2014 7 euros par an. Par conséquent, le boom des demandes n'est pas surprenant. En 8, MutuiOnline.it a enregistré une augmentation progressive des subrogations sur le nombre total d'hypothèques décaissées : de 40-2015% à plus de 60% dans les derniers mois de l'année. Et dans la première partie de XNUMX, ce pourcentage a de nouveau augmenté jusqu'à XNUMX%.
"Beaucoup de gens, cependant, n'ont toujours aucune idée de l'importance des économies réalisables - commente Roberto Anedda, directeur marketing de MutuiOnline.it - et continuent donc à rembourser l'ancienne hypothèque sans tenir compte de la subrogation, peut-être convaincus que il s'est écoulé trop de temps maintenant pour obtenir un avantage sensible. On estime qu'il reste actuellement au moins un million de crédits immobiliers à taux fixe en cours, souscrits dans des années plus ou moins lointaines. Évidemment, tous ne pourraient pas être remplacés, mais il y a certainement une grande partie qui pourrait bénéficier des économies calculées. Cela conduit à une estimation des économies globales possibles de 3 à 4 milliards d'euros pour 100 XNUMX hypothèques de substitution par subrogation".
QUAND CE N'EST PAS PRATIQUE ET QUELLES SONT LES ALTERNATIVES
Mais y a-t-il des circonstances dans lesquelles la subrogation n'est pas commode ? En fait, oui. Si la durée de l'hypothèque est proche, la subrogation pourrait garantir des économies minimales, ou être complètement inutile, car en Italie, les banques facturent la plupart des intérêts au cours de la première moitié des années hypothécaires. Après les deux tiers de la durée, faire baisser le taux a donc moins de sens, car la plupart des intérêts ont déjà été payés.
En outre, il est évident que la subrogation n'est pas la seule voie à suivre. Les emprunteurs ont le droit de demander à leur banque de renégocier les conditions initiales du prêt à taux fixe, pour les ajuster aux nouveaux taux. L'institut peut très bien rejeter la proposition (en revanche, renégocier ne lui convient pas), mais en réalité il est probable qu'il sollicitera une médiation. Compte tenu de la possibilité de subrogation, la banque risque de rendre service à la concurrence.
