Dans l'imaginaire collectif, l'investissement immobilier a toujours été considéré comme le plus rentable, ainsi que le plus sûr. Et l'énorme effervescence observée au lendemain de la longue période pandémique a conforté cette conviction : i prix de l'immobilier ont tiré et le compréhensif ont enregistré des records, notamment dans les grandes villes, Milan en tête.
Depuis le second semestre de l'année dernière, une série de modifications des macros ils ont changé la photo. a partir depoussée inflationniste qui a entraîné le resserrement monétaire de la BCE et une hausse des taux également sur le hypothèques. Tout cela a amené le marché à se détourner des sommets, en remontant des niveaux plus équilibrés et somme toute plus durables.
Dans cette situation, un autre élément est réapparu après une décennie d'absence : le rendement de revenu fixe, qui est maintenant devenu un investissement concurrent.
A ce stade, il convient de comparer la rentabilité d'un investissement immobilier et celle d'un marché BTP en ce moment.
Il l'a fait, lors d'une conférence au Salone del Risparmio de Milan, Prix T. Rowe, une société d'investissement américaine cotée en bourse basée à Baltimore, Maryland, fondée en 1937 par Thomas Rowe Price, en partenariat avec Nomisme, l'institut de recherche de Bologne. Des éléments émergent que souvent ceux qui achètent une maison, pour eux-mêmes ou pour la louer, ne prennent pas pleinement en compte.
Que le mattone est une présence importante dans la vie d'un Italien, les données de la Banque d'Italie le confirment également. Là richesse des Italiens, estimés à plus de 10.000 53 milliards, XNUMX % sont acheminés vers hypothèques pour l'achat d'un bien. Et après tout, 70,5 % des Italiens possèdent le première maison et 13,5 % au moins un deuxième maison.
Les séquelles laissées par le resserrement monétaire
"L'environnement macro dans lequel nous évoluons désormais voit d'une part la disparition des craintes de récession, d'autre part une amélioration de la confiance et de l'optimisme des consommateurs compte tenu de la baisse progressive de l'inflation et du resserrement monétaire", a-t-il souligné. Luca Dondi, PDG de Nomisma. Cependant, les restrictions monétaires, l'une former ils l'ont laissé : taux hypothécaires encore grand et, plus caché, un accès au crédit plus limité. Et cela a inévitablement des répercussions sur le marché immobilier, en particulier sur ceux qui ont besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter une propriété.
Selon l'analyse de l'Observatoire Nomisma, en 2023, il y aura "une baisse de 14,6% des ventes nationales, égale à 670 784 (contre 18 XNUMX) et une diminution des nouveaux prêts hypothécaires de XNUMX% par an, mais avec" une plus grande intensité dans la première partie de l'année, pour ensuite décroître à partir de l'été avec l'assouplissement progressif du resserrement monétaire ».
Les banques sont devenues plus prudentes quant à l'octroi de crédit
"La lourdeur du prêt" a souligné Dondi, "avec des taux passant en moyenne de 1,93% en mai 2022 à 3,79% en février 2023, n'est pas le seul problème. La perception à son sujet a également changé solvabilité l'avenir d'un grand nombre d'emprunteurs potentiels et donc une plus grande prudence de la part des banques dans l'octroi de crédit ». Après tout, les revenus sont au point mort, pour la plupart non indexés sur l'inflation et donc en perte de pouvoir d'achat.
Si 2022 a vu une stabilité substantielle des décaissements (+1%), associée à une baisse marquée des subrogations et remplacements (-70%), Nomisma s'attend, pour 2023, à une baisse à deux chiffres, tant des nouveaux crédits immobiliers (- 18% par an ) et les subrogations et substitutions (-47 %).
Voici les trois macro-facteurs à prendre en compte
"Aujourd'hui, le marché immobilier dépend beaucoup plus du crédit que par le passé", poursuit Dondi.
« Face à un investissement immobilier, il y a 3 facteurs à surveiller, notamment par les investisseurs institutionnels : la Propagation btp/bund, qui représente la perception de l'Italie par les investisseurs étrangers, l'évolution de PIB et les effets sur la capacité d'accès au crédit et le différentiel entre les rendements du secteur et le Btp : avant ces derniers ne valaient rien, alors que maintenant ils ont des rendements intéressants ».
TRowe Price : l'achat d'une maison doit aussi être mis dans l'allocation d'actifs
L'investissement immobilier, selon Rowe Price, doit être catégorisé ni plus ni moins que tout autre investissement financier.
"Nous devons comparer les différents types d'investissements et aider les investisseurs à en prendre connaissance", a déclaré Federico Domenichini, responsable du conseil chez T. Rowe Price. "Même la maison doit être considérée comme un investissement financier, alors qu'en Italie, il y a un manque de sensibilisation, par exemple, aux tendances et le prix de la propriété est principalement dans la tête des propriétaires. Au lieu de cela, il est important que la propriété entre également dans leallocation d'actifs ».
Les coûts "cachés" que peu de gens prennent en compte lors de l'achat d'une maison
Pour ce faire, il est nécessaire de considérer divers aspects qui ne sont souvent pas pris à la légère. Surtout si l'on pense à l'achat d'une résidence secondaire destinée, au moins en partie, à être louée.
La liste n'est pas courte : à commencer par la fiscalité (IMU), aux frais de l'agence (environ 3% plus TVA), à frais d'inscription (9% de la valeur cadastrale), le coût d'un atto notaire (environ 1 % de la valeur), sans compter souvent illiquidité de l'investissement, considérant que le délai de vente (sauf pour le seul cas de Milan qui est comparé aux grandes villes européennes) peut être supérieur à 6 mois. "Sur la base de ces coûts, il apparaît que pour acheter une résidence secondaire un investissement "droit d'entrée" est requis, calculé à environ 7%", indique Domenichini, "alors que nous avons calculé un rendement moyen pour un appartement à Milan dans le demi- centrale de 3,28%, vous commencerez donc à avoir un rendement réel après environ 2 ans à compter de l'achat de la maison ».
Ces valeurs sont à comparer avec des rendements de Btp entre un et trois ans de 3,37%, sur 5 ans de 4,05%, jusqu'à des rendements pour un haut rendement de plus de 7%". La taxation des obligations d'État italiennes est de 12,5 %. .
