La brique revient à la mode. La reprise du marché immobilier se consolide, en Italie et dans le monde, et en particulier le secteur des fonds immobiliers : cela est révélé par la Rapport 2018 présenté à Milan par Scenari Immobiliari, intitulé "Fonds immobiliers en Italie et à l'étranger". Si d'une part la reprise des prix voit l'Italie en retard sur la moyenne mondiale ("C'est parce que dans les années de crise nous avons moins perdu que d'autres pays et en tout cas le marché se redresse déjà fortement dans les grandes villes comme Rome et Milan", explique-t-il à FIRSTonline Francesca Zirnstein, rédactrice en chef du rapport), en matière d'épargne gérée en actifs immobiliers, notre pays s'aligne en 2018 sur le reste de l'Europe.
En effet, Scenari Immobiliari prévoit que la Valeur Nette d'Inventaire (VNI) des fonds immobiliers en Italie devrait atteindre 55 milliards d'euros, contre 53 milliards en 2017 ce qui représentait une une croissance de plus de 10% par rapport à 2016, avec un nombre de fonds dépassant désormais les 420 (plus que la France et l'Allemagne), contre 7 en 2001. Mais 2017 a été globalement une année dorée : les actifs des différentes formes de fonds immobiliers (cotés, non cotés, REIT ou Real Estate Investment Trusts) ont atteint fin 2.830 8 2016 milliards d'euros, en hausse de 77 % sur XNUMX, avec le deuxième meilleur résultat historique. L'essentiel de cet actif, XNUMX%, est entre les mains de SCPI, un outil particulièrement agile pour les investisseurs : ce sont des sociétés cotées en bourse, exonérées d'impôt sur les bénéfices, dans lesquelles on peut investir facilement, même avec quelques euros et diversifier.
Encore meilleur était le résultat de la Pays européens examinés selon le rapport, à savoir l'Italie, la France, l'Allemagne, la Grande-Bretagne, le Luxembourg, les Pays-Bas, l'Espagne et la Suisse : après la baisse de la période de deux ans 2008-2009, le total des actifs des fonds a recommencé à croître à un rythme moyen de 7,3 % par an sur la période 2010-2013, pour s'accélérer ces dernières années, avec une croissance de l'ordre de 10 % en 2015 et 2016 et de plus de 16 % en 2017, année où elle a enregistré la meilleure performance (en pourcentage de croissance) de le siècle en cours, atteignant plus de 590 milliards. En Europe les deux tiers des actifs sont encore gérés par des fonds traditionnels (qui sont passés de 143 en 2000 à 1.550 2018 actuellement), cotés et non cotés. Les prévisions pour 5 tablent sur une nouvelle hausse de 600%, pour dépasser les XNUMX milliards.
La performance de ces investissements s'améliore également : le Roe, c'est-à-dire la rentabilité, des fonds européens était de 3,8 % en 2017, le meilleur chiffre depuis 2007 (4,3 %), triplant par rapport à 2012 (1,3 %). "Cela est dû - explique Zinstein - à la diminution des véhicules aux performances négatives, à la différenciation du type d'investissements et aux résultats obtenus par la Grande-Bretagne". En effet, Londres, conséquence du Brexit, avait enregistré un chiffre très négatif en 2016, pour ensuite rebondir l'année suivante avec un Roe de 8,4 %. En termes de rentabilité, cependant, l'Italie tourne toujours au ralenti: 2017 a été meilleure que l'année précédente, mais avec un Roe toujours à 0,4% ("C'est aussi parce que c'est la moyenne entre des réalités très diversifiées", expliquent les auteurs de l'étude) et pas de SGR italien dans le classement des 10 meilleur d'Europe.
« En 2017 – il a déclaré Francesca Zirnstein, directrice générale de Scenari Immobiliari, illustrant le Rapport – l'activité des fonds immobiliers en Europe a été importante. Les cessions et acquisitions d'actifs, ainsi que la construction de véhicules neufs, ont été soutenues par des résultats positifs dans le secteur immobilier et par un climat de regain d'optimisme dû à la consolidation de la croissance économique, à l'importante liquidité en circulation et à la grande stabilité des taux d'intérêt qui a contribué à confirment que l'investissement immobilier est plus attractif que l'investissement obligataire. Les prévisions recueillies pour 2018 auprès des principaux opérateurs européens tablent sur une croissance des actifs supérieure à 2018%. Le nombre de fonds devrait également augmenter et la tendance du premier trimestre XNUMX confirme le tableau des prévisions ».
« En Italie – a-t-il ajouté Mario Breglia président de Scenari Immobiliari – les actifs immobiliers détenus directement par les fonds s'élèvent à 58 milliards d'euros, y compris les investissements étrangers, avec une augmentation de 8,4 pour cent par rapport à 2016. Les fonds actifs sont en augmentation, 420 au total, également destinés à être utilisés comme véhicule par des sujets étrangers qui opèrent de plus en plus sur le marché immobilier italien. La dette du système des fonds est en baisse constante et s'élève désormais à 24 milliards d'euros, avec une incidence de 41,3 % sur les actifs. En 2010, par exemple, c'était 57 % du système. Ce Rapport présente également, pour la première fois, les données relatives aux sociétés de gestion de portefeuille du dispositif, dont le chiffre d'affaires total en 2017 était d'environ 320 millions d'euros, avec environ 1.200 7,6 salariés. Les achats de l'année se sont élevés à 4,4 milliards d'euros contre 2018 milliards de cessions. Les perspectives pour XNUMX, basées sur les indications recueillies auprès des sociétés de gestion, sont positives et en ligne avec l'année précédente. Pour l'instant, le changement politique ne semble pas avoir changé les stratégies des opérateurs qui, au contraire, sont optimistes pour les trois prochaines années et croient en la croissance du secteur, avec plus de fonds et une plus grande diversification des produits. »
MARCHÉ IMMOBILIER : PRIX ET DYNAMIQUE
Le rapport a également réalisé une enquête auprès des sociétés de gestion de patrimoine du secteur immobilier, sur les anticipations relatives aux prix d'achat et de vente sur la période 2018-2020, dans les différents secteurs (résidences, bureaux, commerces, entrepôts industriels, hôtels). Une croissance significative du commerce dans ce sens n'est généralement pas attendue : sur les magasins près de la moitié des répondants s'attendent à de la stabilitéune croissance modérée prévaut sur les autres secteurs, tandis qu'une croissance de plus de 10 % n'est attendue que pour les entrepôts (un gérant d'actifs interrogé sur cinq le pense).
C'est juste sur les hangars cependant que d'autre part, une forte contraction des prix est attendue, dépassant 7 % dans les années à venir. Dans les autres secteurs, une attente de stabilité prévaut également sur les prix, avec des hausses modérées pour les résidences, les bureaux et les hôtels. Équilibre substantiel également en ce qui concerne les loyers : une société de gestion de patrimoine sur trois s'attend à une stabilité, 26% prévoient une contraction modérée et toujours 26% une hausse modérée.
Enfin, s'agissant des zones, au niveau national, susceptibles d'intercepter les meilleures opportunités d'investissement dans les trois prochaines années, il convient de noter que les sociétés de gestion opérant dans le secteur immobilier considèrent les régions du Nord et du Centre comme les plus intéressant. La grande nouveauté, notamment dans le Nord-Ouest, c'est le boom attendu des espaces de travail partagés (93% des interviewés le jugent probable), mais aussi celui des résidences étudiantes et des bureaux. Au Nord-Est, en revanche, l'intérêt pour les hangars industriels et logistiques prédomine, tandis qu'au Centre les investissements dans les commerces et (surtout à Rome) les hôtels devraient s'envoler. Une fois de plus le Sud est à la traîne : seuls les secteurs de l'hôtellerie et des centres commerciaux intéressent, mais en tout cas avec des pourcentages modestes. Pas de bureaux, pas de coworking, pas d'installations industrielles.
