La sustituto de la hipoteca (o portabilidad) permite a quienes ya tienen un préstamo en curso transferir la deuda sin cargo del banco que lo desembolsó a otra entidad de crédito que aplique condiciones más ventajosas e incluso a cambiar el tipo, pasando de uno variable a uno fijo o viceversa así como la duración de la cuota.
Después del reciente aumento de la tasa de interés por el BCE para frenar la inflación, las hipotecas a tipo variable se han vuelto más caras. Hasta hace unos meses, la tasa variable seguía siendo claramente la modalidad preferida, pero ante nuevas subidas por parte del Banco Central, la ventaja podría reducirse significativamente en los próximos meses. L'Euríbor tres meses, el índice de referencia para las hipotecas a tipo variable, se sitúa actualmente en el 1,06% y sube con fuerza respecto a hace 12 meses, cuando estaba en territorio negativo (-0,57%). mientras que lairs a los 20 años, el índice utilizado para las hipotecas a tipo fijo, está en el 2,32% frente al 0,35% de hace un año. La cantidad a pagar, hoy mayor, siempre será la misma. A estos aumentos hay que sumar lo propagación que los bancos añaden al préstamo concedido para comprar un inmueble. En cualquier caso, siempre puedes utilizar el subrogación de préstamo en función de la evolución del escenario macroeconómico.
En definitiva, la elección de hipoteca o subrogación es subjetiva y depende de tus garantías económicas. Pero, ¿cómo funciona la subrogación de una hipoteca? ¿Y cuándo se debe hacer? Aquí está todo lo que necesitas saber.
¿Cómo funciona la subrogación de préstamo?
Prevista por el artículo 102 del código civil, la subrogación del préstamo fue modificada en 2007 por decreto bersani lo que permitía la transferencia del préstamo en curso para el cliente de un banco a otro sin costes adicionales y con la ventaja para este último de optar por condiciones contractuales más ventajosas. Por lo tanto, no hay gastos notariales, impuestos, comisiones por la investigación previa del banco y ninguna sanción por reembolso anticipado, incluso cuando la llamada ley Bersani estaba prevista en el antiguo contrato anterior.
Con la subrogación de una hipoteca puedes cambiar las condiciones duración, lamonto de la cuota periódico y el tasa de interés hipotecario, pero no el monto restante del préstamo.
Además, yo titulares y cualquier garantizada tendrán que seguir siendo los mismos también en el nuevo contrato. En algunos casos, el nuevo banco, ante la presencia de mayores garantías de ingresos, puede liberar a otros tenedores del préstamo o garantes.
¿Cuándo se puede hacer la subrogación del préstamo y cuántas veces?
La ley no prevé Sin límite de tiempo para el prestatario, que puede optar por transferir su préstamo en cualquier momento. Además, existe la posibilidad de que un préstamo pueda subrogarse incluso varias veces.
¿Cuándo está permitido?
Se permite la transmisión de la hipoteca sobre la vivienda habitual, sobre la segunda vivienda y sobre las hipotecas destinadas a actividades comerciales y profesionales. También se puede conceder para hipotecas empresariales (excepto para microempresas con menos de 10 empleados y una facturación inferior a 2 millones de euros).
¿Cómo se solicita una subrogación de hipoteca?
El solicitante se dirige a la ventanilla del banco donde quiere mover la hipoteca y hace solicitud de subrogación. La nueva entidad examinará el expediente, con los plazos y modalidades de solicitud del préstamo y el antiguo banco no podrá oponerse a la solicitud de transferencia.
Al aplicar, se requiere lo siguiente papeles: documentación del préstamo contratado con el antiguo banco (copia certificada); nota de registro de hipoteca (copia); documento de identidad y código fiscal del titular (o titulares) hipotecario (fotocopia); documento de los garantes del préstamo si los hubiere (fotocopia); certificado de estado civil; documentos de ingresos; documentos catastrales de la propiedad, planos de planta y peritajes.
Además, serán necesarios los datos del nuevo banco y de la persona de contacto que siga la operación, así como el importe de la deuda residual el día en que se produzca definitivamente la escritura de subrogación.
Il transferencia de préstamo tiene que pasar entro 30 giorni. En caso contrario, el cliente podrá reclamar una indemnización equivalente al 1% del valor del préstamo por cada mes o fracción de mes de retraso.
¿Cuándo conviene subrogar una hipoteca?
Dado que el prestatario puede solicitar la subrogación en cualquier momento e incluso más de una vez, entender cuándo le conviene es un aspecto fundamental. Por supuesto no es recomendable hacerlo con unos años al final devolución del préstamo, ya que hacia el final del plazo de amortización las cuotas se componen mayoritariamente sólo del principal y por tanto la subrogación no aporta grandes ventajas.
La subrogación, en cambio, es conveniente si las ofertas en el mercado son más favorables en términos de tasas y plazos finales que lo estipulado en el contrato de préstamo vigente. Por tanto, depende de la evolución de los índices que determinan la tasa (Euribor o Eurirs).
Cuando la tasa es al menos un punto porcentual superior a las desembolsadas en el período de interés, la subrogación puede ser una excelente solución para obtener un buen ahorros.
Para entender esto basta multiplicar las cuotas de la hipoteca antigua por su duración residual y las cuotas de la hipoteca nueva por la duración del préstamo subrogado. Si el primer valor es superior al segundo, entonces es mejor proceder con la transferencia del préstamo, de lo contrario no.
Si el nuevo banco te lo concede, también puedes optar por una duración superior a la del préstamo anterior para reducir el importe de la cuota periódica. Sin embargo, esto implica un nuevo plan de amortización en el que la tasa de interés inicialmente será muy sustancial. Un gasto a tener en cuenta para valorar la conveniencia económica de subrogarse en el préstamo.
¿Suben las tasas? Renegocia tu hipoteca o solicita una nueva
Además de la subrogación, existen otros dos caminos que se pueden tomar si el pago de la hipoteca se ha vuelto insostenible: renegociar el préstamo o reemplázalo. En el primer caso, optar por diluir las cuotas restantes en un período más largo no parece ventajoso dado que se pagan más intereses pero al menos la cuota periódica ciertamente se vuelve menos pesada para el prestatario. Puede renegociar: el tipo de hipoteca (de variable a fija); duración; la tasa y el margen aplicado por el banco. Sin embargo, el banco no está legalmente obligado a renegociar el plazo del préstamo que depende de la edad del cliente para ser aceptado.
Mientras, cerrar el préstamo y empezar uno nuevo con otra entidad de crédito es una solución que tiene costes, riesgos pero también ventajas. Por lo general, se usa cuando se necesita efectivo, ya que es la única forma de aumentar el monto original de la hipoteca.
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