quien va a comprar la casa escucha de muchos sectores que este es el mejor momento para mudarse. Los precios de las propiedades han caído y los intereses sobre hipotecas viaja a mínimos históricos, mientras que el BCE -además de haber eliminado casi por completo el coste del dinero- ha iniciado la flexibilización cuantitativa, que aumentará la liquidez disponible para los bancos, y por tanto (en teoría) su capacidad de préstamo. Pero, ¿qué significa todo esto para aquellos que quieren contratar una hipoteca? Y, sobre todo, ¿es mejor optar hoy por un tipo fijo o por un tipo variable?
¿QUÉ OFRECE EL MERCADO HOY?
Para entender mejor, comencemos con los números. "En este momento, las tasas fijas van desde 2,96% a 3,40%, pero la mayoría se enfoca entre 3% y 3,20% – Roberto Anedda de MutuiOnline.it, el primer corredor en línea italiano en el sector, dijo a FIRSTonline -. Con respecto a La variable, el diferencial se tiene en cuenta casi exclusivamente, porque el Euribor está casi en cero: vamos pues 1,54% a 2,01%”. El índice Euribor expresa la media de los tipos a los que los principales bancos declaran que se prestan dinero entre sí (una especie de tipo base), mientras que el término "spread" significa, en este caso, el coste fijo que exigen los bancos para otorgar el préstamo. La suma de estos dos componentes produce la tasa flotante.
¿CÓMO CAMBIARÁN LAS TARIFAS EN EL FUTURO?
Leyendo solo los valores porcentuales, parece obvio elegir la variable, como de hecho lo hizo el 77% de los que se hipotecaron en Italia en 2014. Eso sí, frente a la estabilidad del fijo, la variable siempre implica un margen de riesgo , sobre todo teniendo en cuenta que uno de los objetivos centrales del Qe es la lucha contra la deflación y la elevación de la inflación en torno al 2%. “Pero en los próximos dos años las tasas deberían permanecer estables en un nivel muy bajo –continuó Anedda-. A la fecha, se espera un aumento máximo de uno punto cinco años a partir de ahora. En cuanto a los soles diferenciales bancariossin embargo, hay espacio para una mayor reducción. También este mes los bancos han operado reducciones, cayendo en algunos casos hasta el 1,50%. Esperamos que esté en el área entre 1,40 y 1,50% para fin de año. Solo así será difícil imaginar nuevos recortes”.
Diferente es la opinión de Luca Dondi, director general de la empresa de investigación y consultoría Nomisma, que ve probable "la perspectiva de un aumento de la tasa del orden de un punto porcentual, o algo menos”, ya en el siguiente “dos-tres años”. Según Dondi, "las tasas se mantendrán bajas en 2015, pero es inevitable que haya movimientos al alza en un horizonte de tiempo más largo", aunque "vendrán gradualmente".
OJO A LAS TASAS REALES, A LA ESPERA DE LA INFLACIÓN
Hasta ahora hemos hablado de las tasas nominales, las escritas en los contratos. Sin embargo, el valor más importante para quienes contratan una hipoteca es otro: la tasa real, que se obtiene eliminando la dinámica de los precios nominales. En esencia, la inflación es buena para los deudores porque erosiona una parte del costo de la deuda cada año. Sin embargo, ahora estamos en deflación (-0,6% anual en enero, el peor resultado desde 1959, seguido de una -0,1% en febrero) y el mecanismo funciona a la inversa, perjudicando a quienes tienen que devolver el dinero. Según Anedda, “con inflación igual a cero, el 3% corresponde a un 5% real. Pero el mínimo de las tasas fijas había sido del 4% real en 2010, y más allá de esa ventana las tasas siempre habían sido más altas”. Sin embargo, si en los próximos años el BCE realmente consigue reactivar la inflación, entonces cualquiera que haya contratado hoy una hipoteca a un tipo fijo del 3% conseguiría realmente un ahorro en intereses de proporciones históricas.
CÓMO ELEGIR ENTRE TARIFA FIJA Y VARIABLE
¿Mejor la tasa fija, entonces? Depende Lo único cierto es que no hay certezas: es imposible elegir una hipoteca y estar 100% seguro de haber tomado el camino más conveniente. Sin embargo, alguna pequeña estrategia es posible.
“Con tipos en estos niveles, y teniendo en cuenta que el BCE ha asegurado que se mantendrán bajos durante mucho tiempo –señala a FIRSTonline Francesco Avallone, vicepresidente de Federconsumatori–, es preferible optar por un tipo variable. Mientras tanto, empiezas a ahorrar en los primeros años. Después de eso, puedes hacer el renegociación, quizás cambiando a fijo, dependiendo de las condiciones del mercado”.
Dondi, por su parte, subraya que "el tipo fijo nunca ha sido tan cómodo", pero "dado que no hay subidas de tipos particulares a medio plazo, ni siquiera la elección de un tipo variable sería arriesgada". En cualquier caso, también según el consejero delegado de Nomisma, “hay que tener en cuenta que, a diferencia del pasado, el paso de fijo a variable ya no es imposible. Ante el cambio de tipos de interés, las condiciones del préstamo se pueden revisar gracias a la renegociación con tu banco sustituto (de lo que hablamos quiénes, ed) o a la sustitución (que se diferencia de la subrogación porque implica también la solicitud de una cantidad superior a la que quedaría por pagar, ed)".
Estas posiciones tienen en cuenta laDepreciación "francesa" practicado por la mayoría de los bancos italianos. Básicamente, el monto de la cuota se mantiene constante, pero su composición cambia: la tasa de interés es máxima al principio y disminuye gradualmente, mientras que la tasa principal aumenta en paralelo. Por este motivo, la ventaja de un tipo de interés bajo tiene un peso mucho mayor al inicio de la hipoteca. “Quienes optan por una tarifa fija tienen la certeza de saber cuánto pagarán por todo el plazo –añadió Avallone-, pero también están seguros de pagar mucho más en los primeros años”.
Sin embargo, según Anedda, “predecir futuras renegociaciones siempre es complicado, porque nunca estás seguro de cuáles serán los niveles de las tarifas. Esto es especialmente cierto si hablamos de activos fijos, que miran a largo plazo, por lo que probablemente subirán antes que los variables. Es posible que ya el próximo año las mejores tasas fijas sean más altas que las que tenemos ahora”.
En definitiva, para elegir siempre es necesario evaluar el tipo de hipoteca que quieres contratar y el peso que tiene sobre tus ingresos.
el telefono fijo
El tipo fijo, dice Anedda, es aconsejable “a quienes en cualquier caso necesiten llevar un estricto control de sus gastos económicos. La diferencia con respecto a la variable es tan pequeña (alrededor de un punto y medio) que se puede pensar en aceptar este incremento como un seguro ante posibles riesgos futuros. Pagas más por tener la seguridad de una cuota constante y en todo caso baja”.
La variable
Anedda, por su parte, recomienda la opción variable en los casos en los que "la hipoteca tiene un peso limitado en el presupuesto familiar (por las características del préstamo o por la renta) y por tanto, aunque mañana suban los tipos, la situación todavía se puede manejar con cierta calma".
La tercera vía: la variable “prudente”
Finalmente, existe una estrategia intermedia, a saber, “elegir la variable, pero desde los primeros años dejar de lado la diferencia que existe respecto de la cuota a tipo fijo –explica nuevamente Anedda–, creando una reserva a la que recurrir en caso de subida repentina de los tipos de interés. De esta manera, se monetiza la ventaja que garantiza la variable, pero al mismo tiempo nos protegemos de los riesgos”. Y si esta red de seguridad resulta ser inútil, quedaría una buena cantidad para gastar o invertir en otra parte.
