“Durante 2016, el prestigioso mercado inmobiliario de Milán y Roma registró señales positivas, especialmente en lo que respecta al segmento de ventas. En particular, la demanda fue al alza en la mayoría de las zonas analizadas, mientras que en cuanto a la oferta para la venta en Milán hubo un crecimiento entre el primer y segundo semestre de 2016, mientras que en Roma el stock ofertado se mantuvo estable” - esto es lo que se desprende del Informe "El Mercado de Propiedades de Lujo en Milán y Roma - Sector Residencial H1-H2 2016" creado por la nueva colaboración entre Nomisma y Santandrea Luxury Houses que tomó en consideración los dos mercados principales: Milán y Roma.
El informe Nomisma - Santandrea presenta el mapeo de las áreas prestigiosas tradicionales de las ciudades de Milán y Roma con un análisis sociodemográfico e inmobiliario. Paralelamente, se han perfilado las nuevas áreas de promoción residencial de lujo, frente a las ya consolidadas, a través de un Foco de obra nueva.
MILÁN
En el contexto de las zonas de prestigio consolidadas, en Milán, el Quadrilatero presenta los valores más altos tanto del mercado de venta (entre 11.000 y 13.000 €/m9.000 para viviendas nuevas o rehabilitadas, como entre 11.000 y 300 €/m400 para viviendas usadas o para restaurar) y en el de arrendamientos (entre 200 y 300 €/m²/año para viviendas nuevas o reformadas, y entre 7.000 y 8.500 €/m²/año para viviendas usadas o para reformar). Espació todas las demás áreas, a partir de Palestro-Duse y Brera. Los valores más bajos se registran en la zona de Magenta, Pagano y Castello (entre 5.500 y 6.500 €/mXNUMX para viviendas nuevas o rehabilitadas y XNUMX y XNUMX €/mXNUMX para viviendas usadas o rehabilitadas).
Durante la segunda mitad de 2016, la ciudad de Milán registró una caída de los precios del -1,0%, más pronunciada en la zona de Magenta-Pagano-Castello (-2,0%), mientras que en el Centro Histórico y Brera los precios se mantuvieron sin cambios. La brecha promedio entre el precio de venta y el precio efectivo se ubica en valores entre 11,0% y 15,0%, con un promedio de la ciudad de 12%. Considerando los tiempos medios de venta, el dato mínimo se registra en la zona de Brera, Centro Storico y Palestro-Duse (5 meses), mientras que el máximo no supera los 8 meses. El promedio de la ciudad se sitúa en 5,5 meses.
El mercado de alquiler milanés registró variaciones en las rentas que oscilaron entre el -2,0% en Brera y el -5,0% en el Quadrilatero (con la media de la ciudad en -3,5%); el rango de la diferencia promedio entre la renta solicitada y la renta real va del 10% al 11%. En cuanto a los tiempos medios de alquiler, van desde 2 meses en Brera hasta un máximo de 4 meses para todas las zonas.
Dentro del mercado milanés, se lee en el estudio, las áreas más demandadas para comprar y vender se limitan a las áreas de Brera, Castello e Indipendenza. En cuanto a los tamaños, las superficies rondan los 180-200 m70; Brera, Magenta y Carrobbio, por otro lado, son las áreas más solicitadas en el mercado de alquiler. Los tamaños en este caso se limitan a espacios más reducidos (entre 130 y XNUMX mXNUMX). La terraza con vista en los pisos superiores, el servicio de conserjería y la sala de estar triple son las características más solicitadas por los clientes, mientras que, en el piso inferior, la ausencia de balcones, la proximidad a las fuentes de ruido y la presencia de un baño ciego, si lo hay. fueran los únicos, representan factores críticos que condicionan la comerciabilidad de la casa.
ROMA
Aún dentro del contexto de las áreas prestigiosas consolidadas, Roma tiene precios medios de compra y venta heterogéneos según las áreas. El Centro Histórico se confirma como la zona con los precios más altos (desde 9.000 €/m² hasta un máximo de 12.000 €/m² para viviendas nuevas o rehabilitadas, desde 7.000 €/m² hasta 10.000 €/m² para viviendas usadas o a reformar ). Los precios medios por metro cuadrado más bajos de viviendas de lujo se encuentran en la zona de Flaminio (5.300 €/m² para viviendas nuevas o renovadas) y en áreas como Parioli y Salario-Trieste (4.500 €/m² para viviendas usadas o para reformar). ).
En Roma, la variación media de los precios de venta fue del -2,4%, más negativa que en Milán. Considerando el mercado de ventas, el área de Parioli registró -5,0% semestralmente, seguida por -3,0% en Prati, Salario-Trieste, Trastevere y Flaminio. La brecha promedio entre el precio de venta y el precio efectivo es, en general, no mayor al 15,0%, valor que es común a la mayoría de las áreas de la ciudad Capitolina. Los tiempos promedio de venta varían desde un mínimo de 4 meses en el área de Aventino hasta un máximo de 10 meses para el área de Parioli. Los alquileres también registraron una caída semestral del -2,5% a nivel de ciudad con picos del -5,0% en las áreas de Parioli, Flaminio, Pinciano-Veneto y Salario-Trieste. En las localizaciones restantes, las tarifas no cambiaron. La caída promedio a nivel de ciudad fue de 9,6%. Los plazos medios de arrendamiento oscilan entre 2,4 y 4,1 meses.
En el mercado de Roma, la demanda de compraventa se concentra más en el centro histórico y las zonas de Piciano-Veneto y los clientes prefieren inmuebles con una superficie entre 120 y 180 m110; en el sector del alquiler, las zonas más solicitadas son Prati y el Centro Histórico con soluciones que cuentan con una superficie media de XNUMX metros cuadrados. La vista panorámica, la terraza en el último piso y la presencia de un garaje individual o múltiple son los requisitos más importantes para los clientes romanos. En algunos casos, la ausencia de la caja puede excluir el interés en la vivienda.
PREVISIONES
Las previsiones para el primer semestre de 2017 para los mercados de venta de Milán y Roma indican un crecimiento de la demanda de compra y del número de ventas, mientras que se espera una estabilidad de la oferta de venta y de los precios de venta. Para el mercado de alquiler, se espera que continúe la tendencia positiva en términos de demanda (mayores posibilidades de realización en Roma que en Milán considerando una demanda más animada en la capital). El número de contratos también debería estar creciendo, mientras que se espera que las rentas se mantengan estables.
“El mercado de lujo también confirma una tendencia positiva en 2016. – declara Fabio Guglielmi, gerente general de Santandrea Luxury Houses – Reiteramos que el mercado de lujo es un mercado con lógicas particulares, que lo distinguen del residencial tout court, que en los últimos años ha visto en parte cambiar algunas dinámicas. El lujo es ahora una suma de características contextualizadas: no sólo la prestigiosa zona central, sino también el edificio en el que se encuentra el apartamento, características como la planta superior y la exposición, la seguridad y la presencia de servicios de conserjería y vigilancia, la presencia de un terraza y garaje. Todos ellos elementos que pueden tener distintas variaciones en cuanto a su peso en función del contexto concreto de la ciudad en la que nos encontremos. Nuestros clientes son cada vez más exigentes y conscientes, de que la prestigiosa casa sigue siendo una inversión importante en un mercado que tiene dinámicas cada vez más complejas, que si bien pensada y evaluada mediante el apoyo de consultores especializados puede dar una respuesta positiva en el mediano plazo”. .
NUEVO SITIO DE CONSTRUCCIÓN
El Focus sobre nuevos edificios de prestigio en Milán y Roma ofrece una imagen sintética de la tubería residencial de lujo en los próximos años y mapea las nuevas áreas del mercado de prestigio, en comparación con las áreas consolidadas. En ambas ciudades se registraron precios promedio de oferta para unidades ubicadas en pisos intermedios, excluyendo pisos bajos y penthouses/pisos altos.
En Milán, se relevaron 31 iniciativas, de las cuales 18 aún están en construcción, mientras que el resto se completó en el período 2013-2016. El precio medio por metro cuadrado puesto a la venta fue de 7.696 €/m² dentro de un rango más amplio entre 4.773 €/m² y 13.452 €/m². En Roma, se encuestaron 18 iniciativas, de las cuales 11 aún están en construcción.El precio medio por m8.032 es igual a 4.700 €/m12.698 y se incluye en el rango de XNUMX €/mXNUMX a XNUMX €/mXNUMX.
