Este posibil să economisiți până la 30, 40 sau chiar 80 de mii de euro la un credit ipotecar de 120 de mii? Teoretic da, folosește doar subrogația. Cum funcționează este simplu: cu acest instrument poți muta datoria de la banca ta la o altă instituție care oferă condiții mai bune în ceea ce privește ratele și durata, fără costuri suplimentare (de exemplu, fără comisioane notariale), dar și fără posibilitatea de modificare suma care rămâne de returnat.
CADRUL ACTUAL: TARIFE FIXE SI VARIABILE, PLATI
Potrivit unei analize publicate de MutuiOnline.it, primul broker online din sector din Italia, „situația actuală este cu totul unică”, mai ales în ceea ce privește tarifele. Până în prezent, cele mai bune oferte de credit ipotecar cu rată fixă încep de la randamente chiar mai mici de 3% pentru termene de până la douăzeci de ani, crescând la puțin peste 3% pentru scadențe mai lungi. Recordul anterior datează de la sfârșitul anului 2010, când cele mai bune rate fixe se situau la 4%. În ceea ce privește ratele variabile, datorită Euriborului zero și a spread-urilor în continuă scădere, acestea pornesc în prezent de la 1,65%.
Mai mult, s-au înregistrat îmbunătățiri și pe frontul debursării: conform ABI, noile credite ipotecare acordate în februarie se ridică la 27,7 milioane, prima lună de funcționare integrală a Fondului de garantare pentru locuință, care are o dotare de 600 de milioane de ori. să garanteze fonduri de 12-15 miliarde în beneficiul gospodăriilor aflate în dificultate, în special a cuplurilor tinere.
CÂT SI ÎN CE CAZURI ECONOMISI CU SUBROGA
Scenariul actual este așadar mult mai favorabil decât acum câțiva ani. Imediat după criza financiară, „ratele ipotecare crescuseră considerabil – amintește MutuiOnline.it -. Oricine a luat un credit ipotecar între 2011 și 2013, de exemplu, plătește în continuare până la peste 4% doar pentru spread (față de o gamă largă de spread-uri în prezent deja sub 2%), sau rate fixe chiar mai mari decât cele 6%.
Nu numai atât: potențialele economii sunt foarte mari chiar și pentru împrumuturile începute cu peste zece ani în urmă. „Doar pentru creditele ipotecare cu dobândă fixă încheiate între 2002 și 2013 - continuă analiza -, diferența dintre ratele medii inițiale și ratele fixe disponibile astăzi este de natură să permită, grație subrogației, economii medii cuprinse între 30 și 40. euro pe un împrumut inițial de 120 de mii de euro cu o durată de douăzeci până la treizeci de ani”.
Aceeași considerație este valabilă „atât pentru creditele ipotecare care datează de la începutul anilor 6, când ratele fixe depășeau cu mult 2010% - continuă studiul -, cât și pentru creditele ipotecare mai recente la rate mai mici, dar încă cu mulți ani de rambursări înainte: pe treizeci și ipoteci anuale contractate din 80 încoace, o subrogare ar putea duce la economii de până la 100 de mii de euro. Deși pare aproape ireal, dacă s-ar lua în considerare ipoteza trecerii de la o rată fixă la una variabilă, efectul s-ar amplifica și mai mult: în unele cazuri economiile ar putea depăși XNUMX de mii de euro dar, în acest caz, această măsură ar fi incertă deoarece legată de tendința viitoare a ratelor variabile”.
În medie, subrogarea oferă posibilitatea de a economisi de la două până la 3 mii de euro pe an. Prin urmare, boom-ul cererilor nu este surprinzător. În 2014, MutuiOnline.it a înregistrat o creștere progresivă a subrogațiilor asupra numărului total de credite ipotecare debursate: de la 7-8% la peste 40% în ultimele luni ale anului. Și în prima parte a anului 2015 acest procent a crescut din nou până la 60%.
„Mulți oameni, însă, încă nu au idee cât de semnificative pot fi economiile obținute – comentează Roberto Anedda, Director de Marketing MutuiOnline.it – și astfel continuă să ramburseze vechea ipotecă fără a lua în considerare subrogarea, convins poate că a trecut prea mult timp acum pentru a obține un avantaj sensibil. Se estimează că, în prezent, există cel puțin un milion de credite ipotecare cu rată fixă încă în plată, contractate în ani mai mult sau mai puțin îndepărtați. Evident că nu toate ar putea fi înlocuite, dar cu siguranță există o pondere mare care ar putea beneficia de economiile calculate. Aceasta conduce la o estimare a posibilelor economii globale de 3 până la 4 miliarde de euro pentru fiecare 100 de credite ipotecare substitutive prin subrogare”.
CAND NU ESTE CONVENENT SI CARE SUNT ALTERNATIVELE
Dar există împrejurări în care subrogarea nu este convenabilă? Defapt da. Dacă termenul ipotecar este apropiat, subrogarea ar putea garanta economii minime, sau poate fi complet inutilă, deoarece în Italia băncile percep cea mai mare parte a dobânzii în prima jumătate a anilor ipotecii. După două treimi din durată, prin urmare, reducerea ratei are mai puțin sens, deoarece cea mai mare parte a dobânzii a fost deja plătită.
În plus, este evident că subrogarea nu este singura cale de urmat. Debitorii au dreptul de a cere băncii lor să renegocieze condițiile inițiale ale creditului cu rată fixă, pentru a le ajusta la noile rate. Institutul poate foarte bine să respingă propunerea (pe de altă parte, renegocierea nu este convenabilă pentru el), dar în realitate este probabil că va căuta medierea. Având în vedere posibilitatea de subrogare, banca riscă să facă o favoare concurenței.
