Unul dintre cele mai interesante fenomene ale secolului XXI la nivel global este cu siguranță dezvoltarea instrumente de economisire gestionate în domeniul imobiliar. Reit-urile (mai ales în SUA) și fondurile imobiliare (în principal în Germania) existau deja în ultimul secol, dar abia în ultimii douăzeci de ani tendința a devenit globală. În 2000, alocarea de active a fondurilor și a Reiturilor în lume nu a ajuns la 700 de miliarde de euro. La sfârșitul anului 2023, acestea sunt estimate a fi nu mai puțin de cinci trilioane de euro.
Le mase gestionate de marii operatori la nivel mondial au crescut în ultimii ani, dar în cadrul acestor active cele cota de proprietăți a crescut de la mai puţin de cinci procente la începutul secolului la aproape douăzeci de procente. Într-o epocă cu inflație scăzută sau chiar fără inflație, randamentul imobiliar devine interesant, pentru că nu este mare, dar cu risc scăzut.
În plus, alături de investitori, lanțul de aprovizionare a serviciilor profesionale, a crescut de zece ori numai în Europa.
Reituri și fonduri imobiliare
75% din alocarea de active la nivel mondial ajunge în Reits, care sunt companii listate cu reguli precise de guvernare și de distribuție a profitului. În Europa, însă, instrumentul preferat de piețe este fond imobiliar, mai ales necotate. Fondul imobiliar este o entitate autonomă care colectează bani de la investitori mici și mari și îi investește conform politicilor indicate în prospectul său de vânzare. Conducerea este încredințată unei societăți de administrare a activelor și este supravegheată de băncile centrale și diferitele Consob. În plus, evaluările sunt scrise de experți independenți.
La sfârșitul anului 2023, activele nete ale fondurilor imobiliare europene a depășit un trilion de euro, cu o creștere de aproximativ șapte ori față de începutul secolului. În Germania activele sunt în jur de 300 de miliarde, iar în Marea Britanie peste 200. Există aproape două mii de fonduri active în Europa.
Fonduri listate și nelistate
Il primul fond italian s-a născut odată cu noul secol. În primii ani, fondul imobiliar a fost conceput și vândut ca instrument de colectare și investiții în imobiliare pentru un public de mici economisitori. Companiile de administrare a activelor sunt toate bănci, iar rețelele lor vând acest produs la ghișeu. Problemele de bază care au împiedicat dezvoltarea acestei piețe în Italia (dar și în alte țări europene) au apărut curând. Acest tip de fond emite acțiuni care sunt tranzacționate la bursă. Dar numărul mic de cumpărători (cel mult erau o sută de mii) face ca o a doua piață să fie mai puțin lichidă. Apoi prețurile, la momentul oricărei vânzări, sunt foarte reduse. Astfel, băncile abandonează sectorul și, de asemenea, micii economisitori.
În tabelul 1 puteți vedeatendinţa de capitalizare a fondurilor listate în ultimii zece ani. De la puțin peste două miliarde de euro scade la câteva zeci de milioane. Cele douăzeci și cinci de fonduri existente se închid și în cursul anului 2024 această experiență se va epuiza.
Dar în 2006/2007 instrumentul fondului își găsește o nouă putere ca produs necotat. Se plasează la investitori instituționali (asigurări, instituții de asigurări sociale) și creșterea colecției, vezi tabelul 2, devine impetuoasă.
De asemenea Statul si autoritatile locale încep să folosească acest instrument care le permite să opereze în sectorul imobiliar într-un mod rapid și transparent.
Il activele la sfârșitul anului 2023 ar trebui să depășească 110 miliarde de euro, cu peste șase sute de fonduri active. Jumătate din alocarea activelor este în birouri, restul împărțit între comercial, rezidențial, hotelier și logistică.
În cei douăzeci de ani de viață ai acestui instrument, doar câteva fonduri mici au fost comandate de Banca Italiei. Nu au existat implicații penale sau scandaluri. Evident, rezultate pozitive și negative ale managementului, dar asta face parte din regulile jocului. În cele din urmă, un instrument util care a relansat imobiliare în Italia și a creat o generație de manageri și o importantă industrie de servicii.
