IMU și TASI își reduc incidența față de anul precedent, profitabilitatea negativă pentru fondurile imobiliare și o tendință decisivă a companiilor de administrare a activelor de a externaliza unele dintre activitățile non-core pentru optimizarea costurilor și recurgerea la competențe specifice. Acestea sunt principalele dovezi ale Al 6-lea Monitor al Finanțelor Imobiliare, studiul realizat deUniversità degli Studi din Parma în colaborare cu Servicii pentru investitori CACEIS (servirea activelor grupului Crédit Agricole) care are ca scop analiza investițiilor financiare ale fondurilor imobiliare italiene.
Cercetarea din acest an a avut parte de participarea 17 companii de administrare active în domeniul imobiliar și a luat în analiză 57 fonduri imobiliare dintre care 24 listate, pentru a active totale la 31 decembrie 2014 egale cu 10,57 miliarde euro.
Din punct de vedere al veniturilor, cel pierdere semnificativă a exercițiilor fizice raportat în 2014 de fondurile imobiliare cuprinse în eșantion, egal cu -310,7 milioane euro, în concordanță cu ceea ce s-a întâmplat deja în 2012 și în creștere cu 48% față de 2013. Această pierdere se datorează în principal rezultatelor negative în gestiunea financiară. instrumentelor dar și managementului proprietății care în valoare absolută reprezintă 38,2% din pierderea totală a eșantionului. În 2014, IMU e TASI reprezintă aproximativ 19% din pierderea totală din exploatare înregistrată de eșantionul observat, reducându-și incidența față de 28,7% în 2013 și cu aproximativ 20% în 2012.
Monitorul Finanțelor Imobiliare CACEIS/Universitatea din Parma a sondat și predispoziția companiilor de administrare a activelor imobiliare a externalizează unele funcții non-core. Panoul de operatori indicat în proprietate și în gestionarea facilităților activitățile care sunt cel mai frecvent externalizate, urmate de: evaluarea activelor imobiliare, managementul aferent imobiliar, contabilitate, evaluarea riscurilor, activități de back office, analiza și evaluarea instrumentelor derivate, conformitate e audit intern.
„Motivația economică a căutării și obținerii de economii de anvergură și scară rămâne și este importantă, alături de nevoia de a avea o structură flexibilă pentru a gestiona mai bine schimbările pieței – a comentat. Giorgio Solcia director general al CACEIS în Italia – dar obiectivul principal este de a căuta o competență ridicată pentru fiecare dintre activitățile externalizate. Orientarea companiilor de administrare a activelor urmează să fie dedicată specializării și, probabil, să se ocupe exclusiv de activități „de bază”, precum managementul. Nu uitați – a conchis Solcia – că în unele cazuri transferul de activități și funcții către terți este stabilit prin lege”.
În termeni de alocarea activelor, fondurile analizate dețin o cotă din active imobiliare (proprietate si drepturi de proprietate) egal cu 80%, usor in scadere (-3%) fata de sondajul precedent dar tot peste nivelul minim de 66,67% impus de legislatie si reglementari. Acolo predominant utilizarea prevăzută dintre aceste active este cel management terțiar, urmate de comerciale (mall-uri și parcuri, supermarketuri), reședințe de asistență medicală și hoteluri care sunt flancate, într-o măsură limitată, de locuri de parcare, depozite, sate turistice, barăci, depozite industriale, cinematografe multiplex. Din punct de vedere geografic, predomină alegerea proprietăților situate în Nord-Vest (peste toate orașele Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como și Padova) și în Centru (unde se remarcă Roma). .
Analiza portofoliului de fonduri indică modul în care a crescut utilizarea fondurilor instrumente financiare (această clasă de active reprezintă astăzi 11,6% din active, în 2013 era de 10,4%). În această categorie, peste jumătate (52,7%) sunt acțiuni nelistate majoritatea prin control „deseori în societăți imobiliare cu care fondul are diverse relații strategice”. 10,5% (era 8,8% în 2013) din instrumentele financiare sunt reprezentate de titluri de creanță (în principal obligațiuni corporative ale companiilor italiene sau europene nelistate sau titluri de stat italiene, cum ar fi CTZ, BTP, BOT), în timp ce acțiunile OPCVM-urile (fonduri deschise de valori mobiliare, fonduri închise de valori mobiliare, fonduri rezervate și speculative, fonduri imobiliare și fonduri de fonduri) în mare parte nelistate, reprezintă 36,6% (în comparație cu 38%) Aproape zero (echivalent cu 0,02 %) apelul la instrumente derivate (swap-uri, opțiuni put și call, caps, simple vanilla swap-uri pe rata dobânzii) care sunt utilizate exclusiv pentru acoperirea riscului de rată a dobânzii legat de împrumuturile sau contractele de leasing existente legate de achiziționarea de proprietăți.
„Fondurile imobiliare – a comentat Prof. Claudio Cacciamani, de la catedra de economie a Universității din Parma care a editat raportul - preferă investițiile nelistate și aceasta se produce în detrimentul unei expuneri mai mari la riscurile legate de solvabilitatea și transparența contrapărților și riscurile de lichiditate, legate de posibilitatea ca un instrument să nu poată fi vândut rapid și la un preț adecvat la absenţa unei pieţe reglementate”.
