Menos propriedades e mais instrumentos financeiros não listados entre os ativos dos fundos imobiliários italianos. Esta é a principal tendência que emerge do VII Monitor de Finanças Imobiliárias, o estudo realizado pelo Departamento de Economia da Universidade de Parma em colaboração com CACEIS (asset service do Grupo Crédit Agricole) que visa analisar as aplicações financeiras dos fundos imobiliários italianos. Pela primeira vez, o estudo também investiga a orientação das administradoras de ativos imobiliários quanto ao vencimento dos fundos e às decisões de venda dos imóveis.
A investigação mostra como o descarte do ativos imobiliários de um fundo se orienta principalmente pelo vencimento do mesmo e como se avalia a possibilidade de solicitação do prazo de carência com base na alienação prevista da carteira. Enquanto isso, os fundos imobiliários apostam nos efeitos positivos do Quantitative Easing e na reorganização da tributação no setor imobiliário na Itália.
A pesquisa contou com a participação de 19 empresas de gestão imobiliária e analisou 56 fundos imobiliários, 22 dos quais estão cotados, para um total de ativos a 30 de junho de 2015 de 10,05 mil milhões de euros.
Do ponto de vista dealocação de ativos, os fundos analisados detêm uma participação média dos ativos imobiliários (imóveis e direitos reais) igual a 80,9%, queda de cerca de 2% em relação à pesquisa de junho de 2014, mas ainda superior ao patamar mínimo de 66,67% imposto pela legislação e regulamentos. No mesmo período, a participação em instrumentos financeiros passou de 10,36 para 11,03%.
Considerando as diversas modalidades, os fundos não cotados, os fundos reservados e os fundos mistos apresentam a menor incidência de ativos imobiliários sobre o ativo total (respectivamente igual a 76,20%, 77,25% e 62,21%) e, inversamente, as maiores participações em instrumentos financeiros.
O mesmo fenómeno verifica-se nos fundos de longo prazo, cujos ativos estão investidos em imóveis e direitos de propriedade para 75,24% e em instrumentos financeiros para 16,21%. Esses dados confirmam a tendência dos fundos imobiliários com prazo mais longo de possuir menos imóveis. No entanto, pela primeira vez em três anos, os fundos de médio prazo têm maior participação em ativos imobiliários do que os de curto prazo (85,79 contra 82,02%).
Considerando apenas o parte financeira de ativos, os fundos imobiliários confirmam a preferência por instrumentos financeiros não cotados. A maior parte é composta por 59,64% por participações não cotadas: entre estas, as controladas prevalecem com 54,91% (+1,15%), ainda que as não controladas subam para 4,73% (+3,17%).
Essas participações societárias referem-se a empresas imobiliárias com as quais o fundo possui diversos relacionamentos estratégicos. A parcela aplicada em títulos de dívida (principalmente títulos de empresas não listadas e títulos do governo italiano como CTZs, BTPs e BOTs) caiu pela metade, de 8,58 para 4,07%.
A diminuição diz respeito principalmente aos títulos não cotados, que são inferiores aos cotados (1,18 contra 2,89%). Por outro lado, a quota aplicada em organismos de investimento coletivo manteve-se estável (36,27%), para a qual se verificou uma passagem a favor dos organismos de investimento coletivo cotados, que passou de 0,33 para 4,73%. Globalmente, o recurso a títulos de dívida não cotados e a unidades de OICVM diminuiu 9%. Por outro lado, a parcela aplicada em instrumentos derivativos ficou estável (0,02%).
“A nível financeiro, a parte móvel real das aplicações financeiras dos fundos em observação ascende a pouco mais de 40% do total. Os fundos imobiliários – comentou o Prof. Claudio Cacciamani, do Departamento de Economia da Universidade de Parma, que editou o relatório – continuam a privilegiar os títulos não cotados. No entanto, face ao ano anterior, o risco associado à solvabilidade e transparência das contrapartes parece ter diminuído. No entanto, o risco de liquidez mantém-se inalterado, associado ao nível de liquidez dos instrumentos financeiros incluídos nas carteiras. Em todo o caso, face ao passado, este confronta-se com uma inversão, ainda que débil, da tendência positiva do mercado imobiliário.”
O principal uso pretendido desses ativos é o administração terciária, seguindo-se os comerciais (shoppings e parques, supermercados), residências assistenciais e hotéis, que são ladeados, de forma limitada, por estacionamentos, armazéns, aldeamentos turísticos, quartéis, armazéns industriais, cinemas multiplex.
Do ponto de vista geográfico, prevalece a escolha de propriedades localizadas no Noroeste (sobre todas as cidades de Milão, Turim, Bolonha, Lodi, Modena, Biella, Como e Pádua) e no Centro (onde Roma se destaca). No que se refere à orientação dos SGRs imobiliários quanto ao vencimento dos fundos e às decisões de alienação dos imóveis, a causa que mais afeta os desinvestimentos é o vencimento do fundo. É por isso que as sociedades gestoras de activos preferem proceder à alienação programada da carteira, tendo em conta a possibilidade de solicitar ao Banco de Itália o prazo de prorrogação de três anos.
“Os SGRs imobiliários”, comentou Giorgio Solcia, Diretor Geral do CACEIS na Itália, “não podem ignorar a fase econômica ainda incerta, embora melhorada, após a crise econômico-financeira que atingiu fortemente o setor imobiliário. A alienação planeada nem sempre permite atingir os objectivos de optimização das condições de venda, nomeadamente no que se refere aos preços. É por isso que a carência pode ser uma solução válida para evitar a liquidação de imóveis com descontos impraticáveis, à espera de uma recuperação do mercado, que parece estar por vir”.
Atualmente, as alienações de recursos ocorrem de diversas formas: ativo a ativo, segundo a modalidade de leilão por meio de corretora; bloquear as vendas de todo o portfólio; venda de subcarteiras sem leilão por corretora, mas por concurso de beleza. O sentimento dos SGRs imobiliários sobre o futuro da economia é mais otimista. Os operadores neste momento têm expectativas de crescimento económico ou, mais prudentemente, de estabilidade a médio prazo.
No entanto, existem elementos que podem influenciar positivamente o setor econômico já no curto prazo ou que podem tornar a recuperação mais efetiva no médio prazo, como a reorganização da tributação no setor imobiliário na Itália e o Quantitative Easing da União Europeia Banco Central.
