Covid nos oprime. Em muitos casos, isso coloca nossas finanças em uma situação difícil. Até multiplicar um problema infelizmente generalizado: a atrasos de inquilinos. Às vezes inocentes, principalmente neste momento difícil, pela dificuldade objetiva em cumprir compromissos. Nestes casos, face aos tempos que correm, aplica-se a velha e clássica regra: um pouco de paciência, compreensão (quando o nosso inquilino objectivamente o merece) e uma saudável procura de uma solução partilhada antes de partir para a acção judicial. Isso não significa que podemos, e talvez devamos, fazer algo mais. Preparando-se a tempo. Ao assinar um contrato de arrendamento, é por isso importante que o senhorio procure soluções preventivas que possam limitar o dano decorrentes da falta de liquidez do inquilino com a perda de renda para o proprietário e, consequentemente, o início de um processo de despejo sempre longo e complicado para o inquilino.
As garantias básicas
Os instrumentos básicos de garantia mais utilizados pelo proprietário do imóvel são: a caução; verificação do contracheque do locatário; o pedido de um fiador bancário ou seguro.
A primeira garantia que o senhorio pode pedir antes de assinar o contrato é a caução, ou seja, uma quantia em dinheiro correspondente ao valor de alguns meses de renda (pelo menos um casal, normalmente três, mas ainda mais). O valor correspondente, que é retido pelo proprietário e devolvido no final do arrendamento com o pagamento dos juros legais, tem por finalidade proteger, como primeira "barreira" em caso de problemas, o proprietário de qualquer padrões efectuadas pelo inquilino devido, por exemplo, ao não pagamento de determinadas rendas ou a eventuais danos causados no imóvel.
Outra ferramenta de proteção utilizada pelo senhorio consiste em recolher, junto do arrendatário, toda a informação útil que se encontre no talão de vencimento, relativa ao contrato de trabalho de quem pretende arrendar o imóvel. Esta verificação permite ao senhorio conhecer a disponibilidade económica do sujeito para pagamentos futuros.
No caso de o inquilino ser considerado solvente mas decidir não pagar a renda, o proprietário, representado por advogado, após pedido de liminar ao tribunal, pode proceder ao encerramento de bens (imóveis mas também parte do vencimento ou pensão) e, ainda posteriormente, pode requerer ao tribunal a propositura do processo de despejo.
Outro meio de proteção “preventivo” amplamente utilizado nos últimos anos com o início das crises econômicas e ainda mais neste último período para os danos causados pela pandemia de Covid-19, é o fiador, instituição regida pelo direito civil (art. Código Civil de 1938).
A garantia consiste num contrato em que um fiador, que pode ser um banco ou uma seguradora, se compromete a pagar as rendas por conta do inquilino por uma certa duração e cobertura, em caso de falta de liquidez. Existem dois tipos de garantias: garantias bancárias e garantias de seguros
A garantia bancária
A garantia bancária consiste na obtenção da garantia prestada pelo banco para proteger o proprietário do imóvel do risco de insolvência do inquilino. Caso o proprietário da casa solicite este instrumento de garantia, o inquilino terá de contactar qualquer instituição de crédito que ofereça este tipo de produto. A instituição de crédito, antes de conceder a garantia, deve verificar a estabilidade, a solvência econômica e dos imóveis do inquilino verificando toda a informação útil, nomeadamente: bilhete de identidade, declaração fiscal 730 ou modelo único, talão de vencimento, cópia do contrato de arrendamento. O desembolso da garantia pelo banco prevê um custo de abertura e o pagamento de comissões normalmente a pagar anualmente em montante fixo e/ou em percentagem.
Muitas vezes, a cláusula denominada "fiança de primeira demanda" é incluída no contrato de fiança, caracterizada pela presença de três partes, o devedor (ou o inquilino), o beneficiário (o proprietário da casa) e o fiador. Este instituto prevê a hipótese de que, se o proprietário do imóvel tiver constituído garantia que inclua esta cláusula, o devedor, quando inadimplente com suas obrigações contratuais, poderá requerer, por meio de simples requerimento, o pagamento das taxas não pagas diretamente a um fiador ou ao banco, sem que este possa levantar qualquer objecção.
A garantia do seguro
Quando a garantia é prestada não por uma instituição de crédito mas sim por uma seguradora, estamos a falar de um seguro garantia. Para solicitá-la, o inquilino deve contratar uma apólice de garantia junto a uma seguradora, que prevê a pagamento antecipado do prêmio por toda a vigência do contrato, que varia de acordo com o valor da mesma apólice.
Caso o inquilino não consiga pagar a mensalidade da renda, o senhorio, após esperar 30 dias pelo cumprimento das obrigações contratuais, deve comunicar o incumprimento do inquilino nos 30 dias seguintes.
Para iniciar o procedimento de cobrança do valor previsto na garantia do seguro, o proprietário deverá apresentar à seguradora: cópia do contrato de locação devidamente registrado, cópia da apólice de seguro, cópia da ordem judicial que valida o despejo devido em atraso. Se a prática for bem sucedida, a seguradora se encarregará do pagamento.
As diferenças entre as garantias
As diferenças mais significativas entre a garantia bancária e a de seguros, em termos de encargos e garantias reais, são: o limite de acesso, o momento do desembolso, os custos.
No que diz respeito ao limiar de acesso antes da obtenção da garantia bancária, o banco exige uma investigação muito criteriosa, também através do Sistema de Informação de Crédito (CRIF), de forma a verificar a estabilidade e solvabilidade económica do requerente. A garantia do seguro, por outro lado, prevê um limite de acesso muito baixo, uma vez que quem o estipula deve apenas apresentar os seus documentos de identificação, como o bilhete de identidade, o contrato de arrendamento devidamente registado e a última declaração de IRS.
Quanto aos prazos de entrega, o procedimento de fiança do seguro só poderá ser iniciado após o proprietário do imóvel ter concluído o trâmite legal de despejo. O prazo de pagamento da indenização são imediatos, ao contrário da fiança bancária em que o processo de investigação preliminar é mais lento e, portanto, os tempos são dilatados.
Finalmente os custos. No que diz respeito às garantias bancárias, estas tendem a ser superiores às garantias de seguros. Com efeito, no momento da concessão, o inquilino terá direito ao pagamento de uma comissão fixa anual, equivalente a 1-2% do valor que o banco se compromete a garantir. Ao invés do seguro garantia, o prêmio do seguro pode ser pago em parcelas mensais ou se preferir em uma única solução. O custo não é fixo, mas pode depender de muitas variáveis, tais como: valor da garantia ou teto garantido, duração da apólice que dependerá da capacidade econômica do solicitante, tipo de contrato estipulado, custos preliminares, taxa de juros anual estabelecida em com base na credibilidade do requerente.
