Des maisons neuves qui s'amoncellent, des propriétés usagées qui ne se vendent pas. Des temps qui s'allongent et la demande désormais réduite à un scintillement. Oui, parce que celui qui vend ne baisse pas le prix. Ceux qui achètent sont convaincus que les prix vont encore baisser et ne sont plus disposés à payer les cotations passées. Ainsi, à Milan, le marché est bloqué : au deuxième trimestre 2012, les ventes ont encore chuté de 10,7 %. Le marché des maisons exclusives n'échappe pas au calme plat: c'est-à-dire les propriétés supérieures à un million d'euros ou à partir de 7 mille euros le mètre carré ou situées dans des zones de luxe bien établies. Qui sont généralement capables de faire preuve d'une plus grande vivacité même en temps de crise. Mais qui languissent aujourd'hui avec des transactions de plus en plus raréfiées : en deux ans, le pourcentage de propriétés vendues, sur l'offre totale, est passé de 24,9% à 7%, selon les données de Tirelli&Partners et Nomisma qui ont présenté l'Observatoire des résidences exclusives à Milan au premier semestre 2012.
"Au cours de la première partie de 2012, des signes d'une légère amélioration sont apparus dans un premier temps par rapport à ce qui avait été observé en 2011. Ces signes ont disparu au cours de la deuxième partie du semestre", écrit Tirelli. Les investisseurs purs disparaissent : la demande d'investissement au premier semestre 2012 est passée de 9 % à 13 %. Et les investisseurs étrangers, venant uniquement des pays européens, sont désormais bloqués à 2% depuis le début de la crise. Ceux qui déménagent réfléchissent au moins à deux fois : aujourd'hui 32% de ceux qui ont acheté un logement pour le remplacer contre 40% auparavant. Au contraire, ceux qui achètent leur premier logement repartent à la hausse : 59% des transactions contre 47%.
D'autre part, la génération de revenus est également devenue plus difficile. Les signatures de baux sont tombées à 20,6% des appartements disponibles, soit la moitié du chiffre enregistré au premier semestre 2010. "Sur le marché locatif - explique Tirelli&Partners -, en théorie, il pourrait bénéficier du ralentissement du nombre de ventes qui conduit à déménager biens d'un segment à l'autre, mais la qualité médiocre des biens reste le principal obstacle dans la phase de négociation, on assiste donc à une contraction inexorable du nombre de biens loués sur le total mis sur le marché ».
Les durées de location et de stockage sont décidément élevées, à respectivement 7,5 mois et 10,6 mois. Cependant, la remise sur le loyer final a été réduite à 6,3% contre 7,8% au premier semestre 201. Mais, comme le souligne Tirelli, cela dépend "de loyers qui baissent maintenant depuis environ six mois". Et dans les chiffres de Tirrelli&Partners, le premier semestre 2012 a également été caractérisé par une nouvelle contraction des loyers : -3,8% en rythme semestriel (la contraction était de -2,2% fin 2011). Les rendements locatifs bruts moyens au premier semestre sont en revanche restés globalement stables entre 2,61% et 3,3%.
LE MARCHÉ DES VENTES
Les criticités du marché commercial concernent à la fois l'offre et la demande. D'une part, la disponibilité de résidences exclusives de qualité sur le marché milanais est chroniquement inexistante mais les vendeurs sont toujours ancrés à des valorisations dépassées, d'autre part, les acheteurs attendent que les prix baissent. Résultat qu'il faut aujourd'hui environ 14 mois pour placer un bien, aussi luxueux soit-il, contre 7,5 au premier semestre 2010. Les transactions conclues rapportent à la maison une décote qui a maintenant triplé par rapport à il y a deux ans. Au premier semestre 2012, les prix ont baissé globalement de 2,3 % et 3,2 % en rythme annuel, les baisses portant à la fois sur les niveaux minimum et maximum. Mais pour indiquer les difficultés du marché aussi pour le luxe, c'est surtout la baisse des prix les plus élevés.
« La baisse la plus importante – écrit Tirelli&Partners – est celle enregistrée par les prix les plus élevés qui baissent dans tous les domaines sauf Duse. Le prix moyen est passé de 16.500 14.700 euros/m² à 7,27 6,3 euros/m² et de 17.500 millions à 13.900 millions. Une indication claire de la part des propriétaires des actifs trophées (propriétés particulièrement importantes et précieuses ndlr) que face à un marché très difficile ils décident de retirer leurs actifs de la vente ». La primauté des prix reste dans les zones Quadrilatero et Venezia-Duse où les prix atteignent en moyenne XNUMX XNUMX et XNUMX XNUMX euros/m². Mais ce sont des valeurs qui peinent actuellement à répondre à la demande. En termes de demandes, même le Centre historique est aux prises avec des problèmes liés à l'habitabilité du quartier. Les emplacements les plus demandés sont, encore une fois, Brera-Garibaldi et, par la suite, la région de Magenta.
Cependant, il y a ceux qui continuent d'acheter et de vendre. « Face à un marché difficile, dans la première partie de 2012, les clients potentiels de la gamme la plus élevée restent actifs - écrit Tirelli&Partners - La taille moyenne de la demande a augmenté, s'établissant entre 190 et 240 m130 avec au moins trois chambres à coucher. Comme toujours, les étages supérieurs sont privilégiés au point qu'il est de plus en plus difficile de visiter les appartements du premier étage". D'autres caractéristiques essentielles sont une place de parking ou un garage et des surfaces extérieures. L'époque et le contexte silencieux complètent le tableau, ainsi qu'un excellent état de conservation. Côté locatifs, les préférences vont aux petites tailles, entre 150 et 2 mXNUMX avec XNUMX chambres. Les emplacements les plus demandés sont toujours Brera-Garibaldi et Magenta, puis le Quadrilatero.
CONSEILS D'EXPERTS POUR LA VENTE ET LA LOCATION
Mais attention, la crise a déboulonné le vieux credo des quartiers incontournables : on ne dit pas qu'une maison à Brera a les prix du quartier rien que pour y être. Au contraire, il est possible que les surfaces résiduelles (en dehors des zones d'intérêt consolidées) puissent même atteindre 9 XNUMX euros par mètre carré. Comme l'expliquent les experts, aujourd'hui, il y a de plus en plus de maisons dans les meilleurs quartiers qui sont impossibles à vendre. En premier lieu, donc, attention à la sélection. En particulier, tant sur le plan de la vente que de la location, avec la crise l'état de l'appartement est de plus en plus déterminant par rapport au passé.
« La disponibilité de résidences exclusives de qualité – écrit Tirelli&Partners – est chroniquement insuffisante. Dans les zones les plus consolidées, il est de plus en plus difficile de trouver des propriétés à vendre tandis que dans les zones restantes, même dans un contexte de plus grande disponibilité, l'état de réparation et la fonctionnalité inadéquate représentent un frein à la clôture des négociations ». Ainsi le marché est scindé en deux et les valeurs moyennes sont le résultat de deux situations complètement opposées : d'une part des biens de qualité qui sont vendus et d'autre part des biens qui restent sur le marché pendant des années.
De plus en plus hors du marché, par exemple, les anciennes propriétés familiales sont mises en vente pour être entièrement restaurées. L'état d'entretien devient encore plus crucial sur le marché locatif où, explique Tirelli, "la demande de résidences de prestige est restée, au niveau de la ville, plutôt faible et de plus en plus intéressée par des appartements en conditions d'habitabilité immédiate, rénovés et éventuellement meublés". Une tendance si forte que Tirelli&Partners vient de créer une société dédiée à la rénovation des logements des clients désireux de louer ou d'évaluer les prix du bien.
Dans tous les cas, pour ceux qui veulent conclure l'affaire en débloquant la résistance du vendeur au prix, il est utile de faire le premier coup. "La rencontre entre les deux parties en peu de temps - explique Tirelli - n'a lieu que si l'acheteur est le premier à s'exposer avec son offre, même si celle-ci est inférieure au prix demandé". Et dans ce cas, la force psychologique d'une offre écrite ne doit pas être sous-estimée. Ainsi, pour ceux qui croient à la brique et au mortier, les experts suggèrent d'être un "premier arrivé" et d'aller à contre-courant : il est temps d'acheter en faisant la première offre, intégrant peut-être les attentes de nouvelles baisses de prix. Ce n'est qu'ainsi que le marché se débloquera pour Tirelli&Partners.
« Nous estimons que le deuxième semestre 2012 pourrait voir un retour partiel de l'intérêt pour le marché de l'achat et de la vente d'une demande extrêmement réflexive depuis un certain temps - souligne Tirelli - Ce phénomène sera d'autant plus important que les acheteurs seront plus disposés à faire le premier pas dans la négociation en proposant leur prix d'achat. Face à des propriétaires qui maintiennent leurs revendications fermes adoptant ainsi une stratégie attentiste, toute responsabilité des acheteurs potentiels n'aura d'autre résultat que de perpétuer l'état du marché que nous observons depuis de nombreux semestres".
Pièces jointes : Observatoire des résidences exclusives.pdf
