Rendement potentiel et avantages de la diversification, le marché immobilier a beaucoup à offrir en tant que classe d'actifs d'investissement, à tel point qu'après les pires répercussions de la crise financière mondiale, les investisseurs ont recommencé à trouver de la valeur et des opportunités dans diverses parties du monde. monde.
Quatre experts en investissement du groupe Natixis Global Asset Management ont donc décidé de partager leur point de vue sur le scénario court terme du secteur, et sur les marchés où ils pensent que la reprise se renforce.
Sur le marché américain – commence Michael Acton, Research Director d'AEW Capital Management – les perspectives des REITs (Real Estate Investment Trusts) vont continuer à s'améliorer au second semestre.
Grâce à ce qu'elle appelle « le changement de cap le plus important en matière de politique monétaire aux États-Unis au cours des dernières décennies » et au renforcement de l'activité économique qui en a résulté, les REIT peuvent profiter d'un environnement particulièrement favorable. En fait, rappelle Acton, le marché immobilier est étroitement lié à la performance des économies locales, avec des effets qui se renforcent mutuellement étant donné que chaque maison génère plus de 50.000 XNUMX USD pour les communautés dans lesquelles elle se trouve, en raison du besoin accru de biens et services (selon les estimations de l'Association nationale des agents immobiliers).
Mais il y a d'autres signes positifs – poursuit Acton – dont un qui est passé presque inaperçu : la forte amélioration de la situation budgétaire du gouvernement fédéral. Tout en restant élevé, le déficit a presque diminué de moitié par rapport à l'année dernière, comme l'a rapporté le Bureau du budget du Congrès américain (CBO), et devrait rester relativement stable au cours des deux prochaines années.
La demande devrait être soutenue par l'entrée sur le marché d'environ 2.000.000 2007 2011 de nouvelles familles, formées entre XNUMX et XNUMX et actuellement à la recherche d'un logement, et aussi, en raison de ses liens étroits avec le secteur du logement, le secteur du stockage pourrait également bien performer.
D'un point de vue géographique - conclut l'expert - d'ici la fin de cette décennie, après avoir atteint l'indépendance énergétique, on s'attend à ce que les États-Unis deviennent un exportateur net de pétrole et, peut-être, aussi de gaz naturel. De ce point de vue, une opportunité potentielle émerge dans les zones caractérisées par une présence importante de sources d'énergie, ventures Acton.
Alors que les attentes sur les cours acheteurs et vendeurs convergent – prend la parole Sam Martin, directeur de la recherche et de la stratégie chez AEW Europe – une augmentation des volumes d'investissement est également attendue dans les pays européens touchés par la crise de la dette. L'amélioration de la disponibilité du financement par emprunt, également soutenue par la persistance de taux interbancaires et de taux de swap à cinq ans extrêmement bas, devrait contribuer à l'augmentation de l'activité d'investissement immobilier en 2013. Cependant - prévient Martin - il est probable que la demande de à usage de bureau en Europe restera faible à court terme, compte tenu de la poursuite de la récession dans de nombreux pays européens.
Les considérations de tarification sont reprises par Dmitri Rabin, analyste principal des actifs titrisés chez Loomis, Sayles & Company. En ce qui concerne le marché américain, Rabin souligne que jusqu'en avril 2013, les prix des logements ont augmenté de 11,9 % selon les conclusions du rapport CoreLogic® Home Price Index (qui exclut les ventes liées aux prêts non performants), les augmentations avec une large base, ayant couvert 49 états sur 50, et non purement saisonnier. En outre, - souligne Rabin - il convient de noter que même après les récentes augmentations, le prix des maisons aux États-Unis, à l'échelle nationale, est toujours inférieur de 22% aux prix maximum. Il y a donc beaucoup de place à l'amélioration.
En ce qui concerne les taux, l'expert observe que le taux fixe trentenaire sur les crédits immobiliers a enregistré une hausse significative, ce qui entraîne une augmentation prévue de 10% à 15% de la mensualité payée par les nouveaux emprunteurs. Pour autant, rassure Rabin, la capacité de remboursement des prêts immobiliers ne devrait pas être affectée "même si le prix des maisons a encore augmenté de 10% et les taux des crédits immobiliers ont augmenté de 2%" restant à peu près en ligne avec celui de la période 1981-2010. En effet – poursuit l'analyste – la croissance des taux d'intérêt et la capacité de remboursement ne se sont pas révélées être des indicateurs valables pour prédire l'évolution des prix de l'immobilier. Il est jugé beaucoup plus utile de se référer à l'équilibre entre l'offre et la demande, qui brosse un tableau très favorable étant donné que la valeur des structures vides est proche des plus bas historiques.
Le marché américain connaît probablement une phase de réveil après une longue période d'ajustement - explique Philippe Waechter, Chief Economist Natixis Asset Management - et la contribution de l'investissement immobilier au PIB est désormais positive. Cependant, la reprise des prêts immobiliers aux États-Unis, en Chine et en Europe progresse à des rythmes différents.
En Chine, le lien entre l'activité économique et la croissance de l'immobilier s'est affaibli après 2009, entraînant des niveaux d'activité différents selon les régions du pays. Les plus grands risques se trouvent dans des villes telles que Pékin, Shanghai, Shenzhen et Guangzhou, où il existe encore une forte demande qui est contrée par peu ou pas de capacité de construction. Selon Waechter, ces marchés pourraient devenir plus spéculatifs car ils sont déjà saturés et donc soumis à de fortes corrections si la politique de la banque centrale devient plus restrictive. La situation des petites villes chinoises de moins d'un million d'habitants est également dangereuse. Ici, presque à l'opposé d'avant, il y a une offre excédentaire de logements, financés de surcroît par le shadow banking system. La combinaison de ces facteurs – estime Waechter – pourrait être la cause de beaucoup de souffrances.
Enfin, en Europe, la répartition géographique est pertinente, même si le marché immobilier tente de reprendre de l'élan dans la plupart des pays. Les prix de l'immobilier baissent dans 8 pays sur 14, par exemple en Espagne, en Italie, en France et en Irlande, mais augmentent en Estonie, au Luxembourg, à Malte, en Belgique et en Finlande. Le Royaume-Uni est le marché le plus fort, bien que – souligne Waechter – il n'y ait toujours aucun signe d'une forte reprise.
Comme une note de prudence, les risques et les coûts liés à l'investissement immobilier sont soulignés à plusieurs reprises. Bien que l'effondrement des rendements de la plupart des classes d'actifs risquées (à la suite des politiques financières gouvernementales et des mesures de politique monétaire expansionnistes) ait fait de l'immobilier une proposition d'investissement relativement attrayante, les investisseurs doivent être conscients des risques encourus, notamment une liquidité plus faible et des fluctuations valeurs des actifs.
« Les actifs immobiliers sont des actifs à forte intensité capitalistique. Ceux qui y investissent - conclut Michael Acton - utilisent un levier financier important et, évidemment, cela affecte également les coûts associés".
