Les sociétés italiennes de gestion d'actifs immobiliers collectent et gèrent l'épargne collective depuis plus de 15 ans et en 15 ans de travail cette industrie est aujourd'hui un segment fondamental pour le développement de l'économie réelle de notre pays. Certaines interventions réglementaires, ces dernières années, ont été importantes pour le monde de la finance et des services immobiliers, qui sont au service de l'économie du pays et des citoyens avec des modèles transparents et qualifiés adoptés au niveau international global. D'autres mesures réglementaires ont eu un impact négatif, comme la réduction unilatérale des loyers passifs par l'administration publique suite à la révision des dépenses.
En ce sens, il pourrait y avoir différentes hypothèses de interventions réglementaires pour relancer les investissements. Tout d'abord sur la discipline de les situations de conflit d'intérêts et d'incompatibilité, inverser le critère de détermination par le passage d'une logique « par groupe du gestionnaire et groupe de l'expert » à une logique d'incompatibilité « par fonds individuel », conforme aux standards internationaux. De plus, toujours dans le but de remédier aux exigences excessives imposées par le DM n. 30/2015, un nouveau critère d'incompatibilité des experts indépendants pourrait être introduit en cas de dépendance financière. Les avantages qui peuvent être obtenus vont de la transparence du marché à des incitations à l'investissement, conformes aux normes internationales (notamment pour les experts indépendants et les évaluateurs immobiliers).
En particulier, afin de remédier aux exigences excessives imposées par le DM n. 30/2015, pourrait être prévu dans le TUF nouveaux critères d'attribution des tâches d'évaluation à l'expert indépendant auxquelles les gestionnaires (SGR et SICAF) des OPC doivent se conformer. En particulier, la nouvelle, conformément aux normes d'évaluation RICS qui en Italie ont longtemps représenté une référence consolidée dans l'évaluation des fonds d'investissement immobiliers, établit l'obligation pour les experts indépendants, les sociétés contrôlées par eux, associées ou soumises à un contrôle commun , aux sociétés mères, administrateurs et salariés, de s'abstenir d'effectuer des missions d'évaluation et non estimatives à l'égard du gérant, des sociétés contrôlées par lui ou qui le contrôlent, ainsi que des sociétés et gérants soumis au contrôle commun si les honoraires pour la mission reçue dépassent un certain seuil (vraisemblablement 25 %) des recettes totales globales du dernier exercice financier. Cette circonstance constitue un motif de révocation de la cession. Par missions hors expertise, on entend les activités suivantes : (i) vérification et conseil non directement liés aux évaluations immobilières ; (ii) la gestion immobilière ; (iii) l'entretien ordinaire et extraordinaire ; (iv) la conception, la promotion et la rénovation immobilières ; (v) courtage immobilier. Enfin, la disposition relative au renouvellement ou à l'attribution d'une nouvelle mission d'expert indépendant sans l'expiration nécessaire des périodes de vacance est réintroduite.
Une autre question particulièrement pertinente est la lecture objective et transparente des données sur les activités des sociétés de gestion d'actifs immobiliers qui, avec des commissions adéquates, ont réussi et sont en mesure de donner une rentabilité moyenne qui est toujours conforme aux objectifs de rendement des fonds et ce malgré une situation économique complexe. Par exemple, lors de l'analyse des relevés de fonds, il convient de faire référence aux relevés en cours difficultés d'absorption du marché immobilier ce qui n'a pas empêché les fonds de proximité, courant 2015, de réaliser chiffre d'affaires d'environ 400 millions d'euros. Selon certaines études, les commissions de gestion comprennent également tous les frais que supportent les fonds immobiliers car ils sont strictement fonctionnels à l'activité ordinaire du fonds, ou prévus par des dispositions législatives ou réglementaires (frais annuels dus à la banque dépositaire et aux experts indépendants, les frais liés à l'acquisition et à la cession des actifs du fonds, les frais liés à l'éventuelle cotation des certificats représentatifs de parts, les charges financières des dettes assumées par le fonds, les frais judiciaires et judiciaires exposés dans l'intérêt exclusif du fonds et la charge fiscale afférente au fonds, etc.).
Aucune preuve n'est fournie que les gestionnaires de fonds immobiliers aient frais de gestion moyens inférieurs à 1 % de la valeur totale des actifs du Fonds (net des plus-values latentes), encore inférieurs à ceux des sociétés de gestion, qui ont en moyenne des commissions de gestion de l'ordre de 1,5%-1,7% des actifs (ne gérant pas, entre autres, les problèmes des portefeuilles immobiliers, liés à la recherche d'un locataire pour les biens loués, au redéveloppement du portefeuille , impôts fonciers, services publics, insolvabilité des locataires, occupations illégales, etc.).
Un sentiment d'appartenance a été démontré de la part des promoteurs immobiliers italiens, en continuant à croire et à soutenir le pays, en dialoguant avec les institutions gouvernementales/parlementaires/techniques nationales et locales, les agences fiscales, les autorités de contrôle, afin de trouver des des solutions pour la réduction de la dette publique et la valorisation et l'efficacité du patrimoine immobilier, protégeant les professionnels qui travaillent chaque jour avec sérieux.
Ils sont désormais importants interventions organiques de la politique industrielle dans les secteurs de la finance et des services immobiliers soutenus par des données et des informations complètes et qualifiées, comparables aux bonnes pratiques, modèles et véhicules présents dans le monde entier, en tenant compte de l'excellence et des particularités des opérateurs immobiliers italiens.
