Un împrumut este un contract prin care o bancă (creditor) livrează o anumită sumă de bani unui subiect (împrumutat) iar acesta din urmă se obligă să ramburseze aceeași sumă de bani plus dobânda convenită într-o anumită perioadă de timp.
Cu alte cuvinte, ipoteca este un credit pe termen mediu-lung, debursat de o banca sau alt intermediar financiar autorizat, rambursabil conform planului de amortizare stabilit contractual.
Ipotecile și planurile de amortizare sunt împărțite în împrumuturi cu rată fixă și împrumuturi cu rată variabilă. La creditele ipotecare cu rată fixă, clientul plătește întotdeauna aceeași dobândă băncii pe toată durata creditului, în timp ce la creditele ipotecare cu rată variabilă va plăti în funcție de evoluția lunară a dobânzilor.
TIPURI
Creditele ipotecare care sunt descrise mai jos aparțin categoriei de împrumuturi pe termen mediu-lung garantate cu o ipotecă:
1. Credit ipotecar
Categoria creditelor ipotecare include toate creditele garantate sub formă de ipotecă, implicând astfel și credite de lichiditate sau credite de consolidare, pe lângă creditele pentru terenuri, restructurare sau construcție.
2. Împrumut teren
Creditul imobiliar are limitări față de creditele ipotecare, atât pentru tipul de credit ipotecar, cât și pentru sumele care pot fi debursate. Ipoteca înregistrată ca garanție trebuie să fie neapărat de gradul I iar procentul maxim care poate fi finanțat, cu excepția cazului în care sunt prezentate garanții suplimentare (cum ar fi o poliță de asigurare de viață), nu poate depăși 80% din cel mai mic dintre valoarea și prețul vânzarea proprietății care face obiectul unei cereri de împrumut. Apartenența propriei ipoteci la categoria ipotecilor teren duce la concesii, precum:
– posibilitatea reducerii la jumătate a onorariului notarului;
– posibila reducere a valorii înregistrate a creditului ipotecar pe măsură ce capitalul finanțat prin rambursări scade;
– timpi mai mari înainte ca banca să înceapă acțiunea de executare;
– posibilitatea de a obtine scindarea creditului si a ipotecii in cazul compartimentarii in mai multe unitati.
IMPRUMUTUL CONSTRUCTII
În acest caz, ipoteca este înscrisă pe terenul construibil și va acoperi întregul imobil odată construit, deci în cazul vânzării diferitelor unități, trebuie făcută cererea de parcelare. De regulă, împrumuturile pentru construcții se plătesc în tranșe și nu într-o singură soluție, în funcție de niveluri mai mult sau mai puțin prestabilite de derulare a lucrărilor.
Acest aspect are impact asupra costurilor preliminare și de evaluare mai mari (pentru intervențiile mai mari care vor trebui efectuate), înțelegându-se că suma finanțată este egală cu cea convenită în contractul de împrumut. În rest, se aplică aceleași considerente ca și pentru împrumutul teren.
împrumut negarantat
Împrumutul negarantat este un împrumut, care nu este susținut de ipotecă, care prevede rate de plată amânate.
INTERESE ȘI ANATOCISM
Dobânda datorată în urma acordării unui împrumut se împarte în dobânzi compensatorii sau contraprestative și dobânzi de întârziere.
Primele (compensatorii sau contraprestative) sunt cele pe care debitorul le datorează pentru o sumă de bani pentru care nu a fost stabilit un termen de rambursare.
Dacă, în schimb, termenul de plată a fost fixat, dar a expirat, creditorul, de la expirarea termenului de executare, are dreptul la dobândă, care este întotdeauna compensatorie, dar dacă creditorul a prevăzut o punere în întârziere. , se va ocupa de dobânda datorată pentru întârziere și, prin urmare, de dobândă de întârziere.
Uneori, însă, se întâmplă ca interesele să producă, la rândul lor, noi interese și acest fenomen se numește anatocism.
Acest termen indică fenomenul de valorificare a dobânzii. Aceasta este aplicarea dobânzilor la dobânzi deja acumulate anterior în detrimentul debitorului. De exemplu, pe un capital de 100 de euro, într-o perioadă dată, se câștigă dobândă egală cu 2 euro. Anatocismul constă în faptul că, dacă aceste dobânzi nu sunt plătite, se adaugă la capital (100 euro + 2 euro) astfel încât, în următoarea perioadă de calcul a dobânzilor, dobânzile nu se mai calculează pe 100 ci pe 102. Și așa mai departe de la o perioadă la alta.
Din aprilie 2016, articolul 120, paragraful 2 din TUB definește o revenire la anatocism cu o capitalizare anuală (nu mai trimestrial). După 60 de zile, clientul poate solicita dobândă, alegând dacă să debiteze contul curent cu reluarea capitalizării sau să achite contul de dobândă.
Dobânda compusă este interzisă la plățile de dobândă, în timp ce recent, odată cu decretul „salvare bănci”, a fost reintrodusă pentru dobânda de întârziere care poate fi capitalizată.
Conceptul de anatocism își găsește aplicare și în alte servicii financiare, cum ar fi creditul de consum, împrumuturile, împrumuturile pe termen scurt și descoperirile de cont curent.
Recent, de exemplu, o propoziție n. 17150 din 17 august 2016 de Casație prin care s-au afirmat noile principii de drept în materie de anatocism și cămătărie în contractele bancare.
CHELTUIELI LEGATE DE IPOTECA
Costurile ipotecarelor sunt împărțite în costuri ipotecare unice, care vor fi plătite o singură dată, și costuri ipotecare recurente, care vor fi plătite pe toată durata împrumutului.
Taxele ipotecare unice sunt:
1. Cheltuieli preliminare: cercetarea prealabilă este faza în care Banca desfășoară toate acțiunile necesare pentru a stabili dacă împrumutul trebuie sau nu acordat, precum evaluarea bonității solicitantului de credit sau obținerea documentației necesare. Costul poate fi determinat ca sumă fixă, care oscilează între 180 și 300 de euro, sau ca procent între 0,1% și 0,5% din suma finanțată;
2. Cheltuieli de evaluare: evaluarea se face de catre un tehnician de incredere al Bancii care constata valoarea imobilului dar mai ales ca nu prezinta anomalii sau abuzuri in constructii. Costurile variază între 100 și 300 de euro;
3. Taxa substitutiva: in locul taxei de inregistrare, ipoteca, cadastrala si de timbru, in urma Decretului legislativ 168/2004, se impune in limita a 0,25% din suma debursata daca entitatea platitoare este o banca sau institutie financiara egalizata si dvs. cumpărați o proprietate rezidențială pentru care puteți beneficia de avantajele primei locuințe;
4. Onorariile notariale: includ onorariile notariale (se calculează în funcție de tarife specifice) și impozitele datorate statului pentru activitatea contractuală (în special înregistrarea ipotecii). Aceste cheltuieli variază în funcție de tipul actului, de suma ipotecii și de creditor. Având în vedere variabilitatea diferiților factori, este întotdeauna indicat să solicitați un deviz specific pentru cheltuieli notariale;
5. Cheltuieli pentru rambursarea anticipată a creditelor ipotecare: articolul 7 din legea 40/2007 (Legge Bersani) stabilește că nu se datorează penalități pentru rambursarea anticipată sau parțială a creditelor ipotecare stipulate, începând cu data de 2 februarie 2007, de persoanele fizice pentru „cumpărarea sau renovarea unităților imobiliare utilizate pentru locuire sau pentru desfășurarea activității economice sau profesionale. Pentru creditele acordate până la 2 februarie 2007, rambursarea anticipată a creditului a fost uneori supusă unui comision în favoarea băncii. Era o rată globală având natura unei penalități impuse debitorului care solicită plata unei părți sau a întregului capital rezidual în avans.
Costurile ipotecare recurente, pe de altă parte, sunt:
1. Taxe de colectare sau de încasare și taxe de administrare: este o practică obișnuită să se solicite o taxă de încasare în rate pentru fiecare plată, de obicei între 1 și 3 euro. Există și o listă lungă de micro-cheltuieli de gestiune, precum cea pentru eliberarea certificării anuale a cheltuielilor cu dobânzi sau pentru transmiterea notificărilor de modificare a ratei.
2. Cheltuieli pentru asigurarea ipotecară: Asigurarea de incendiu este obligatorie și costul total al acesteia depinde de valoarea proprietății și de valoarea și durata ipotecii. Indicativ pentru un credit ipotecar de 100.000 euro pe 15 – 20 de ani (costul total variaza intre 250 si 400 euro). De asemenea, unii creditori vă pot solicita să încheiați o asigurare de viață.
