În imaginația colectivă, investiția imobiliară a fost întotdeauna considerată cea mai profitabilă, precum și cea mai sigură. Iar efervescența enormă văzută în urma perioadei lungi de pandemie a susținut această credință: i preturile caselor au împuşcat şi comercial au văzut numere record, mai ales în marile orașe, Milano în frunte.
Din a doua jumătate a anului trecut în schimb o serie de modificări macro au schimbat poza. începând de laavânt inflaționist care a adus cu sine înăsprirea monetară a BCE și o creștere a ratei, de asemenea, pe ipoteci. Toate acestea au făcut ca piața să se îndepărteze de vârfuri, acum urcând niveluri mai echilibrate și, în general, mai durabile.
În această situație, un alt element a reapărut din nou după o absență de un deceniu: randamentul de venit fix, care a devenit acum o investiție concorrente.
În acest moment, merită să comparăm profitabilitatea unei investiții imobiliare și cea pe o piață BTP chiar acum.
A făcut acest lucru, într-o conferință la Salone del Risparmio din Milano, T. Rowe Pret, o firmă de investiții din SUA cotată la bursă cu sediul în Baltimore, Maryland, fondată în 1937 de Thomas Rowe Price, în parteneriat cu Nomisma, institutul de cercetare din Bologna. Apar elemente pe care adesea cei care cumpără o casă, pentru ei înșiși sau pentru a o închiria, nu le iau în considerare pe deplin.
Acest lucru cărămidă este o prezență importantă în viața unui italian, o confirmă și datele Băncii Italiei. Acolo bogatie dintre italieni, estimați la peste 10.000 de miliarde, 53% este canalizat în ipoteci pentru cumpărarea unui imobil. Și la urma urmei, 70,5% dintre italieni dețin prima casă și 13,5% cel puțin unul casa a doua.
Urmele lăsate de strângerea monetară
„Mediul macro în care ne mișcăm acum vede pe de o parte înlăturarea temerilor de recesiune, pe de altă parte o îmbunătățire a încrederii consumatorilor și a optimismului, având în vedere reducerea treptată a inflației și înăsprirea monetară, a subliniat el. Luca Dondi, CEO Nomisma. Cu toate acestea, strângerile monetare, unul tren l-au lăsat: rate ipotecare încă înalt şi, mai ascuns, a acces la credit mai limitat. Iar acest lucru are inevitabil repercusiuni asupra pieței imobiliare, în special asupra celor care au nevoie de un credit ipotecar pentru a cumpăra o proprietate.
Potrivit analizei Observatorului Nomisma, în 2023 va exista „o scădere cu 14,6% a vânzărilor naționale, egală cu 670 mii (de la 784 mii) și o scădere a creditelor ipotecare noi de 18% pe an, dar cu „o intensitate mai mare”. în prima parte a anului, pentru ca apoi să scadă începând din vară cu relaxarea progresivă a înăspririi monetare”.
Băncile au devenit mai precaute cu privire la acordarea creditului
„Onerozitatea împrumutului”, a subliniat Dondi, „cu rate mergând în medie de la 1,93% în mai 2022 la 3,79% în februarie 2023, nu este singura problemă. S-a schimbat și percepția despre asta solvabilitate viitorul multora dintre potențialii debitori și, prin urmare, o mai mare prudență din partea băncilor în acordarea de credite”. La urma urmei, veniturile sunt în stagnare, în mare parte neindexate la inflație și, prin urmare, pierd puterea de cumpărare.
Dacă 2022 a înregistrat o stabilitate substanțială a plăților (+1%), asociată cu o scădere marcată a subrogațiilor și înlocuirilor (-70%), Nomisma se așteaptă, pentru 2023, la o scădere de două cifre, atât la creditele ipotecare noi (-18% pe an). ) și subrogații și substituții (-47 la sută).
Iată cei trei factori macro de care trebuie să luați în considerare
„Astăzi, piața imobiliară depinde de credit mult mai mult decât în trecut”, continuă Dondi.
„Atunci când te confrunți cu o investiție imobiliară, există 3 factori pe care trebuie să ții cont, în special de către investitorii corporativi: Btp/bund spread, care reprezintă percepția Italiei de către investitorii străini, evoluția PIB-ul și efectele asupra capacității de acces la credit și diferența dintre se întoarce sectorul și Btp: înainte acestea din urmă nu valorau nimic, în timp ce acum au randamente interesante”.
Prețul TRowe: cumpărarea unei case trebuie inclusă și în alocarea activelor
Investițiile imobiliare, potrivit lui Rowe Price, trebuie clasificate nici mai mult, nici mai puțin decât orice altă investiție financiară.
„Trebuie să comparăm diferitele tipuri de investiții și să ajutăm investitorii să le cunoască”, a declarat Federico Domenichini, șeful departamentului de consultanță la T. Rowe Price. „Chiar și casa ar trebui să fie considerată o investiție financiară, în timp ce în Italia există o lipsă de conștientizare, de exemplu, a tendințelor, iar prețul proprietății este mai ales în capul proprietarilor. În schimb, este important ca proprietatea să intre și înalocarea activelor".
Costurile „ascunse” pe care puțini le iau în considerare atunci când cumpără o locuință
Pentru a face acest lucru, este necesar să luați în considerare diverse aspecte care adesea nu sunt luate cu ușurință. Mai ales dacă te gândești la achiziționarea unei a doua locuințe destinată, cel puțin parțial, a fi închiriată.
Lista nu este scurtă: începând cu impozitarea (imu), la costurile pentru l'agenzia (aproximativ 3% plus TVA), la Taxa de înregistrare (9% din valoarea cadastrală), costul a faptă (aproximativ 1% din valoare), fără a număra des ilichiditatea a investitiei, avand in vedere ca timpul de vanzare (cu exceptia cazului unic al Milano care este comparat cu marile orase europene) poate fi mai mare de 6 luni. „Pe baza acestor costuri, se pare că pentru a cumpăra o a doua casă este necesară o „taxă de intrare” de investiție, calculată în jur de 7%”, spune Domenichini, „în timp ce am calculat o rentabilitate medie pentru un apartament din Milano în semi- centrală de 3,28%, prin urmare vei începe să ai un randament real după aproximativ 2 ani de la cumpărarea casei”.
Aceste valori ar trebui comparate cu randamente ale Btp între unu și trei ani de 3,37%, peste 5 ani de 4,05%, până la randamente pentru un randament ridicat de peste 7%”. Impozitarea obligațiunilor de stat italiene este de 12,5%. .
