Randamente potențiale și beneficii de diversificare, piața imobiliară are multe de oferit ca clasă de active investiționale, atât de mult încât, după cele mai grave repercusiuni ale crizei financiare globale, investitorii au început să găsească din nou valoare și oportunități în diverse părți ale lume .
Prin urmare, patru experți în investiții din grupul Natixis Global Asset Management au decis să-și împărtășească punctele de vedere asupra scenariului pe termen scurt al sectorului și asupra piețelor în care consideră că redresarea se întărește.
Pe piața din SUA – începe Michael Acton, Director de cercetare AEW Capital Management – perspectivele pentru REIT-uri (Real Estate Investment Trusts) se vor îmbunătăți în continuare în a doua jumătate a anului.
Datorită a ceea ce numește „cea mai semnificativă schimbare a cursului în ceea ce privește politica monetară în Statele Unite în ultimele decenii” și întărirea rezultată a activității economice, REIT-urile pot profita de un mediu deosebit de favorabil. De fapt, reamintește Acton, piața imobiliară este strâns legată de performanța economiilor locale, cu efecte de întărire reciprocă în condițiile în care fiecare locuință generează peste 50.000 USD pentru comunitățile în care se află, ca urmare a nevoii mai mari de bunuri. și servicii (conform estimărilor Asociației Naționale a Agenților Imobiliari).
Dar există și alte semne pozitive – continuă Acton – inclusiv unul care a trecut aproape neobservat: îmbunătățirea puternică a poziției bugetare a guvernului federal. Deși rămâne ridicat, deficitul s-a aproape înjumătățit față de anul trecut, după cum a raportat Biroul de Buget al Congresului din SUA (CBO), și este de așteptat să rămână relativ stabil în următorii doi ani.
Cererea ar trebui susținută de intrarea pe piață a aproximativ 2.000.000 de familii noi, formate între 2007 și 2011 și aflate în prezent în căutarea unei locuințe și, de asemenea, datorită legăturilor strânse cu sectorul locativ, și sectorul depozitării ar putea funcționa bine.
Din punct de vedere geografic - concluzionează expertul -, până la sfârșitul acestui deceniu, obținând independența energetică, este de așteptat ca SUA să devină exportator net de petrol și, poate, și de gaze naturale. Din această perspectivă, apare o potențială oportunitate în zonele caracterizate printr-o prezență semnificativă a surselor de energie, aventurează Acton.
Pe măsură ce așteptările cu privire la prețurile de licitație și de ofertă converg – Sam Martin, Director de Cercetare și Strategie la AEW Europe ia cuvântul – este așteptată și o creștere a volumelor de investiții în țările europene afectate de criza datoriilor. Disponibilitatea îmbunătățită a finanțării prin datorii, susținută și de persistența unor rate interbancare extrem de scăzute și a ratelor swap pe cinci ani, ar trebui să contribuie la creșterea activității investiționale imobiliare în 2013. Totuși – avertizează Martin – este probabil ca cererea de produse locale pentru utilizarea birourilor în Europa va rămâne scăzută pe termen scurt, având în vedere continuarea recesiunii în multe țări europene.
Considerentele privind prețurile sunt repetate de Dmitri Rabin, analist senior de active securitizate la Loomis, Sayles & Company. Referitor la piața din SUA, Rabin subliniază că până în aprilie 2013 prețurile locuințelor au crescut cu 11,9% conform constatărilor Raportului CoreLogic® Home Price Index (care exclude vânzările aferente creditelor neperformante), crește pe scară largă, având acoperit 49 din 50 de state și nu pur sezonier. Mai mult, - subliniază Rabin - trebuie menționat că și după ultimele creșteri, prețul caselor din Statele Unite, la nivel național, este încă cu 22% sub prețurile maxime. Deci, există mult loc de îmbunătățire.
În ceea ce privește ratele, expertul observă că rata fixă de treizeci de ani la creditele ipotecare a înregistrat o creștere semnificativă, ceea ce presupune o creștere prognozată cu 10%-15% a plății lunare plătite de noii debitori. Totuși, asigură Rabin, capacitatea de rambursare a creditelor pentru locuințe nu ar trebui să fie afectată „chiar dacă prețul locuințelor a crescut în continuare cu 10%, iar dobânzile ipotecare au crescut cu 2%” rămânând aproximativ în linie cu cea din perioada 1981-2010. De altfel – explică în continuare analistul – creșterea ratelor dobânzilor și capacitatea de rambursare nu s-au dovedit a fi indicatori validi pentru prezicerea evoluției prețurilor la locuințe. Se consideră mult mai util să ne referim la echilibrul dintre cerere și ofertă, ceea ce dă un tablou foarte favorabil având în vedere că valoarea structurilor goale este aproape de minimele istorice.
Piața din SUA se confruntă probabil cu o fază de trezire după o lungă perioadă de ajustare – explică Philippe Waechter, economist șef Natixis Asset Management – iar contribuția investițiilor imobiliare la PIB este acum pozitivă. Cu toate acestea, recuperarea creditelor pentru locuințe în SUA, China și Europa progresează în ritmuri diferite.
În China, legătura dintre activitatea economică și creșterea imobiliară s-a slăbit după 2009, rezultând niveluri diferite de activitate în diferite părți ale țării. Cele mai mari riscuri se găsesc în orașe precum Beijing, Shanghai, Shenzhen și Guangzhou, unde există încă o cerere puternică care este contracarată de capacitatea redusă sau deloc de a construi. Potrivit lui Waechter, aceste piețe ar putea deveni mai speculative pentru că sunt deja saturate și, prin urmare, supuse unor corecții puternice dacă politica băncii centrale devine mai restrictivă. Situația orașelor chineze mai mici, cu populații mai mici de un milion este, de asemenea, periculoasă. Aici, aproape invers față de înainte, există o supraoferta de locuințe, mai mult finanțată de sistemul bancar din umbră. Combinația acestor factori – crede Waechter – ar putea fi cauza multor suferințe.
În sfârșit, în Europa, distribuția geografică este relevantă, deși piața imobiliară încearcă să-și recapete avânt în majoritatea țărilor. Prețurile proprietăților scad în 8 din 14 țări, de exemplu în Spania, Italia, Franța și Irlanda, dar cresc în Estonia, Luxemburg, Malta, Belgia și Finlanda. Regatul Unit este cea mai puternică piață, deși – subliniază Waechter – încă nu există semne de redresare puternică.
Ca o notă de precauție, riscurile și costurile implicate de investițiile imobiliare sunt subliniate în mod repetat. Deși prăbușirea randamentelor celor mai multe clase de active riscante (ca urmare a politicilor financiare guvernamentale și a măsurilor de politică monetară expansionistă) a făcut din domeniul imobiliar o propunere de investiții relativ atractivă, investitorii ar trebui să fie conștienți de riscurile în care se confruntă, inclusiv lichiditate mai scăzută și fluctuații. valorile activelor.
„Activele imobiliare sunt active intensive în capital. Cei care investesc în ele - conchide Michael Acton - folosesc un pârghie financiar semnificativă și, evident, acest lucru afectează și costurile asociate”.
