É possível poupar até 30, 40 ou até 80 mil euros com uma hipoteca de 120 mil? Em teoria sim, basta fazer uso da sub-rogação. O funcionamento é simples: com esta ferramenta pode transferir a dívida do seu banco para outra instituição que lhe ofereça melhores condições em termos de taxas e prazo, sem custos adicionais (por exemplo, sem taxas notariais), mas também sem possibilidade de alteração o valor que resta a ser devolvido.
O QUADRO ATUAL: TAXAS FIXAS E VARIÁVEIS, PAGAMENTOS
De acordo com uma análise publicada pela MutuiOnline.it, a primeira corretora online do setor na Itália, "a situação atual é completamente única", especialmente no que diz respeito às taxas. Até o momento, as melhores ofertas de hipotecas de taxa fixa começam com rendimentos ainda menores que 3% para prazos de até vinte anos, subindo para pouco mais de 3% para vencimentos mais longos. O recorde anterior data do final de 2010, quando as melhores taxas fixas marcaram 4%. Já as taxas variáveis, graças à Euribor zero e aos spreads continuamente decrescentes, começam atualmente nos 1,65%.
Além disso, melhorias também foram registradas na frente de desembolso: segundo a ABI, as novas hipotecas concedidas em fevereiro somam 27,7 milhões, primeiro mês de pleno funcionamento do Fundo Garantidor da Casa, que tem uma dotação de 600 milhões de vezes garantir um financiamento de 12-15 mil milhões em benefício das famílias em dificuldade, especialmente dos casais jovens.
QUANTO E EM QUAIS CASOS VOCÊ ECONOMIZA COM A SUBROGA
O cenário atual é, portanto, muito mais favorável do que alguns anos atrás. Imediatamente após a crise financeira, “as taxas de hipoteca cresceram consideravelmente – lembra MutuiOnline.it -. Quem contraiu um crédito à habitação entre 2011 e 2013, por exemplo, ainda paga até mais de 4% só de spread (contra uma vasta gama de spreads atualmente já abaixo dos 2%), ou taxas fixas ainda superiores aos 6%”.
E não é só isso: o potencial de economia é muito alto, mesmo para empréstimos iniciados há mais de dez anos. "Apenas para as hipotecas de taxa fixa contraídas entre 2002 e 2013 - prossegue a análise -, a diferença entre as taxas médias originais e as taxas fixas hoje disponíveis é de molde a permitir, graças à sub-rogação, poupanças médias entre 30 e 40 euros num empréstimo inicial de 120 mil euros com a duração de vinte a trinta anos".
A mesma consideração é válida "tanto para as hipotecas que datam do início dos anos 6, quando as taxas fixas ultrapassavam largamente os 2010% - prossegue o estudo -, como para as hipotecas mais recentes com taxas mais baixas, mas ainda com muitos anos de amortização pela frente: em trinta e anos contraídas a partir de 80, uma sub-rogação pode levar a uma poupança até 100 mil euros. Embora pareça quase irreal, se fosse considerada a hipótese de passar de uma taxa fixa para uma taxa variável, o efeito seria ainda mais amplificado: nalguns casos a poupança poderia ultrapassar os XNUMX mil euros mas, neste caso, esta medida seria incerta pois ligadas à evolução futura das taxas variáveis”.
Em média, a sub-rogação oferece a possibilidade de poupar entre dois a 3 mil euros por ano. Portanto, o boom de pedidos não é surpreendente. Em 2014, MutuiOnline.it registrou um aumento progressivo de sub-rogações sobre o número total de hipotecas desembolsadas: de 7-8% para mais de 40% nos últimos meses do ano. E na primeira parte de 2015 esse percentual voltou a subir para 60%.
“Muitas pessoas, no entanto, ainda não têm ideia de quão significativa pode ser a economia obtida – comenta Roberto Anedda, Diretor de Marketing da MutuiOnline.it – e, assim, continuam pagando a antiga hipoteca sem levar em consideração a sub-rogação, talvez convencida de que já passou muito tempo para obter uma vantagem razoável. Estima-se que existam atualmente pelo menos um milhão de hipotecas de taxa fixa ainda em aberto, contraídas em anos mais ou menos distantes. Obviamente, nem todos poderiam ser substituídos, mas certamente há uma grande parcela que poderia se beneficiar da economia calculada. Isso leva a uma estimativa de possíveis economias globais de 3 a 4 bilhões de euros por cada 100 hipotecas substitutas por meio de sub-rogações".
QUANDO NÃO É CONVENIENTE E QUAIS SÃO AS ALTERNATIVAS
Mas há circunstâncias em que a sub-rogação não é conveniente? Na verdade sim. Se o prazo da hipoteca for próximo, a sub-rogação pode garantir uma economia mínima ou ser completamente inútil, porque na Itália os bancos cobram a maior parte dos juros na primeira metade dos anos da hipoteca. Após dois terços da duração, portanto, baixar a taxa faz menos sentido, porque a maior parte dos juros já foi paga.
Além disso, é óbvio que a sub-rogação não é o único caminho a seguir. Os mutuários têm o direito de pedir ao seu banco que renegocie as condições iniciais do empréstimo a taxa fixa, para ajustá-lo às novas taxas. O instituto pode muito bem rejeitar a proposta (por outro lado, renegociar não lhe é conveniente), mas na realidade é provável que busque a mediação. Diante da possibilidade de sub-rogação, o banco corre o risco de fazer um favor à concorrência.
