quem vai comprar casa ouve de muitos lugares que este é o melhor momento para se mudar. Os preços dos imóveis caíram e os juros sobre hipotecas viajam em mínimos históricos, enquanto o BCE - além de ter quase eliminado o custo do dinheiro - iniciou a flexibilização quantitativa, que aumentará a liquidez disponível para os bancos e, portanto (em teoria), sua capacidade de fornecer crédito. Mas o que tudo isso significa para quem quer fazer um financiamento imobiliário? E, acima de tudo, é melhor escolher hoje uma taxa fixa ou uma taxa variável?
O QUE O MERCADO OFERECE HOJE?
Para entender melhor, vamos começar pelos números. "No momento, as taxas fixas variam de 2,96% a 3,40%, mas a maioria se concentra entre 3% e 3,20% – Roberto Anedda da MutuiOnline.it, a primeira corretora online italiana do setor, disse à FIRSTonline -. No que diz respeito aos a variável, o spread é levado em consideração quase exclusivamente, porque a Euribor está quase em zero: vamos lá então 1,54% a 2,01%”. O índice Euribor expressa a média das taxas a que os principais bancos declaram que emprestam dinheiro uns aos outros (uma espécie de taxa base), enquanto o termo "spread" significa, neste caso, o custo fixo exigido pelos bancos para conceder o empréstimo. A soma desses dois componentes produz a taxa flutuante.
COMO VAI MUDAR AS TAXAS NO FUTURO?
Lendo apenas os valores percentuais, parece óbvio escolher a variável, como de fato fizeram 77% dos que contraíram uma hipoteca na Itália em 2014. Claro que, em comparação com a estabilidade do fixo, a variável sempre envolve uma margem de risco , sobretudo considerando que um dos objetivos centrais do Qe é o combate à deflação e o aumento da inflação para cerca de 2%. “Mas nos próximos dois anos as taxas devem se manter estáveis em um patamar muito baixo – continuou Anedda -. Até o momento, espera-se um aumento máximo de um ponto daqui a cinco anos. Quanto aos sóis spreads bancáriosno entanto, há espaço para uma redução adicional. Também neste mês os bancos operaram reduções, em alguns casos chegando a 1,50%. Esperamos que fique na faixa entre 1,40 e 1,50% até o final do ano. Só assim será difícil imaginar novos cortes”.
Diferente é a opinião de Luca Dondi, gerente geral da empresa de pesquisa e consultoria Nomisma, que considera provável "a perspectiva de um aumento da taxa da ordem de um ponto percentual, ou algo menos”, já no próximo “dois-três anos”. Segundo Dondi, "as taxas continuarão baixas em 2015, mas é inevitável que haja movimentos de alta em um horizonte de tempo mais longo", mesmo que "virão de forma gradual".
DE OLHO NAS TAXAS REAIS, AGUARDANDO A INFLAÇÃO
Até agora falamos sobre taxas nominais, aquelas escritas em contratos. No entanto, o valor mais importante para quem contrai um crédito à habitação é outro: a taxa real, que é obtido eliminando a dinâmica dos preços nominais. Em essência, a inflação é boa para os devedores porque corrói uma parte do custo da dívida a cada ano. No entanto, estamos agora em deflação (-0,6% aa em janeiro, pior resultado desde 1959, seguido de uma -0,1% em fevereiro) e o mecanismo funciona ao contrário, prejudicando quem tem que devolver o dinheiro. Segundo Anedda, “com inflação igual a zero, 3% correspondem a 5% reais. Mas o mínimo das taxas fixas era de 4% reais em 2010, e além dessa janela as taxas sempre foram mais altas”. No entanto, se nos próximos anos o BCE realmente conseguir alavancar a inflação, então quem contrair uma hipoteca a uma taxa fixa de 3% hoje obterá realmente uma economia de juros de proporções históricas.
COMO ESCOLHER ENTRE TAXA FIXA E VARIÁVEL
Melhor a taxa fixa, então? Depende. A única certeza é que não há certezas: é impossível escolher uma hipoteca e ter 100% de certeza de que escolheu o caminho mais conveniente. No entanto, alguma pequena estratégia é possível.
“Com as taxas nestes níveis, e tendo em conta que o BCE assegurou que se manterão baixas por muito tempo – disse Francesco Avallone, vice-presidente da Federconsumatori à FIRSTonline -, é preferível optar por uma taxa variável. Enquanto isso, você começa a economizar nos primeiros anos. Depois disso, você pode fazer o renegociação, talvez mudando para fixo, dependendo das condições do mercado”.
Já Dondi sublinha que “nunca a taxa fixa foi tão conveniente”, mas “não havendo aumentos particulares de taxa a médio prazo, nem mesmo a escolha de uma taxa variável seria arriscada”. Em todo o caso, também de acordo com o CEO da Nomisma, “deve-se ter em conta que, ao contrário do que acontecia no passado, a transição do fixo para o variável já não é impossível. Face à evolução das taxas de juro, as condições do empréstimo podem ser revistas graças à renegociação com o seu banco substituto (sobre o qual conversamos aqui, ed) ou para o substituição (que difere da sub-rogação porque implica também a solicitação de valor superior ao que faltaria pagar, ed)".
Essas posições levam em consideração aDepreciação "francesa" praticado pela maioria dos bancos italianos. Basicamente, o valor da parcela permanece constante, mas sua composição muda: a taxa de juros é máxima no início e diminui gradativamente, enquanto a taxa principal aumenta paralelamente. Por isso, a vantagem de uma taxa de juros baixa tem um peso muito maior no início da hipoteca. “Quem opta por uma taxa fixa tem a certeza de saber quanto vai pagar em todo o prazo – acrescentou Avallone -, mas também tem a certeza de pagar muito mais nos primeiros anos”.
Segundo Anedda, porém, “prever futuras renegociações é sempre complicado, porque você nunca tem certeza de quais serão os níveis de taxa. Isso é especialmente verdadeiro se estivermos falando de ativos fixos, que olham para o longo prazo, portanto, provavelmente subirão antes dos variáveis. É possível que já no ano que vem as melhores taxas fixas sejam maiores do que temos agora”.
Em suma, para escolher é sempre necessário avaliar o tipo de crédito à habitação que pretende contrair e o peso que este tem nos seus rendimentos.
o telefone fixo
A taxa fixa, diz Anedda, é aconselhável “para aqueles que, de qualquer forma, precisam manter seus gastos financeiros sob estrito controle. A diferença em relação à variável é tão pequena (cerca de um ponto e meio) que se pode pensar em aceitar esse aumento como um seguro contra possíveis riscos futuros. Você paga mais para ter a segurança de uma prestação constante e, em todo caso, baixa”.
a variável
Já Anedda recomenda a opção variável nos casos em que "o crédito à habitação tem um peso limitado no orçamento familiar (pelas características do empréstimo ou do rendimento) e por isso, mesmo que as taxas subam amanhã, a situação ainda poderia ser gerido com uma certa calma".
A terceira via: a variável “prudente”
Finalmente, existe uma estratégia intermediária, ou seja, “escolher a variável, mas desde os primeiros anos deixar de lado a diferença que existe em relação à parcela com taxa fixa – explica novamente Anedda –, criando uma reserva para utilizar em caso de aumento repentino dos juros. Dessa forma, a vantagem garantida pela variável é monetizada, mas ao mesmo tempo nos protegemos dos riscos”. E se essa rede de segurança se revelar inútil, sobrará uma boa quantia para gastar ou investir em outro lugar.
