As hipotecas disparam e as vendas aumentam, mas os preços das casas continuam a cair. Estas são as principais tendências que caracterizam o mercado imobiliário italiano hoje, como demonstram alguns estudos publicados nas últimas semanas por diversas fontes.
O VALOR DAS HIPOTECAS
O último levantamento em ordem cronológica é o divulgado na segunda-feira pela ABI e teve como base uma amostra de 78 instituições de crédito, o equivalente a cerca de 80% do mercado bancário italiano. O inquérito revelou que no primeiro trimestre de 2015 o montante de desembolsos de novas hipotecas foi igual a 7,897 mil milhões de euros, um resultado superior em 50,4% face aos 5,250 mil milhões no período de janeiro a março de 2014.
Para 2015, no entanto, a Nomisma estima um crescimento do crédito à habitação na ordem dos 30% (para o qual ainda vai contribuir a componente de sub-rogação e substituição), para um total de cerca de 32 mil milhões de euros desembolsados.
A evolução é, portanto, positiva, mas a Codacons aponta que os números ainda estão muito longe dos níveis pré-crise, tendo em conta que nos últimos 7 anos o valor dos empréstimos concedidos sofreu um decréscimo de 45,1 mil milhões de euros.
Não só isso: a tendência de alta é cada vez mais forte, mas não é novidade, como confirmam os números oficiais do Banco da Itália para o quarto trimestre de 2014, durante o qual as famílias italianas receberam empréstimos para habitação por mais de 7 bilhões, com um aumento em um taxa anual de 25% (equivalente a 1,4 bilhão). No conjunto de 2014, as hipotecas desembolsadas ultrapassaram os 24 mil milhões, o que representa um aumento em volumes de 13,8%.
Já o Istat, em relatório no final de abril, apontou que ao longo do ano passado o mercado de hipotecas, empréstimos e outros títulos lastreados em hipotecas cresceu 9,2% em relação a 2013, totalizando 278.447 convênios desembolsados, com aumentos mais acentuados registados no Sul (+13,6%), no Centro (+12,8%) e nas Ilhas (+11,2%).
A ESCOLHA DO TIPO DE HIPOTECA: FIXA OU VARIÁVEL?
Quanto ao eterno dilema sobre o tipo de hipoteca a escolher (fixo ou variável?), novamente a associação de bancos aponta que, nos três primeiros meses deste ano, as hipotecas de taxa variável representaram 66,7% do total de novos desembolsos. De qualquer forma, os financiamentos imobiliários prefixados registraram forte alta, atingindo 35% dos novos desembolsos em março último, contra 18% registrados no mesmo mês de 2014.
No que diz respeito às taxas de juro, foi mais uma vez o Banco de Itália a apontar - num documento pontual datado de 29 de Abril passado - que o afrouxamento quantitativo do Banco Central Europeu poderá conduzir "imediatamente" a uma descida de cerca de 20 pontos base na custo médio dos novos empréstimos concedidos às empresas e 35 pontos base das hipotecas às famílias.
AS VENDAS
Em termos de vendas, de acordo com o Istat, o mercado imobiliário italiano em 2014 voltou a crescer após sete anos de queda, registrando um aumento de 1,6% em relação a 2013, para um total de 594.431 transações. O aumento das vendas, precisou o instituto de estatísticas, diz respeito a todas as divisões geográficas exceto às Ilhas, onde se verifica uma quebra de 1%.
Além disso, o quarto trimestre contribuiu sobretudo para a evolução positiva de 2014, que registou +4,9% no ano. No detalhe, os contratos de venda de unidades imobiliárias de uso residencial e acessórios registraram alta de 1,6% no ano passado, contra +3,2% dos imóveis de uso econômico.
Olhando para o futuro, no entanto, de acordo com as previsões do Tecnocasa Research Office, o setor residencial deve atingir um máximo de 440 vendas no final de 2015, contra 415 no ano passado. Para o biénio 2016-2017, a Nomisma estima um aumento das vendas que levará a ultrapassar a fasquia das 500 transacções, ainda muito longe dos dados do biénio 2004/2007, quando as transacções anuais ascenderam a mais de 800 unidades.
Para o instituto bolonhês, a perspetiva, superada a subida, é a de uma estabilização das vendas em níveis inferiores aos níveis pré-crise. No seu mais recente relatório sobre o mercado imobiliário, a Nomisma escreve claramente que “nenhum crescimento avassalador está à porta, nada comparável à subida avassaladora que caracterizou grande parte da última década”.
OS PREÇOS DAS CASAS
A Tecnocasa afirma que este ano a queda dos preços das casas pode variar entre 1% e 3%, dependendo da cidade. A Nomisma afirma que a queda será de 2,9% para residências, 3,1% para escritórios e 2,6% para lojas. A subida dos preços imobiliários só se iniciará em 2016 e irá intensificar-se em 2017, quando, ainda segundo o centro de estudos de Bolonha, o custo dos imóveis subirá em média 2,5%-3%. Olhando para os próximos três anos, Gabetti afirma que o aumento geral deve ficar em torno de 5%.
