Os preços dos imóveis continuarão caindo e não pararão, pelo menos no biênio 2013-2014. Além disso, o mercado não vai se recuperar até que os bancos comecem a abrir os cordões à bolsa e a carga tributária não afrouxe. É a previsão de Nomisma no primeiro relatório do ano sobre o mercado imobiliário, com foco nas 13 cidades da amostra de tamanho intermediário (de Trieste a Salerno).
A queda dos preços aparentemente pode favorecer uma recuperação do mercado, mas não neste contexto: “Sem repensar as políticas de crédito – diz o pesquisador Luca Dondi – não haverá como trazer de volta parcela significativa da demanda potencial ao setor". Os bancos terão que fazer sua parte ou a casa ficará sem oxigênio de que precisa para viver. “O problema – explica Dondi – é que os próprios bancos têm muitos imóveis no estômago, fruto de hipotecas, ativos que deveriam ser alienados e que ficam, como uma pedra, no estômago. No entanto, são as instituições que, ao não fornecer crédito, não sustentam o mercado e, portanto, não conseguem se livrar de suas dívidas incobráveis. Em suma, é um gato correndo atrás do rabo e que deve ser resolvido do ponto de vista regulatório”.
Os números falam por si: "no balanço preliminar de 2012, os desembolsos para aquisição de habitação ascenderam a 25,8 mil milhões de euros, com uma queda de 47,4% em relação a 2011. Ao contrário do que aconteceu na primeira vaga da crise do crédito – fruto da crise financeira internacional e dos fortes constrangimentos de liquidez nos mercados interbancários – o atual esgotamento do canal de crédito (-4,8% em 2013, face a um mínimo histórico em 2012 ) é atribuível aos maiores riscos percebidos quanto às perspectivas da atividade econômica e, em particular, de alguns setores como o imobiliário”. Sem "intervenções regulamentares excepcionais" a situação parece destinada a perdurar porque "a inexorável inadimplência de uma parte não negligenciável do crédito, associada a uma regulamentação mais restritiva que obriga os bancos a deter capital adicional face ao passado no crédito imobiliário, tem levado a repensar as estratégias de alocação, que podem ter características estruturais".
Outro problema pesa historicamente na casa: os impostos. “Um imóvel arrendado no valor de cem mil euros produz um rendimento tributado entre 45% e 70% – sublinha Dondi – o mesmo valor investido em obrigações do Estado tem um encargo que não ultrapassa os 20%. É claro que não há concorrência”.
Na frente comercial, o mercado, segundo a Nomisma, deve atingir o fundo do poço em 2013 (416 negócios), para então timidamente começar a voltar para mais de 500 vendas no final de 2014. Enquanto isso, mesmo em cidades intermediárias, os prazos de vendas se alongaram ainda mais em 2013: +2 meses para casas novas, + 2,5 meses para casas usadas, + 2,7 meses para escritórios , galpões, garagem. Na década de ouro, 99-2008, os preços nas cidades intermediárias tiveram aumentos significativos (+75,1% para novas casas), mas inferiores aos das grandes cidades (+93,7%), enquanto a contração de 2008-2013 é semelhante: -12,8% e -12,5%.
“As projeções para o biénio 2013-2014 – lê-se no relatório – apontam para uma nova contração dos preços dos imóveis, em resposta à deterioração da situação económica em geral e do mercado imobiliário em particular. O agravamento das expectativas relativas aos rendimentos das famílias, níveis de emprego, desembolsos das instituições de crédito e transações imobiliárias fazem com que a tendência deflacionária se acenda também para os preços. O ano atual deve fechar em todos os setores com um cqueda média próxima a 5 pontos percentuais, enquanto em 2014 a queda deve ser de pouco menos de 4%”. Nas grandes cidades, a queda dos preços neste ano deve ser de 5,2% para residências; em 5,2% para escritórios; de 4,9% para as lojas. No próximo ano a percentagem manter-se-á negativa, mas de forma menos acentuada: -3,9% para as habitações; -3,8% escritórios, -3,9% lojas.
Por fim, uma nota de otimismo vem do presidente do Nomisma Pietro Modiano: “Embora as hipotecas para famílias estejam em mínimos históricos, os investimentos para a compra de casas que não sejam a primeira casa apresentam maior resistência. No entanto, o deslocamento parcial de riqueza do setor móvel para o setor imobiliário não é capaz de conter a queda drástica nos níveis de atividade”.
