No imaginário coletivo, o investimento imobiliário sempre foi considerado o mais rentável, assim como o mais seguro. E a enorme efervescência observada no rescaldo do longo período de pandemia reforçou esta crença: i Preços de casas dispararam e o negociação viram números recordes, especialmente nas grandes cidades, com o Milan na liderança.
Desde o segundo semestre do ano passado, em vez de uma série de alterações de macro eles mudaram a foto. Começando deonda inflacionária que trouxe consigo o aperto monetário do BCE e um aumento da taxa também no hipotecas. Tudo isso fez com que o mercado se afastasse dos picos, agora subindo níveis mais equilibrados e, em suma, mais sustentáveis.
Nesta situação, outro elemento reapareceu após uma ausência de uma década: o rendimento de renda fixa, que agora se tornou um investimento concorrente.
Neste ponto vale a pena comparar a rentabilidade de um investimento imobiliário com a de um mercado BTP neste momento.
Fê-lo, numa conferência no Salone del Risparmio em Milão, T. Rowe Preço, uma empresa de investimentos norte-americana de capital aberto com sede em Baltimore, Maryland, fundada em 1937 por Thomas Rowe Price, em parceria com nomisma, o instituto de pesquisa em Bolonha. Surgem elementos que muitas vezes quem compra uma casa, para si ou para arrendar, não pondera totalmente.
Que o tijolo é uma presença importante na vida de um italiano, os dados do Banco da Itália também o confirmam. Lá riqueza dos italianos, estimado em mais de 10.000 bilhões, 53% é canalizado para hipotecas para a compra de um imóvel. Afinal, 70,5% dos italianos são donos do primeira casa e 13,5% pelo menos um segunda casa.
As consequências deixadas pelo aperto monetário
“O macroambiente em que agora nos movemos vê, por um lado, o afastamento dos receios de recessão, por outro, uma melhoria da confiança e otimismo dos consumidores face à redução gradual da inflação e ao aperto monetário, sublinhou. Luca Dondi, CEO da Nomisma. No entanto, os apertos monetários, um trem eles deixaram: taxas de hipoteca ainda alto e, mais escondido, um acesso ao crédito mais limitado. E isto está inevitavelmente a ter repercussões no mercado imobiliário, em particular naqueles que precisam de crédito à habitação para comprar um imóvel.
De acordo com a análise do Observatório Nomisma, em 2023 haverá “uma quebra de 14,6% nas vendas nacionais, igual a 670 mil (de 784 mil) e uma quebra nas novas hipotecas de 18% ao ano, mas com “maior intensidade na primeira parte do ano, para depois diminuir a partir do verão com o progressivo afrouxamento do aperto monetário”.
Os bancos tornaram-se mais cautelosos na concessão de crédito
“A onerosidade do empréstimo”, sublinhou Dondi, “com as taxas a passarem em média de 1,93% em maio de 2022 para 3,79% em fevereiro de 2023, não é o único problema. A percepção sobre isso também mudou solvência futuro de muitos dos potenciais mutuários e por isso maior prudência por parte dos bancos na concessão de crédito". Afinal, a renda está estagnada, em sua maioria não indexada à inflação e, portanto, perdendo poder de compra.
Se em 2022 se registou uma substancial estabilidade nos desembolsos (+1%), associada a um decréscimo acentuado nas sub-rogações e substituições (-70%), a Nomisma prevê, para 2023, uma quebra de dois dígitos, quer nas novas hipotecas (-18% ao ano ) e sub-rogações e substituições (-47 por cento).
Aqui estão os três fatores macro a serem considerados
“Hoje o mercado imobiliário depende muito mais do crédito do que no passado”, continua Dondi.
“Diante de um investimento imobiliário, há 3 fatores a serem observados, principalmente pelos investidores corporativos: o Btp/bund spread, que representa a percepção da Itália pelos investidores estrangeiros, a evolução da pil e os efeitos sobre a capacidade de acesso ao crédito e o diferencial entre rendimentos do setor e o Btp: antes os últimos não valiam nada, enquanto agora eles têm retornos interessantes”.
Rowe Price: Comprar uma casa também precisa ser colocado na alocação de ativos
O investimento imobiliário, de acordo com Rowe Price, deve ser categorizado nem mais nem menos do que qualquer outro investimento financeiro.
“Precisamos comparar os vários tipos de investimentos e ajudar os investidores a conhecê-los”, disse Federico Domenichini, chefe de consultoria da T. Rowe Price. “Até a casa deve ser encarada como um investimento financeiro, enquanto em Itália há um desconhecimento, por exemplo, das tendências e o preço do imóvel está maioritariamente nas cabeças dos proprietários. Em vez disso, é importante que a propriedade também entre noalocação de ativos".
Os custos "ocultos" que poucos consideram na hora de comprar uma casa
Para isso, é necessário considerar vários aspectos que muitas vezes não são levados em consideração. Sobretudo se se pensa na compra de uma segunda habitação destinada, pelo menos em parte, a ser arrendada.
A lista não é curta: começando pela tributação (IMU), aos custos de l'agenzia (cerca de 3% mais IVA), a taxa de registro (9% do valor cadastral), o custo de um obra (cerca de 1% do valor), sem contar muitas vezes iliquidez do investimento, tendo em conta que o tempo de venda (excepto no caso único de Milão que se compara com as grandes cidades europeias) pode ser superior a 6 meses. "Com base nesses custos, parece que para comprar uma segunda casa é necessário um investimento "taxa de entrada", calculado em cerca de 7%", diz Domenichini, "enquanto calculamos um retorno médio para um apartamento em Milão no semi- central de 3,28%, portanto você começará a ter um rendimento real cerca de 2 anos após a compra da casa”.
Esses valores devem ser comparados com yields de Btp entre um e três anos de 3,37%, acima de 5 anos de 4,05%, até yields para um high yield acima de 7%”. A tributação dos títulos do governo italiano é de 12,5%. .
