Potenciais retornos e benefícios da diversificação, o mercado imobiliário tem muito a oferecer como classe de ativos de investimento, tanto que, após as piores repercussões da crise financeira global, os investidores voltaram a encontrar valor e oportunidades em diversas partes do mundo .
Quatro especialistas em investimentos do grupo Natixis Global Asset Management decidiram, portanto, compartilhar suas opiniões sobre o cenário de curto prazo do setor e sobre os mercados onde acreditam que a recuperação está se fortalecendo.
No mercado norte-americano – começa Michael Acton, Research Director da AEW Capital Management – as perspetivas para os REITs (Real Estate Investment Trusts) continuarão a melhorar na segunda metade do ano.
Graças ao que chama de “a mudança de rumo mais significativa em termos de política monetária nos Estados Unidos nas últimas décadas” e ao consequente fortalecimento da atividade econômica, os REITs podem aproveitar um ambiente particularmente favorável. De facto, recorda Acton, o mercado imobiliário está intimamente ligado ao desempenho das economias locais, com efeitos que se reforçam mutuamente uma vez que cada casa gera mais de 50.000 USD para as comunidades onde se insere, consequência da maior necessidade de bens e serviços (segundo estimativas da Associação Nacional de Corretores de Imóveis).
Mas há outros sinais positivos – continua Acton – inclusive um que passou quase despercebido: a forte melhora da situação orçamentária do governo federal. Embora permaneça alto, o déficit caiu quase pela metade em relação ao ano passado, conforme relatado pelo US Congressional Budget Office (CBO), e espera-se que permaneça relativamente estável nos próximos dois anos.
A procura deverá ser suportada pela entrada no mercado de cerca de 2.000.000 novas famílias, constituídas entre 2007 e 2011 e actualmente à procura de habitação, e também, devido à sua estreita ligação com o sector da habitação, também o sector da armazenagem poderá apresentar um bom desempenho.
Do ponto de vista geográfico - conclui o especialista - até o final desta década, alcançada a independência energética, espera-se que os EUA se tornem um exportador líquido de petróleo e, quiçá, também de gás natural. Nessa perspectiva, surge uma oportunidade potencial em áreas caracterizadas por presença significativa de fontes de energia, arrisca Acton.
À medida que as expectativas sobre os preços de oferta e oferta convergem – Sam Martin, Diretor de Pesquisa e Estratégia da AEW Europe toma a palavra – um aumento nos volumes de investimento também é esperado nos países europeus afetados pela crise da dívida. A maior disponibilidade de financiamento por dívida, suportada também pela persistência de taxas interbancárias extremamente baixas e taxas de swap a cinco anos, deverá contribuir para o aumento da actividade de investimento imobiliário em 2013. No entanto - alerta Martin - é provável que a procura por locais para escritório na Europa permanecerá baixo no curto prazo, considerando a continuação da recessão em muitos países europeus.
As considerações sobre preços são repetidas por Dmitri Rabin, analista sênior de ativos securitizados da Loomis, Sayles & Company. Com referência ao mercado norte-americano, Rabin destaca que até abril de 2013 os preços das casas subiram 11,9% de acordo com as conclusões do CoreLogic® Home Price Index Report (que exclui vendas relacionadas a empréstimos inadimplentes), aumentos em bases amplas, tendo coberto 49 dos 50 estados, e não puramente sazonal. Além disso, - aponta Rabin -, é importante observar que mesmo após os aumentos recentes, o preço das casas nos Estados Unidos, em todo o país, ainda está 22% abaixo dos preços máximos. Portanto, há muito espaço para melhorias.
No que diz respeito às taxas, o especialista observa que a taxa fixa de trinta anos das hipotecas registou um aumento significativo, o que implica um aumento previsto de 10% a 15% na mensalidade paga pelos novos mutuários. No entanto, assegura Rabin, a capacidade de pagamento do crédito à habitação não deverá ser afectada "mesmo que o preço das casas ainda suba 10% e as taxas hipotecárias subam 2%", mantendo-se praticamente em linha com o período 1981-2010. De facto – explica o analista – o crescimento das taxas de juro e a capacidade de reembolso não se têm revelado indicadores válidos para prever a evolução dos preços da habitação. Considera-se muito mais útil referir-se ao equilíbrio entre a oferta e a procura, que traça um quadro muito favorável dado que o valor das estruturas vazias está próximo dos mínimos históricos.
O mercado norte-americano vive provavelmente uma fase de despertar após um longo período de ajustamento – explica Philippe Waechter, Chief Economist Natixis Asset Management – e o contributo do investimento imobiliário para o PIB é agora positivo. No entanto, a recuperação dos empréstimos imobiliários nos EUA, China e Europa está progredindo em ritmos diferentes.
Na China, a ligação entre a atividade econômica e o crescimento imobiliário enfraqueceu após 2009, resultando em diferentes níveis de atividade em diferentes partes do país. Os maiores riscos encontram-se em cidades como Pequim, Xangai, Shenzhen e Cantão, onde ainda existe uma forte procura que é contrariada por pouca ou nenhuma capacidade de construção. Segundo Waechter, esses mercados podem se tornar mais especulativos porque já estão saturados e, portanto, sujeitos a fortes correções caso a política do banco central se torne mais restritiva. A situação das cidades chinesas menores com população inferior a um milhão também é perigosa. Aqui, quase ao contrário de antes, há um excesso de oferta de moradias, ainda por cima financiadas pelo sistema bancário paralelo. A combinação desses fatores – acredita Waechter – pode ser a causa de muito sofrimento.
Finalmente, na Europa, a distribuição geográfica é relevante, embora o mercado imobiliário esteja tentando recuperar força na maioria dos países. Os preços dos imóveis estão caindo em 8 dos 14 países, por exemplo, na Espanha, Itália, França e Irlanda, mas estão subindo na Estônia, Luxemburgo, Malta, Bélgica e Finlândia. O Reino Unido é o mercado mais forte, embora – aponta Waechter – ainda não haja sinais de uma forte recuperação.
Como nota de cautela, os riscos e custos envolvidos no investimento imobiliário são repetidamente apontados. Embora o colapso dos rendimentos da maioria das classes de ativos de risco (como resultado de políticas financeiras do governo e medidas expansionistas de política monetária) tenha tornado o setor imobiliário uma proposta de investimento relativamente atraente, os investidores devem estar cientes dos riscos em que incorrem, incluindo menor liquidez e flutuação valores de ativos.
“Ativos imobiliários são ativos intensivos em capital. Quem nelas investe – conclui Michael Acton – utiliza uma alavancagem financeira significativa e, obviamente, isso também afeta os custos associados”.
