A parcela de ativos imobiliários (propriedade e direitos reais) diminuiu ligeiramente: -4% face a junho de 2013 e equivale a 83% do total do ativo (66,67% é o mínimo legal). O principal uso pretendido é o terciário direcional, seguido por comercial (shopping centers e parques, supermercados), residências de saúde- bem-estar e hotel. Do ponto de vista geográfico, prevalece a escolha de imóveis localizados no North-West (em todas as cidades de Milão, Turim, Bolonha, Lodi, Modena, Biella, Como e Pádua) e al Centro (onde Roma se destaca).
Estes são os resultados do 5º Monitor de Finanças Imobiliárias, o estudo que visa analisar as aplicações financeiras dos fundos imobiliários que este ano contou com a participação de 18 sociedades gestoras de activos com actividade no sector imobiliário. A pesquisa, realizada pela Universidade de Parma em colaboração com o CACEIS Investor Services (empresa de serviços de ativos do grupo Crédit Agricole), analisou 47 fundos imobiliários, dos quais 23 listados, para um total de ativos em 30 de junho de 2014 no valor de 10,5 bilhões de euros.
A análise da carteira do fundo indica como o uso de recursos aumentou instrumentos financeiros (essa classe de ativos representa hoje 10,4% dos ativos, ante 2013% em junho de 7,6). Nesta categoria, mais da metade (55,3%) são ações não listadas (um ligeiro aumento face a 52% em junho de 2013), a maioria dos quais controlam “frequentemente em empresas imobiliárias com as quais o fundo mantém relações estratégicas em diversas qualidades”.
8,6% (abaixo dos 9,4% no ano anterior) dos instrumentos financeiros é representado por títulos de dívida (principalmente títulos corporativos de empresas italianas ou europeias não listadas ou títulos do governo italiano, como CTZs, BTP, BOT), enquanto o unidades UCI (fundos mobiliários abertos, fundos mobiliários fechados, fundos reservados e especulativos, fundos imobiliários e fundos de fundos), na sua maioria não cotados, representam 36% (dados substancialmente em linha com os de junho de 2013).
Apenas 0,01% (era 2,08% em junho do ano passado) da composição dos fundos, por outro lado, é atribuível a instrumentos derivativos (swaps, opções de venda e compra, caps, swaps de taxa de juros simples) que são usados exclusivamente com o objetivo de cobrir o risco de taxa de juro associado a empréstimos existentes ou contratos de locação associados à compra de imóveis.
Muito atual também é a análise daquelas causas – pela primeira vez tema do Monitor – que podem levar os fundos imobiliários a Situações estressantes. o renegociação de aluguéis aparece como motivo dominante para situações tensas para 26,6% dos entrevistados, seguido por situações vagas ou vaga (20%) e por atrasos em venda de propriedades (20%).
Esta última opção parece ser consistente com a tendência geral de prolongar o período de atividade do fundo imobiliário (o chamado “período de carência”) sujeito a autorização do Banco da Itália. As outras possíveis causas de stress dos fundos, cada uma escolhida por 6,67% da amostra, são: o atraso nos empreendimentos imobiliários previstos, o atraso ou não pagamento dos compromissos assumidos, a desvalorização dos imóveis, o endividamento.
