Carlota Scozzari, jornalista econômico-financeira da Business Insider, acaba de publicar um livro com a goWare, “False Truths. 9 dogmas inabaláveis da economia e das finanças em jogo após a pandemia do Coronavírus”, que resulta de uma reflexão calorosa, mas bem pensada e documentada sobre o impacto da crise do Covid-19 nas nossas (falsas) certezas económico-financeiras que se cristalizaram desde o fim da Segunda Guerra Mundial.
Scozzari pelado nove falsas verdades – e provavelmente muito mais: 1. A economia é global; 2. O PIB mundial sempre crescerá, 3. O banco está em casa, 4. A inflação desapareceu, 5. O petróleo nunca chegará a zero, 6. O ouro nunca trai; 7. Tijolo sempre dá satisfação; 8. A economia compartilhada e o baixo custo são o futuro; 9. A economia verde leva muito tempo.
Temos o prazer de oferecer aos nossos leitores um extenso trecho do livro. O texto completo da sétima "falsa verdade", a que diz respeito à imaculação do investimento em imóveis. É um tema que pode afetar verdadeiramente a carteira de todos nós.
Boa leitura
palavra de Trump
"Bem, imóveis são sempre um bom investimento para mim": palavra do presidente dos Estados Unidos, Donald Trump. A riqueza líquida do homem mais poderoso do mundo, acumulada em grande parte graças aos negócios imobiliários (a Trump Tower em Nova York não é chamada assim por acaso), no verão de 2019 é estimada pela Bloomberg em 3 bilhões de dólares.
«Antes de mais nada – Trump se apresenta em uma entrevista com Larry King para a CNN – eu sou um cara do setor imobiliário. Isto é o que eu amo. Não o reconhecer seria como não reconhecer o meu trabalho quotidiano». Trump certamente não é o único que pensa que tijolos e argamassa sempre dão satisfação dentro de uma carteira de investimentos. Mas será que é assim mesmo ou o Coronavírus está desvendando essa verdade também?
Preços das casas caem em 10 anos
Já na última década, antes mesmo do Covid-19 vir perturbar nossas vidas, quem tivesse decidido investir no velho e querido tijolo italiano poderia facilmente ter perdido dinheiro. É interessante notar que se, por um lado, o índice de preços das casas novas viaja acima do nível inicial de 2010, por outro, os preços das casas existentes têm apresentado uma forte contração, que ao longo da década toda a cesta para baixo.
De uma perspectiva de curto prazo, comentários sobre a nota do ISTAT no final de março de 2020:
«Os preços da habitação fecharam 2019 com uma descida de apenas um décimo de ponto face a 2018 e com um peso ligeiramente positivo face a 2020, sinal de uma substancial estabilização dos preços no mercado imobiliário residencial. Mas a figura nacional - alerta o ISTAT - é a síntese de tendências territoriais muito heterogéneas com o Noroeste e Nordeste a crescer e o Centro e Sul e Ilhas a diminuir. Neste contexto, os preços das casas em Milão registaram um crescimento sustentado pelo quarto ano consecutivo, confirmando o seu papel impulsionador no mercado imobiliário, enquanto em Roma registaram uma quebra significativa pelo terceiro ano consecutivo».
Previsões a rever para pior
Na última década, os preços médios das casas caíram. Acima de tudo, porém, mostra que, na ausência do Coronavírus e após uma fase de estabilidade de preços entre 2018 e 2019, a alta dos preços das casas deveria ter começado a partir de 2020.
Mas o advento do Covid-19 voltou a perturbar completamente os planos, tanto que a Nomisma traça dois cenários diferentes para o “prima Coronavisrus” (pC): um mais otimista denominado “soft” e outro mais pessimista ou “hard”. um. O primeiro cenário, explicado por Nomisma:
«Assume tempos de saída relativamente curtos da emergência sanitária, conjugados com medidas consistentes e eficazes; a segunda, por outro lado, implica prazos mais longos para a manutenção das medidas de contenção e uma menor eficácia das intervenções lançadas pelo Governo, com maiores repercussões no sistema económico».
De acordo com as previsões do Nomisma, no cenário soft, os preços das casas devem cair 1,1% ao ano em 2020, 1,2% em 2021 e 0,5% em 2022. As quedas são mais acentuadas no cenário hard: -3,1% em 2020, -3,9% em 2021 e -3,1% em 2022.
O mesmo se passa com os preços dos escritórios, para os quais a Nomisma prevê uma quebra de 2020 por cento no cenário soft e de 1,7 por cento no hard cenário para 3,5, enquanto para 2021 as estimativas são de -1,6, 4 por cento e -2022 por cento e para 0,8 -3,4% e -XNUMX%.
Antes do vírus ou BC, eles explicam do Nomisma:
«O mercado imobiliário parecia ter enveredado pelo caminho da recuperação, como atesta a evolução das vendas de habitação, que em 2019 ultrapassaram as 600 mil transações, perspetivando-se nos próximos três anos manter-se acima deste patamar, continuando assim a tendência de crescimento. Tal deveu-se também ao contributo do canal de crédito que, após um 2019 negativo, se previa voltar a expandir no biénio 2020-2021 ao nível do crédito à habitação a particulares para aquisição de habitação, graças também às condições favoráveis sobre as taxas de juros de juros, caiu para níveis quase insignificantes.
A análise da Nomisma continua da seguinte forma:
«A emergência provocada pela propagação do vírus veio alterar completamente esta perspetiva, com a suspensão de grande parte das atividades económicas e comerciais, nomeadamente as relacionadas com o setor imobiliário. As dificuldades objetivas de realização das atividades económicas mais comuns que caracterizaram a primeira fase do advento da pandemia serão acompanhadas nos próximos meses por atitudes de espera e prudência que irão divergir nas escolhas de compra e investimento. Dada a elevada incerteza que esta situação totalmente inesperada está a gerar, as famílias vão dar prioridade ao aumento das reservas de poupança, de forma a aumentar a liquidez para se protegerem de novas recessões económicas, adiando a compra de imóveis ou outras formas de investimento.
Eles enfrentarão condições econômicas particularmente difíceis, com a possibilidade remota de que aqueles menos preparados para lidar com essa crise não consigam evitar a falência. Para evitar ou pelo menos limitar a amplitude deste fenómeno, para além das ajudas que o Governo terá de prestar em termos de desagravamentos fiscais e diferimento de impostos e dívidas de crédito, o papel das instituições de crédito será fundamental em termos de de injeção de liquidez, justamente para evitar a instabilidade econômica e social que de outra forma surgiria".
As vendas também caíram
Além da redução dos preços, a Nomisma estima que a partir de 2020 também possam diminuir as transações imobiliárias residenciais, que sempre vem crescendo nos últimos anos. Também neste caso, a consultora traça um cenário soft que prevê uma quebra mais contida e um cenário hard com uma quebra mais drástica nas vendas.
«Os efeitos da propagação do Covid-19 - explicam a Nomisma - vão traduzir-se numa contração da procura de compra e investimento e, por conseguinte, numa diminuição da atividade transacional do setor imobiliário. A elevada "necessidade de habitação" demonstrada pelo nosso inquérito periódico aos lares italianos sofrerá um atraso, como consequência de escolhas prudentes. A estes elementos juntar-se-ão também as dificuldades económicas que muitas famílias terão de enfrentar na sequência dos problemas laborais que a crise inevitavelmente acarretará. Esta situação, muito provavelmente, levará as instituições de crédito a apertar os critérios de desembolso, de forma a evitar o risco de acumular novamente um elevado montante de crédito malparado (ver também capítulo 3).
Tudo isto, resume a Nomisma, «juntamente com os impedimentos causados pelas medidas de contenção do vírus, contribuirá para reduzir a atividade transacional no mercado residencial em 2020: dos 612 negócios assumidos na ausência da emergência do Coronavírus, passaremos no melhor dos casos para 564 transações (-6,5 por cento face a 2019), enquanto no pior cenário ficará abaixo da fasquia das 500 transações, com um decréscimo de cerca de 18 por cento face ao ano anterior. Em 2021, as transações vão sofrer um decréscimo de entidade ligeiramente inferior ao de 2020, com um resultado entre 407 e 531 negócios, para depois se estabilizarem substancialmente ao longo de 2022”.
Segundo os especialistas da Nomisma, outro elemento de freio à atividade de liquidação no setor imobiliário pode ser representado pela "rigidez, aliás destacada no passado recente, com a qual os proprietários reagirão modificando suas próprias expectativas de realização".
De facto, este fenómeno «representou um obstáculo à recuperação das transações nos anos da dupla vaga recessiva de 2008-2013, prolongando efetivamente a fase negativa para além do timing habitual dos anteriores ciclos imobiliários. Tratar-se-ia de uma redução muito limitada dos preços no curto prazo, mas de um período de tempo mais alargado em que se verificará a contração dos valores, com consequências indesejáveis de adiamento dos tempos de recuperação».
Seis anos atrás
Comente Luca Dondi dall'Orologio, CEO da Nomisma:
«Os efeitos da pandemia e do lockdown parecem devastadores se observados através das previsões do número de vendas residenciais. A quase total impossibilidade de promover as semanas de encerramento dos negócios e, sobretudo, o progressivo enfraquecimento do tecido económico do país, que já se pode compreender de várias formas, vão conduzir a uma dramática seca do mercado imobiliário. Será uma onda dupla: a primeira alimentada pela quarentena, pelo distanciamento social forçado e pelo enfraquecimento dos setores imediatamente expostos à crise, com a consequente perda de postos de trabalho e aumento generalizado da propensão a poupar; a segunda alimentada pela inevitável queda massiva da procura agregada, o que levará a uma crise de liquidez das empresas, sobretudo as mais expostas ao mercado doméstico (a maioria), o que por sua vez conduzirá a uma nova quebra da procura».
Em suma, de acordo com Dondi dall'Orologio, poderia estar a caminho:
“Uma espiral depressiva que só pode ser mitigada por uma impressionante injeção direta de liquidez, aliada a um plano de garantias públicas que visa evitar que os bancos cortem as linhas de crédito para fazer face ao crescimento dos créditos de cobrança duvidosa”.
O chamado “Decreto de Liquidez” lançado no início de abril de 2020 pelo governo de Giuseppe Conte caminha justamente nessa direção, com o objetivo de combinar uma garantia pública com o desembolso de crédito dos bancos para empresas de todos os portes.
Porém, a imprensa relata repetidos casos em que os empréstimos têm muita dificuldade de chegar aos cofres de quem os solicita; e expoentes do Palazzo Chigi em mais de uma ocasião admitem as dificuldades.
«O objetivo – observa o CEO da Nomisma – deve ser estabilizar o sistema para tentar conter as consequências económico-financeiras da emergência sanitária. Se os objetivos parecem claros e compartilhados, o mesmo não pode ser dito sobre as dotações de recursos e estratégias operacionais. No entanto, a dramaticidade do quadro impõe ações imediatas de extraordinária importância, sem pretensões anacrônicas de atingir um ótimo de Pareto inatingível. Com efeito, as hesitações e a imprecisão da perspetiva pós-confinamento permitem a proliferação e propagação de um vírus que corre o risco de ter, no balanço, uma taxa de letalidade muito superior à do Covid-19. Neste cenário, as previsões para os mercados imobiliários que tinham mostrado maior ímpeto e dinamismo antes da crise, como Milão e Bolonha, aparecem impiedosas: a gravidade do impacto da pandemia e as soluções de contenção adotadas vão definir o imobiliário seis anos".
Um investimento cada vez mais arriscado
Há quem há muito pede cautela na hora de decidir investir no setor imobiliário. É o caso de Andrea Ragaini, vice-gerente geral do Banca Generali, que primeiro faz uma premissa e depois duas contas.
«Vamos partir do pressuposto – observa – que por investimento se deve entender a aquisição de um bem que produza um rendimento. No caso de um imóvel, o retorno é dado por dois componentes: a variação do valor ao longo do tempo e a renda do aluguel, o chamado aluguel. Vamos considerar um horizonte de tempo suficientemente longo do investimento, como o imobiliário exige, ou seja, de 1980 até hoje. Bem, neste período, o retorno anual médio real, ou seja, líquido de inflação e bruto de impostos imobiliários, em nosso país foi de 4,57 por cento, contra 9,45 por cento das ações (incluindo dividendos), 5,85 por cento dos títulos corporativos (incluindo cupões) e 2,42 por cento das obrigações governamentais (incluindo, quando presentes, cupões).
Ragaini observa novamente:
«Se, por outro lado, considerarmos a casa apenas do ponto de vista de um bem de uso, uma vez que existia um sistema codificado a nível europeu para calcular o valor dos imóveis, ou seja, desde 2010, os preços em Itália caíram 17 por cento, enquanto a média europeia registou um aumento de 21 por cento».
Salvatore Gaziano, diretor de investimentos da SoldiExpert SCF, também expressa perplexidade sobre o investimento imobiliário:
«O tijolo, que é o investimento número um dos italianos, há algum tempo acumula nuvens cinzentas e negras e certamente não apenas após o início da pandemia. Na Europa, estamos entre os povos com maior porcentagem de famílias que moram em casa própria. Nos últimos dez anos temos abordado o assunto com frequência com nossos clientes porque, como consultores financeiros independentes, é uma de nossas atribuições falar 360 graus sobre como a riqueza é investida e para onde é mais correto direcioná-la. Sobre o assunto, sempre alertamos que a era do tijolo como "investimento" infelizmente está em seu ocaso. Muitos riscos, poucos benefícios. Já em 2015, nossa análise destacou como os imóveis na Itália, após a crise de 2008, registraram uma queda de preços em termos reais entre as mais altas do mundo, o que não augurava nada de bom para as mudanças estruturais e financeiras que nosso país estava indo para».
Como destaca Gaziano:
«A paixão dos italianos pela casa como investimento tem sustentado e feito os preços subirem significativamente e muitas vezes descolados da realidade. Algo que se assemelha ao fenômeno daqueles poupadores que nos últimos anos compraram ações de bancos não listados na Itália para descobrir um dia que essas mesmas ações não eram tão facilmente liquidadas e o preço pelo qual haviam comprado as ações estava definitivamente fora do mercado. E a comparação não é tão arriscada quanto pode parecer, porque há muito tempo muitos italianos consideram a compra de uma casa não pelo seu valor de uso, mas como um investimento real dotado de características peculiares como "renda e segurança"».
O mercado imobiliário na Itália nos últimos anos, segundo Gaziano:
«Estava tão "drogado" pela compra por um leque alargado de aforradores que consideravam a casa uma espécie de investimento perfeito destinado quase só a subir. E isso alimentou muito o mercado de segunda residência em particular. Que está entre os que, não por acaso, foram mais afetados pelo boom iniciado a partir de 2008, com efeitos até dramáticos porque há municípios em Itália onde já não é possível vender nem uma casa por falta de compradores» .
Claro que também precisamos fazer uma discussão à parte, reconhece Gaziano
«para as localidades "troféus" italianas mais conhecidas do ponto de vista turístico ou mais animadas do ponto de vista profissional e universitário, com bairros "in" onde os preços se têm mantido em níveis relativamente mais elevados - como o já referido Milão -. Mas nem é preciso dizer que, mesmo nesses casos, os contextos "glocal" e político, social e fiscal devem, em qualquer caso, ser monitorados ao longo do tempo".
E agora o que vai acontecer pós pandemia ou PC?
“O cenário – admite Gaziano – infelizmente piorou e certamente não só para o tricolor já que em todo o mundo há questionamentos sobre o futuro do mercado imobiliário”.
A falta de manutenção
As razões para o mau desempenho e a queda dos preços do setor imobiliário italiano ao longo dos anos são muitas e independem do Coronavírus. A começar, sublinha Ragaini, com um fator importante:
“A oferta de casas à venda é mais que o dobro da demanda. Portanto, como em qualquer mercado, se a oferta for superior à procura, os preços dificilmente subirão».
Além disso:
“A qualidade do produto é bem ruim. Basta dizer que 74% das residências se enquadram nas três piores classes energéticas, G, F, E, enquanto a partir de 2021, salvo ampliações, novas residências só poderão ser construídas com consumo de energia quase zero, conceito que vai além da classe A. mais: 60% dos edifícios residenciais não atendem aos padrões antissísmicos "modernos", emitidos desde 1970. Isto significa que estruturalmente a maioria dos edifícios requer intervenções de manutenção substanciais».
Ragaini acrescenta novamente:
«Menos de 2% das casas na Itália têm cobertura de seguro contra riscos de catástrofe, o que é paradoxal, já que nosso país é um dos países do mundo com maior risco sísmico, hidrogeológico e de deslizamentos. Isto fez com que, perante sismos, chuvas torrenciais e outros fenómenos atmosféricos ocorridos ao longo das décadas, se formassem fissuras e ferrugem nas estruturas metálicas, mesmo ao nível das fundações. Mas sem cobertura de seguro houve poucas intervenções de restauração. Por outro lado, as casas requerem manutenção periódica, não apenas ordinária, mas também extraordinária. Caso contrário, deterioram-se e perdem valor, como qualquer mercadoria, como por exemplo os automóveis».
Quais são os motivos desse descaso?
«O rendimento líquido anual médio das famílias italianas – responde Ragaini – é igual a 31.393 euros (fonte ISTAT) contra uma despesa média anual de 30.852 euros, dos quais 10.828 são investidos na casa, que corresponde em grande parte à hipoteca ou renda. Portanto, não restam muitos recursos para fazer melhorias no "produto doméstico"».
Mas as coisas inevitavelmente terão que mudar, como aponta o vice-gerente geral do Banca Generali:
«A Itália, como qualquer outro país europeu, terá que reduzir a produção de dióxido de carbono em 2050% até 80 em relação a 1990 e a maior parte do CO2 é produzida por edifícios. Daí os muitos bônus fiscais reconhecidos pelo Estado para a eficiência energética. Assim, a tendência terá inevitavelmente de ir neste sentido».
Em suma, como Ragaini aponta:
«Cada vez mais se desvanece o mito da casa, quer ao nível do investimento, quer da sensação de segurança que a posse de um imóvel sempre transmitiu. Uma mudança que também está ligada a dois outros fatores importantes, como a mobilidade profissional e a baixa renda que caracteriza as novas gerações. Elementos adicionais que conduzem a uma revisão do paradigma da compra de casa, ou do investimento imobiliário, como momento central do percurso de vida”.
Uma nova empresa com hábitos diferentes
Olhando mais de perto, observa Gaziano, mesmo antes do Coronavírus, novos hábitos de férias, de voos "low-cost" de baixo custo a fenômenos de economia compartilhada como o Airbnb, mudaram o mercado imobiliário.
«A crise económica que se seguirá ao confinamento e à quebra do PIB associada - raciocina o diretor de investimentos da SoldiExpert - poderá não ser fácil de recuperar a curto prazo; afinal, nunca recuperámos da crise de 2008. Para as novas gerações, isto pode significar um aumento de expatriados num quadro demográfico que já não estava orientado da melhor forma. Uma população cada vez mais envelhecida e inativa, com filhos e netos com dificuldade para encontrar trabalho ou que recebem baixos salários ou baixos rendimentos, pode se ver cada vez mais na posição de "vendedor" em vez de "comprador".
Se algumas tendências já estavam em curso no “antes do Coronavírus” (BC), a Covid-19 trouxe outras novas com ela. Por exemplo, na procura de uma nova casa, a presença de um terraço ou de um pátio ou de um jardim assume uma nova importância, herança dos longos meses de "quarentena" em que se foi forçado a ficar dentro das paredes da casa sem a possibilidade, senão em casos raros, de sair para tomar ar.
Em abril de 2020, o site Casa.it registrou um aumento acentuado nas buscas por casas de temporada com piscina ou jardim.
Do arquivo em Pandemia e os desafios verdes do nosso tempo, criado pela Green City Network e Foundation for Sustainable Development em parceria com a Ecomondo-Key Energy, surge uma forma diferente de olhar para as casas pós-Coronavírus. A pandemia, destaca o dossiê,
«ensinou a importância das varandas, terraços, pátios e jardins, incluindo jardins comuns, todos espaços intermédios em geral que podem desempenhar papéis importantes, também do ponto de vista ambiental, com a abordagem do edifício verde».
Uma abordagem que está ligada à construção de edifícios eco-sustentáveis.
«A emergência do Coronavírus – prossegue o dossiê na sua análise – fez-nos também repensar a importância do espaço urbano, uma estrutura urbana que garante a proximidade das residências aos serviços, trabalho e equipamentos de lazer, de forma a reduzir as deslocações de zona para zona de a cidade e o deslocamento».
Fugir das cidades?
Há mesmo quem, partindo de pressupostos semelhantes, chegue a profetizar um processo de lenta desurbanização; uma espécie de fuga da metrópole para ir morar no campo, como cantava Toto Cutugno em 1995, ou simplesmente fugir do caos e dos riscos das grandes cidades.
O documento também explora mais esta questão Nada permanecerá como antes - Itália depois do Coronavírus: reflexões para entender como nosso futuro mudará, criado pela Associação Gianroberto Casaleggio, presidido por Davide Casaleggio, e lançado em meados de junho de 2020.
O estudo, que conta as dez mudanças irreversíveis na vida das pessoas após o advento do Coronavírus, alinha tantos pontos sobre os quais, segundo a associação, é preciso agir para relançar o país.
Pois bem, a mudança número 4 se define assim: “Mobilidade inteligente: da crise do transporte público à desurbanização”.
«Se as realidades aglomeradas da vida urbana, como os transportes de massa - lê-se a propósito no documento - são particularmente sensíveis às pandemias, é plausível que nos próximos anos se assista a uma redescoberta dos subúrbios, com uma clara desurbanização do metrópole. Quem quiser fugir de uma cidade perigosa e infestada de vírus terá muitas opções à sua disposição. Novas tecnologias tornam mais fácil para as empresas trabalhar longe de megacidades densas e o impulso adicional do Coronavírus tornou o processo ainda mais rápido, destacando os perigos de espaços urbanos lotados para trabalhadores e cidadãos. Na década de 16, as empresas dedicavam 11 metros quadrados de área útil por novo funcionário, número que caiu para 2000 metros quadrados no final dos anos 4,5 e 2030 metros quadrados hoje. Em XNUMX, não haverá mais espaço para um funcionário porque esse funcionário estará trabalhando em casa."
Especialistas do Credit Suisse também abordam a questão das consequências do Coronavírus nas cidades no documento Supertendências. O impulso para a mudança:
«As ondas de calor, cada vez mais frequentes devido aos efeitos das alterações climáticas, são mais intensas nas grandes cidades, onde arranha-céus, carros e estradas pavimentadas tendem a reter o calor. Além disso, as metrópoles enfrentam desafios extraordinários no gerenciamento de pandemias, como demonstrado pela pandemia de Covid-19. Portanto, as cidades precisam se tornar mais inteligentes para gerenciar com eficácia o crescimento urbano e as dificuldades resultantes, incluindo a proteção da saúde pública. Em todo o mundo, planejadores e residentes estão usando tecnologias baseadas em dados, como a Internet das Coisas e inteligência artificial, para melhorar os fluxos de tráfego, projetar e gerenciar resíduos e sistemas de gestão de recursos hídricos em "cidades inteligentes". No entanto, ainda existem muitos obstáculos que as cidades inteligentes enfrentam, incluindo fragmentação de dados, financiamento e armazenamento de dados e questões de privacidade, de acordo com um blog da Scientific American. As soluções inteligentes de transporte e mobilidade podem reduzir o congestionamento e melhorar a conectividade, além de estimular o crescimento econômico ao garantir acesso adequado às cidades graças ao surgimento das chamadas economias de aglomeração.
Na França, exemplificado pelo Credit Suisse:
«O projeto ferroviário “Grand Paris Express” melhorará as conexões entre os subúrbios e os distritos em desenvolvimento de Paris e os distritos comerciais, centros de pesquisa e aeroportos até 2035. Por exemplo, um pesquisador levará apenas 15 minutos, em vez de 66, para viajar do aeroporto de Orly ao campus da universidade Paris Saclay, de acordo com o site Grand Paris Express.
